Наша история не отличается от многих других, но по степени своей актуальности может пролить свет на некоторые любопытные обстоятельства поведения управляющих компаний, не желающих терять контроль за денежными потоками собственников.
Собственники жилых домов коттеджного городка «Эдельвейс», расположенного в микрорайоне «Горный гигант», желая реализовать своё право на самостоятельное право по управлению общедомовым имуществом, как и многие другие столкнулись с чередой трудностей.
Прочитав закон РК «О жилищных отношениях» согласно ст. 42-3 на собрании жители избрали совет дома. Совет дома, в свою очередь, представляет интересы собственников квартир, нежилых помещений по вопросам управления объектом кондоминиума и содержания общего имущества объекта кондоминиума.
При этом совет дома осуществляет следующие функции:
1) выбор и смену формы управления объектом кондоминиума при условии делегирования собранием таких полномочий совету дома;
2) принятие решения о выборе управляющего многоквартирным жилым домом или управляющей компании, о заключении договора об оказании услуг по управлению объектом кондоминиума сроком на один календарный год, а также о его изменении или расторжении при условии делегирования собранием таких полномочий совету дома;
3) координацию деятельности объединения собственников имущества, простого товарищества, управляющего многоквартирным жилым домом или управляющей компании и рассмотрение ежемесячного и годового отчетов по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума;
4) рассмотрение проектов сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума на один календарный год и годового отчета по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума для представления их на утверждение собранию;
5) организацию проведения собрания или письменного опроса по вопросам, отнесенным к компетенции собрания, оформление протоколов собраний и листов голосования;
6) мониторинг:
качества коммунальных услуг и непрерывности их подачи до собственников квартир, нежилых помещений;
исполнения условий договоров с субъектами сервисной деятельности;
7) обеспечение предоставления собственникам квартир, нежилых помещений ежемесячного и годового отчетов по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума;
8) мониторинг расходования денег на текущем и сберегательном счетах.
9) выполнение иных функций, связанных с управлением объектом кондоминиума и содержанием общего имущества объекта кондоминиума.
Написали уведомление в адрес управляющей компании ТОО «Ayt Facility Management» и обратили внимание, согласно п. 3 ст. 48-1 «Управляющему многоквартирным жилым домом или управляющей компании запрещается оказывать услуги по содержанию общего имущества объекта кондоминиума». При этом, также, на встрече представители управляющей компании обещали представить перечень общедомового имущества, что вполне закономерно, так как получая от собственников 250 тенге за квадратный метр ежемесячной оплаты, до сих пор никто из последних не знал, а что именно общего они обслуживают. Чуть позже в чате собственников представитель управляющей компании опубликовал письмо следующего содержания, подписать которое он в последствии отказался :
« Добрый вечер, уважаемые жильцы!
Доводим до вашего сведения, что 13.05.2020г. по инициативе жильцов Шенесары А., Озерных О., Аманбековой Ш., Молданиязовой Х., Калиевой Ж. состоялась встреча вышеуказанных жильцов с генеральным директором компании-застройщика ТОО «Ayt Housing Complex» (далее – Застройщик) и генеральным директором управляющей компании ТОО «Ayt Facility Management» (далее – УК). Шенесары А., Озерных О., Аманбекова Ш., Молданиязова Х., Калиева Ж., сообщили о проведении собрания с собственниками жилого комплекса «Эдельвейс», о создании ПК Коттеджный городок «Эдельвейс» (далее – ПК), являются членами совета ПК и от имени всех жильцов выбрали форму управления общедомовым имуществом ПК, а также сообщили, что по своей инициативе провели письменный опрос всех собственников.
Нами было получено уведомление о передаче управляющей компанией общедомового имущества в пользу ПК.
Хотим сообщить, что все коммуникации, дороги, земельные участки на территории ЖК «Эдельвейс» (кроме прилегающей огражденной территории к каждому дому), а также котельная, скважина, и теплосети принадлежат застройщику.
Вопрос создания и правомочности ПК будет рассмотрен нами и будут предприняты соответствующие меры.
Хочу отметить, что УК продолжает осуществлять свою деятельность и выполнять все свои обязательства, предусмотренные в соответствующих заключенных договорах с собственниками ЖК «Эдельвейс». На данном этапе ни о каком переходе под контроль ПК, тем более оплаты в пользу ПК, речи быть не может.
Застройщик и УК на вышеуказанной встрече заявили о готовности отчитываться даже на ежедневной основе, при необходимости, с предоставлением выписок с соответствующего банковского счета, на котором аккумулируются все средства и расходуются на управление ЖК «Эдельвейс». Все действия УК могут быть проверены жителями или ревизионной комиссией из состава жителей.
Застройщиком и УК будут предприняты все необходимые меры по улучшению ситуации в ЖК «Эдельвейс», о чем было также заявлено на встрече»
Приводя письмо полностью, попытаемся разобраться в сути его ответа.
По факту ознакомления с текстом получается, что в коттеджном городке «Эдельвейс» общедомового имущества не существует, так как со слов управляющей компании: «Все коммуникации, дороги, земельные участки на территории ЖК «Эдельвейс» (кроме прилегающей огражденной территории к каждому дому), а также котельная, скважина, и теплосети принадлежат застройщику».
Но при этом за содержание чужого имущества собственники должны оплачивать управляющей компании 250 тенге с квадратного метра в месяц на содержания имущества, им не принадлежащего.
При этом, управляющая компания признаёт необходимость улучшения сервиса, но вопрос передачи функций управления совету дома не рассматривает. Видимо, действующий закон в данном случае не работает.
Также есть ссылка на договоры, по которым управляющая компания ежемесячно получает денежные средства за обслуживание. Однако в данном случае получается, что деньги с собственников берут за обслуживание имущества Управляющей компании.
Почему жители должны платить свои деньги, если общего имущества не существует?
По последним поправкам в закон РК «О жилищных отношениях» собственники многоквартирных домов в праве зарегистрировать объект кондоминиума в упрощенном порядке, что и будет сделано в кратчайшие сроки, но самый главный вопрос заключается в нежелании управляющей компании признавать очевидные вещи.
Совет дома — это орган управления. Только собственники будут решать, будет или не будет ТОО «Ayt Facility Management» заниматься сервисным обслуживанием. Вот только в данном случае предмет договора – это именно общедомовое имущество. А если его не существует, то откуда тогда возникает предмет сервисной деятельности.
Фактически собственники в подобной ситуации получают услуги от монополиста, который оказывает не только монопольную услугу по снабжению потребителей теплом и горячей водой, но и монополизировал право на предоставление сервисных услуг, если настаивает на отсутствии у собственников общедомового имущества и не скрывает этого.
Может, в данном случае департаменту по регулированию естественных монополий необходимо внести деятельность УК «Ayt Facility Management» в раздел естественных монополистов по разделу сервисное обслуживание, ведь по-другому проверить реальные расходы невозможно.
Реверансы УК о согласии на создание ревизионной комиссии несостоятельны, так как на встрече было ясно заявлено, что никого из жителей в состав учредителей ТОО не примут и, соответственно, увидеть полной картины собственники не смогут.
Проверить документы, выдаваемые учредителями без права доступа к полной картине начислений невозможно.
Вот и получается, что низы не могут, а верхи не хотят. Ничего не напоминает?
Председатель Ассоциации КСК г.Алматы
А.Рубцов
