Формирование рынка жилья в Беларуси
На момент обретения Беларусью независимости (1991 год) здесь, как и в других постсоветских странах, существовали две формы собственности на жилье в многоквартирных домах — кооперативная и государственная (включая ведомственное жилье). В каком-то смысле это был рынок жилья, напоминающий Швецию до 2008 года: жилищные кооперативы и арендные дома, за исключением того нюанса, что в Швеции арендные дома в большинстве принадлежали частным компаниям.
В частности, Примерный устав жилищно-строительного кооператива, утвержденный постановлением Совета Министров БССР от 15.11.1984 г. №400, гласил:
– размер пая члена жилищно-строительного кооператива должен соответствовать строительной стоимости предоставляемой ему квартиры с учетом ее износа (п. 29);
– член вновь организованного жилищностроительного кооператива вносит до начала строительства дома паевой взнос в размере не менее 30%, а в случаях, предусмотренных законодательством СССР,
— не менее 20% стоимости строительства квартиры (п. 30);
– гражданин, вступивший в действующий жилищно-строительный кооператив вместо выбывшего члена кооператива, вносит паевые взносы в размере, соответствующем балансовой стоимости квартиры, определенной с учетом износа (п. 31);
– квартира члену жилищно-строительного кооператива предоставляется в соответствии с количеством членов семьи и суммой его паевого взноса в размере от 8 до 15 квадратных метров жилой площади на одного человека (п. 35).
И самое большое сходство со шведским и немецким подходом заключалось в том, что квартира члену кооператива предоставлялась для проживания, а не отдавалась в собственность (кстати, такой принцип сохранился в развитых странах Европы в неизменном виде с конца 19-го века до настоящего времени). При этом в Беларуси весь дом целиком принадлежал именно кооперативу, о чем свидетельствуют, в частности, следующие нормы примерного устава:
– жилищно-строительный кооператив организуется с целью обеспечения членов кооператива квартирами путем строительства многоквартирного жилого дома (домов) на собственные средства кооператива с помощью государственного кредита, а также для последующей эксплуатации и управления этим домом (домами) (п. 1);
– жилищно-строительный кооператив обязан зарегистрировать принадлежащий ему дом (дома) в органах технической инвентаризации (п. 20.6);
– если принадлежащий жилищно-строительному кооперативу дом подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка для государственных или общественных нужд, кооперативу взамен сносимого дома передается в собственность равноценный жилой дом тем предприятием, учреждением, организацией, которым отводится земельный участок (п. 23);
– жилые дома и хозяйственные сооружения, построенные жилищно-строительным кооперативом, принадлежат ему на праве кооперативной собственности и не могут быть изъяты, проданы или переданы как в целом, так и по частям ни организациям, ни отдельным лицам (п. 24).
Приведенные выше положения примерного устава базировались на нормах Жилищного кодекса Белорусской ССР 1983 г., действовавшего до принятия в 1999 году нового Жилищного кодекса Республики Беларусь, в котором внезапно появляется норма о том, что член жилищно-строительного, жилищного кооператива, полностью внесший паевой взнос за квартиру, предоставленную ему в пользование, приобретает право собственности на квартиру с момента оформления этого права в установленном законодательством Республики Беларусь порядке (ст. 103). То есть законодатель вдруг допустил приватизацию квартир в жилищных кооперативах. Но никто не задумался о том, что в этом случае от кооператива остается лишь одно название, разрушается его правовая природа, поскольку с момента приватизации квартир членами кооператива, оформления на них права собственности кооперативы уже не являются кооперативами, а фактически превращаются в совместные домовладения.
И действительно, уже в Жилищном кодексе 2012 года кооперативы стали именовать «организациями застройщиков» и отнесли их в раздел «Совместное домовладение». В последней редакции Жилищного кодекса и товарищества собственников, и кооперативы отнесены законодателем к «организациям собственников». Фактически, кооперативы как отдельный вид городского жилья перестали существовать в Беларуси с 1999 года, что авторы считают безусловной ошибкой.
