Данная концепция на сегодня экономически нецелесообразна, считает урбанист Олжас Билялов.
Недавно на встрече с населением столицы аким Астаны Женис Касымбек заявил о планах постройки 2,5-3 тыс. квартир в течение трех лет для жителей аварийных и ветхих домов. Подробнее о данном проекте в ответ на запрос inbusiness.kz поведали в акимате.
Так, проект реновации жилищного фонда (снос аварийного, ветхого жилья) реализуется в соответствии с концепцией развития жилищно-коммунальной инфраструктуры до 2026 года, утвержденной постановлением правительства РК от 23 сентября 2022 года. Переселение и снос будут проводиться во всех районах города, где расположены аварийные дома. В основном это коснется районов Байкоңур и Сарыарка. На сегодняшний день по городу насчитывается 206 аварийных домов.
«По условиям концепции собственникам жилых помещений будут предоставляться новые квартиры в равнозначных по площади размерах, но не менее однокомнатной квартиры. Собственникам нежилых помещений возмещается их стоимость. В случае согласия собственника нежилого помещения возмещение за реализуемое имущество может быть обеспечено путем предоставления равнозначных по площади нежилых помещений в строящихся объектах», – подчеркнули в акимате.
Касательно сноса земельных участков, находящихся в собственности у астанчан, отмечено, что снос производится в целях строительства каких-либо объектов для государственных нужд, согласно пункту 5 статьи 62-1 ЗРК «О государственном имуществе». Рыночная стоимость отчуждаемого земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд определяется оценщиком на дату проведения оценки с учетом положений пункта 1 статьи 208 данного закона.
В 2022 году из бюджета на выкуп 577 земельных участков израсходовано 13,83 млрд тенге. В 2023 году на выкуп 369 земельных участков отведено почти 8 млрд тенге. Кроме того, в городе насчитывается более 30 жилых комплексов-долгостроев. Поэтапно строительство данных комплексов будет завершено, добавили в столичном ведомстве.
Подробнее об экономике реновации и ситуации вокруг ветхого жилья, а также тонкостях строительства в столице в беседе с inbusiness.kz рассказал известный урбанист Олжас Билялов.
– Кому еще, на Ваш взгляд, может быть выгоден этот проект, кроме населения?
– Я этот проект сам не видел, потому что его в общественном доступе нет, но я знаю, что проектные инициативы каждый год обновляются. Я думаю, что именно в таком виде «сносить и строить» инициативу подают те, кто заинтересован непосредственно в строительстве, а идею подают «под соусом» необходимости обеспечения людей рабочими местами, чтобы не выходили на митинги. На самом деле мы не видим, чтобы сами жители этих ветхих домов массово заявляли о том, что их дома нужно сносить.
Но я бы все-таки хотел внести некоторую ясность касательно выгоды населению. Во-первых, за рубежом, например, в 60-х годах, такие программы сноса ветхого жилья и постройки нового были трендами тех годов в развитых странах. Последние 20 лет там идет тренд на модернизацию жилья, то есть регенерацию старых зданий, их сохранение, где это возможно. Потому что это очень дорого – сносить и строить новые дома. Развитые страны смотрят не только с точки зрения цены, но и с точки зрения экологии, в том числе. Поэтому я больше сторонник сохранить, где это возможно, и такая концепция экономически более целесообразна.
Нужно смотреть, насколько экономически верно все сносить и строить новое. Во-вторых, бюджет – это, по сути, деньги налогоплательщиков, и вот эти все инициативы лягут на наши плечи и на плечи наших детей, если это будут займы или средства Нацфонда. Люди должны понимать, что это касается их. В-третьих, я не думаю, что для этой программы сегодня есть какое-то комплексное обоснование. Допустим, в США есть утвержденный показатель, включающий 12 критериев, сносить дом или оставлять. В Китае – 24 критерия, в Великобритании – 15 критериев, подразумевающих состояние кровли, пола, стен и так далее. Здесь очень важно подходить комплексно, и перед людьми и специалистами должно быть понятное обоснование, почему эти дома нужно сносить. Неужели их нельзя оставить и сделать хороший ремонт с учетом того, что сейчас нелегкие времена в плане финансов? И дома еще простоят 10 лет.
