Многие собственники квартир убеждены, что вправе распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению: переносить стены, менять назначение помещений, присоединять общие площади или модернизировать инженерные сети. Однако многоквартирный жилой дом представляет собой единый инженерный и конструктивный комплекс, где любое изменение в одной квартире может повлиять на безопасность, комфорт и права десятков или даже сотен других собственников.
Именно поэтому статья 40 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» устанавливает специальные правила проведения переоборудования, перепланировки и изменения конструктивных элементов квартир и нежилых помещений.
Баланс между правом собственности и общественными интересами
Право собственности не является абсолютным. В многоквартирном жилом доме собственник владеет не только своей квартирой, но и долей в общем имуществе объекта кондоминиума. Это означает, что любые действия, затрагивающие конструкции здания, инженерные сети или общее имущество, выходят за рамки исключительно личных интересов.
Поэтому законодатель закрепил принцип: изменения конструктивной части квартиры или нежилого помещения должны осуществляться в соответствии с требованиями законодательства в сфере архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.
На практике это означает, что многие виды работ требуют разработки проекта, получения необходимых согласований и соблюдения строительных норм.
Что считается изменением конструктивной части
Под действие статьи 40 подпадают не только масштабные реконструкции, но и многие распространенные виды работ: устройство проемов в несущих стенах,демонтаж или изменение перегородок, влияющих на конструкцию здания, перенос санузлов, перенос инженерных коммуникаций, изменение фасада здания, устройство отдельных входных групп, объединение нескольких помещений, переоборудование квартир и нежилых помещений.
Во многих случаях собственники ошибочно считают подобные работы внутренним делом владельца помещения. Однако последствия таких изменений могут затронуть весь дом.
Например, перенос стояка отопления способен изменить гидравлический режим системы отопления, а вмешательство в несущие конструкции может повлиять на устойчивость здания.
Когда необходимо согласие двух третей собственников
Одним из наиболее важных положений статьи является требование о получении письменного согласия не менее двух третей от общего числа собственников квартир и нежилых помещений в случаях, когда изменения затрагивают: несущие и ограждающие конструкции, общедомовые инженерные системы, общее имущество объекта кондоминиума, функциональное назначение квартир и нежилых помещений.
Фактически такие решения затрагивают интересы всех собственников дома и поэтому не могут приниматься одним лицом в одностороннем порядке. Особенно актуально это требование при организации магазинов, офисов, объектов общественного питания, медицинских кабинетов и иных коммерческих объектов на первых этажах жилых домов.
Общедомовые инженерные сети: что принадлежит всем собственникам
Согласно пункт 4 статьи 40, ЗРК «О жилищных отношениях» к общедомовому имуществу относятся: стояки холодного и горячего водоснабжения, стояки отопления, канализационные стояки, общедомовые электрические сети,газовые сети, системы пожарной сигнализации, домофонные системы, видеонаблюдение, системы диспетчеризации, сети связи, телевидения и интернета до точки подключения помещения.
Данная норма имеет большое практическое значение. Многие конфликты между собственниками и управляющими организациями возникают именно из-за ошибочного представления, что все элементы, расположенные внутри квартиры, принадлежат исключительно собственнику помещения.
Между тем наличие инженерного оборудования внутри квартиры не означает, что оно перестает быть частью общего имущества.
Если стояк обслуживает две и более квартиры, он остается элементом общего имущества независимо от места его расположения.
Запрет на изменение назначения парковочных мест и кладовок
Отдельной новеллой законодательства стало прямое запрещение изменения конструктивной части и функционального назначения паркингов, парковочных мест и кладовок.
Появление данной нормы связано с многочисленными случаями, когда собственники пытались использовать парковочные места в качестве складов, мастерских или иных помещений, не предусмотренных проектом здания.
Такая практика создавала риски для пожарной безопасности, эксплуатации здания и нарушала права других собственников.
Сегодня закон однозначно исключает подобные действия.
Важность статьи для управляющих организаций
Для ОСИ, НСУ,КСК, управляющих компаний и управляющих многоквартирными домами статья 40 является одним из ключевых инструментов защиты общего имущества.
Именно на ее основании возможно:
- требовать предоставления проектной документации;
- проверять законность проводимых работ;
- выдавать предписания о прекращении нарушений;
- обращаться в уполномоченные органы;
- инициировать судебное восстановление первоначального состояния помещений.
Практика показывает, что большинство конфликтов в многоквартирных домах связано не с вопросами управления, а с самовольными перепланировками и переоборудованием помещений.
Таким образом, статья 40 Закона РК «О жилищных отношениях» направлена не на ограничение прав собственников, а на обеспечение безопасности и сохранности многоквартирного дома как единого объекта недвижимости.
Любая квартира является частью сложной инженерной системы, где интересы одного собственника не могут реализовываться за счет безопасности и прав остальных жителей.
Поэтому перед началом перепланировки, переоборудования или изменением назначения помещения важно оценивать не только собственные потребности, но и требования законодательства, поскольку цена самовольных решений может оказаться значительно выше стоимости самого ремонта.
Фото создано ИИ
Руководитель УЦ «ЖКХ-ИНФО» Алия БОГАЕВА