Что касается государственных арендных домов времен СССР, то их история была еще короче. Приватизировать квартиры в Беларуси стали 26 лет назад. На начало 2015 года в Минске 93% жилищного фонда уже пребывали в собственности граждан. В 2016 году в Беларуси закончился срок приватизации, что, несомненно, было правильным решением. С 1 июля 2016 года все квартиры, не прошедшие процедуру, были переведены в разряд коммерческого жилья с возможностью аренды (государственных арендных квартир, расположенных в совместных домовладениях). Так, среди 20 тысяч квартир арендного фонда в Минске доля неприватизированного в установленные сроки жилья составляет 75% (14,5 тыс. жилых помещений)5 . Постояльцам неприватизированных объектов назначена арендная плата (с большим понижающим коэффициентом). При неоплате аренды жилья в течение более 6 месяцев арендаторы могут быть выселены с занимаемых площадей.
Важно отметить, что закон не предусматривает возможности приватизации арендных квартир. Нельзя стать собственником и иных категорий объектов, в том числе комнат в общежитиях, социальных квартир, а также любых других объектов с самовольными перепланировками. Одновременно с завершением приватизации действовала государственная программа строительства арендных домов. В Беларуси этот термин стали использовать после выхода Указа
Президента Республики Беларусь №512 от 8 ноября 2011 года «О некоторых вопросах использования государственного жилищного фонда». В настоящее время во всех крупных городах построено около 20 тыс. квартир, и годовой доход от аренды построенных квартир в Минске позволяет строить еще 2–3 крупных многоквартирных дома ежегодно. Спрос на арендное государственное жилье в десятки раз превышает предложение.
Но арендным в Беларуси является примерно каждый сороковой дом, остальные многоквартирные дома — это совместные домовладения. Закон «О совместном домовладении» был принят в 1998 году, тогда же в г. Бресте появилось первое «товарищество собственников», некоммерческая организация — юридическое лицо, один из способов управления совместным домовладением. В настоящее время в Беларуси зарегистрировано около 10 тыс. таких некоммерческих организаций (ТС и ЖСПК), причем ТС созданы в основном в многоквартирных домах, построенных в XXI веке.
Во всех остальных совместных домовладениях, где собственники помещений не выбрали способ управления общим имуществом, местная власть назначила уполномоченных лиц. Это либо крупные коммунальные унитарные предприятия в одном из районов столицы, областного центра (занимаются только управлением, сервисные услуги не оказывают), либо государственные объединения ЖКХ в районных центрах и малых городах.
Следует отметить, что государство с момента обретения Беларусью независимости и по настоящее время рассматривает жилищно-коммунальный сектор как социально значимый и никогда не действовало по принципу: «Многоквартирный дом — частная собственность, государство не вмешивается, сами ремонтируйте». Все многоквартирные дома в Беларуси паспортизированы, эксплуатируются по единым стандартам (ТКП), а члены совместных домовладений имеют равные права на участие в государственных программах («Комфортная среда», «Чистая вода», «Безопасный лифт», «Безопасный балкон» и др.). В том числе, контроль над деятельностью ТС и ЖСПК осуществляют местные органы власти: речь идет о подготовке к отопительному сезону, уходу за самим домом и земельным участком.
Тем не менее, две указанные формы управления совместным домовладением (через организацию собственников и уполномоченное лицо) не являются экономически эффективными, имеют массу недостатков и нуждаются в значительной трансформации. Как, впрочем, и сами организации собственников (ТС и ЖСПК).
Можно констатировать, что одна из целей массовой приватизации жилья (граждане сами будут ухаживать за своими многоквартирными домами) не достигнута, патерналистское отношение населения к приватизированному жилью не изменилось. При этом население не имеет семейного, наследуемого опыта владения собственностью, не обладает должной информацией о принципах формирования общего имущества и управления им, в основном не способно самостоятельно разрабатывать правила такого управления. Таким образом, остро стоит вопрос необходимости перехода на профессиональное управление жилой недвижимостью по правилам, заранее известным участникам совместного домовладения.