Если взять любой другой город за рубежом, там везде есть обоснование и очень серьезный подход к экологическому эффекту от всех этих мероприятий. Например, в Бельгии во Фламандском округе приняли решение о том, что в рамках программы реновации 4 тыс. квартир сносят и 24 тыс. оставляют для модернизации. В Новой Зеландии доходило до того, что 50% городского мусора было от сноса ветхих домов. Поэтому надо понимать, что соседние кварталы от этого тоже страдают. И потом, надо учитывать и нагрузку на инженерные сети – насколько новые дома будут экологически меньше потреблять.
В любом случае надо двигаться вперед. И раз акимат принял такое решение, то здесь, я думаю, государству, чтобы население было в плюсе, необходимо полностью обеспечить местное содержание. То есть если это будет масштабная программа по стране, то это должны быть новые отечественные заводы по производству стекла, пластика и всего, что с этим связано. Потому что раз государство за это платит, то не просто строительством людей занимать, а использовать отечественные стройматериалы. В этом плане государство может постараться.
Мое мнение, как урбаниста, нельзя так подходить: «сносим и строим». А прежде всего следует учитывать финансовую ситуацию, сколько домов мы можем сохранить, и уже потом принимать действенные решения. Есть определенные стандарты оценки технического состояния зданий и сооружений. Например, у нас это выглядит так: если техническое состояние составляет 60%, дома подлежат сносу, то все надо сносить и строить заново. Но за рубежом не такой подход. Там смотрят, если кровлю нужно поменять – меняют, а если стены и несущие конструкции еще в норме, их не трогают.
Допустим, ваш собственный дом, в котором вы можете провести ремонт за 5 млн тенге или же все снести и потратить на строительство 55 млн тенге. Естественно, вы будете смотреть, как вам выгоднее, экономичнее. Так и мы должны относиться к государственным средствам. В 60-х годах в Великобритании по программе реноваций 80 тыс. домов сносили, сейчас абсолютно другие подходы. Если поехать сейчас в Европу, там практически все дома старые. Поэтому я думаю, что здесь нужно не торопиться и не идти на поводу у строительных предприятий. Если уж пошли на поводу, то в обязательном порядке включить вопрос местного содержания, тут уже никак.
– Переселение и снос будут проводиться во всех районах города, где расположены аварийные дома. Есть ли правила в урбанистике, как правильно расселять людей в подобных случаях?
– Писаных правил нет. В основном, практика такая – справедливые и транспарентные правила компенсации. Если людей устраивает принцип «квадратные метры на квадратные метры», то этого достаточно. В Европе смотрят, где эти люди, дом которых сносят, работают, их предпочтения, достаток, количество членов семьи, и предоставляют для выбора, например, 10 локаций. У нас же говорят: «Вам дают квартиру на том конце города или на том – выбирайте». Но у нас частично люди согласны на такие условия, и я думаю, что проблем нет.
– Куда именно будут расселяться жители ветхого жилого фонда, подлежащего реновации, по Ввашему мнению? Будут ли для этого подготовлены микрорайоны города с новым бюджетным жильем или расселение жильцов будет осуществляться точечно по всему городу?
– Я понимаю так, что по практике речь идет о районах за Жагалау и за 13-й магистралью по улице Абылай-хана, расположенных не в центре города. Там большой нагрузки на транспортную и инженерную инфраструктуру не ожидается.
– В ветхих домах живут люди далеко не богатые, которые не могут приобрести самостоятельно новое жилье. Не получится ли так, что переселение в другой район города выльется в некие трущобы, где будут жить лишь люди одного социального статуса, например категории СУСН (социально уязвимые слои населения. – Ред.)?
– Так и есть на самом деле. В других странах есть такое понятие как «новые старые районы», где проживают люди с таким менталитетом, в котором присутствует преступность, наркомания и так далее. Вроде их переселяют в новые дома, но потом те быстро приходят в негодное состояние из-за мусора и вандализма. С этим, насколько я знаю, столкнулись в Малайзии, в городах Америки. Там этот феномен распространен. Менталитет человека не поменяешь, даже если он переедет в новый район. У нас такое тоже возможно.
– Насколько сегодня доступна земля в Астане, вроде уже и приличных мест для строительства не осталось?
– Земли в Астане, особенно в центральных районах, практически нет. На окраинах города она есть, ее охотно реализуют и строят. В урбанистике есть такое правило: «цена есть у земли и есть цена у неба». Это говорит о том, что если застройщик взял небольшой кусок земли, то максимально в нее вкладывается, строя многоэтажку. Поэтому в генплане есть ограничение по количеству этажей. Доступность земли в Астане очень низкая сейчас. Все участки уже получили крупные застройщики, которые ведут свои работы, превышая допустимую этажность.
– Очень много незавершенных строек в городе. Как, на Ваш взгляд, можно изменить проблему долгостроя? Возможно ли вместо них разбить парки?
– Я думаю, что здесь акимат намного компетентнее в плане решения вопросов с долгостроем. Проблема в том, что там есть гражданское законодательство и правые отношения, и акимат что-то может, что-то нет. Что касается тех долгостроев, где стоит только фундамент, можно юридическими путями назад вернуть государству эти земли. Не просто можно, а нужно ставить вопрос по возврату земель. Сейчас активисты спасают участки через суды там, где строительство по факту масштабно еще не началось. Люди добиваются у акимата строительства школ и парков вместо ЖК.
– А сколько в процентном соотношении должно быть в городе жилых комплексов, парков, административных зданий и так далее?
– Очень хороший вопрос, потому что люди должны в своей голове это фиксировать. В градостроительстве есть понятие «расчетная плотность населения». Так, в Алматы утвердили 440 человек на 1 гектар. Я посмотрел не сильно загруженные районы, такие как ЖК «Номад», ЖК «Поколение», где есть две школы и строится третья. При этом он не сильно густонаселенный – несколько жилых комплексов. Сейчас там 685 человек на 1 га.
Если же брать район Мәнгілік ел, то мы увидим цифры 800-900 человек на 1 га, что является превышением для проживания в комфортных условиях. В России тоже берут расчеты 450 человек на 1 га, это тот комфортный уровень, когда люди могут спокойно и качественно жить, работать, проводить свой досуг и пользоваться транспортом. По этому коэффициенту у нас проблема.
Второй коэффициент – уровень озеленения должен быть 30%. То есть в каждом квартале должны быть сквер, зеленые насаждения, которые будут составлять 30%. Мы делали подобный анализ по Левому берегу, и этот разбег у нас составил 7-15%. Это уже минимум в два раза меньше стандартного показателя и плачевно отражается на нашем здоровье, качестве воздуха.
Прошлое руководство города, согласовав массово проекты детальных планировок жилых массивов с 2019 по 2022 год, позволило столице перейти точку невозврата. Астана не будет комфортным городом в таких условиях, нужно будет просто спасать ее. По административным зданиям, школам, садам и больницам тоже есть свои СНИП. Например, доступное расположение школы рядом с домом, количество смен для учащихся. А бывшее руководство города смотрело так: если есть рядом школа, то можно строить ЖК. И не важно, что в этой школе три-четыре смены, можно лепить ЖК рядом, так как сама школа есть. Эти понятия путали все это время. Поэтому наши школы остались в невозвратной ситуации, и нужно находить альтернативное решение. То же самое и по больницам.
– Перекос шел в сторону увеличения многоквартирных жилых комплексов…
– Вы же понимаете, по каким причинам. Было сильное лоббирование строительных компаний, которые продавали государству идею о том, что надо строить, люди будут заняты, процветание экономики и все такое. Это было на руку заинтересованным лицам.
Управление архитектуры акимата должно согласовывать все проекты детальной планировки с пожарными, с управлением охраны окружающей среды, чего на деле не делают. Если, не дай Бог, завтра что случится, пожарные машины не смогут подъехать к ЖК. Ведь этот дом никто не согласовывал – как он будет стоять, откуда пожарная машина заедет и как выедет. Сейчас нет такой ситуации, но вдруг…
– Почему акимат, по-Вашему, не согласовывает проект с остальными уполномоченными органами, хотя обязан это делать?
– Мы этот вопрос поднимали, указывали акиму города, когда он давал добро на проекты, заверяя своей подписью. Более того, есть приказ министра, где прописаны правила согласования градостроительной документации. Представляете, вы руководитель управления охраны окружающей среды и в ваших должностных инструкциях присутствует уголовная ответственность за то, что вы делаете. Понятное дело, что вы не согласовываете проект, потому что озеленения по факту нет.
В идеале застройщики должны спроектировать какой-то сквер рядом с ЖК, чтобы проект прошел. А это застройщикам невыгодно. Почему? Во-первых, это удорожание проекта. А во-вторых, надо снижать этажность. То же самое по пожарной части. Пожарники тоже не согласуют, если не предусмотрены условия безопасности. Управление образования тоже не согласует, потому что школы рядом нет. Этот произвол был ярко выражен в годы бывшего руководства города.
– Кстати, сегодня Ваши коллеги говорят, что несоблюдение генплана как раз пришлось на то время. Что думаете Вы по этому поводу?
– Генплан столицы был утвержден еще Касым-Жомартом Токаевым, когда он был еще премьер-министром. На разработку генплана затратили большие деньги, и пока его придерживались, все было не так-то плохо. Как только от генплана начали отходить, принялись согласовывать высотные здания там, где они не должны быть.
Генплан столицы утверждается правительством, не акиматом. Потому что это столица, есть дипломатический городок, есть министерства и прочие административные здания. Все правительство совместно с премьер-министром утвердило генплан города. Уже сегодня в районе коттеджного поселка Family Village, где предусмотрены 1-этажные и 2-этажные здания, можно увидеть строящиеся 5-этажные и 9-этажные здания, хотя это край города в районе лесопосадки.
Что касается центра города, везде, где этажность по генплану была до 17 этажей, стоят 24-этажные строения. За отелем Rixos тоже творится непонятное – в районе дипломатического городка строятся высотные комплексы, а школы рядом нет. Или Талдыколь взять – что там по генплану и что сейчас. Сплошные нарушения, за которые несет ответственность бывший аким города. Примеров подобных нарушений очень много.
Хотел бы отметить, что Казахстан и мы в частности, казахи, сильно смотрим на внешний облик – вот, старые дома, и надо новые строить. Мы хотим, в первую очередь, изменить облик столицы, на это уходят деньги всех налогоплательщиков страны. А ведь сколько таких регионов, где процент ветхих домов гораздо выше, старых хрущевок очень много и никому дела до них нет. Хотя, если быть экономически справедливым, в областные центры и малые города тоже нужно вливать деньги. Если мы будем строить только в Астане – опять будут ехать за работой, опять будет уплотнение застройки и так далее.
– То есть, исходя из Ваших слов, мы искусственно создаем рабочие места в столице, так?
– Абсолютно. В этом вся проблема. Астана искусственно создает рабочие места, и эти же люди, которые здесь работают, тут же и живут. Если посмотреть прирост населения в стране, то мы видим, что в регионах он составляет около 1,3%, в то время как в столице 4,5%, а это в три раза больше. В итоге отток из регионов, где есть безработица, повлиял на прирост населения в Астану. Думаю, надо уже справедливо распределять финансовые средства по всем регионам, а не только вливать в столицу.
– А что с новым генпланом, презентованным несколько месяцев назад? Общественность была возмущена тем, что не были учтены многие моменты.
– Новый генплан в 2022 году пытался утвердить бывший аким совместно с архитектором города. Да, общественность встала против. Понимаете, генплан по закону должен пройти общественные слушания – это очень важная стадия, ведь все жители города и мы с вами будем жить потом. Было очень много нареканий и нарушений. Сейчас хотят сделать вторую попытку. Но вся проблема этого документа в том, что его подстраивают под текущие утвержденные проекты детальной планировки. То есть сегодня генплан разрабатывают с учетом строительства новостроек, 24-этажных ЖК, хотя на данный момент там только установлены заборы и ситуацию еще можно спасти. Поэтому люди против и пытаются спасать, пока есть время и возможность. В 2020 году мы говорили и показывали заместителю акима, предупреждая, что не будет хватать тепла и воды в городе, если не прекратить уплотненную застройку, что уже, собственно, и происходит.
