Геннадий Каленов, исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости (МАМН). Это некоммерческая организация, в которую входят юридические лица различной формы собственности из 7 стран мира: Беларусь, Германия, Казахстан, Латвия, Эстония, Россия, Украина. Деятельность МАМН направлена на активное содействие формированию политики государства в области развития жилищно-коммунального хозяйства и повышение эффективности взаимодействия организаций ЖКХ и населения.
– Геннадий Геннадьевич, какова ваша оценка белорусской системы ЖКХ в свете мирового опыта?
– Вообще, могу сказать, что Беларусь по основным подходам к сфере ЖКХ ближе к таким странам, как Бельгия, Австрия, Германия. То есть, к успешным, развитым странам Европейского Союза. Наша страна в этом единственная на постсоветском пространстве и гораздо ближе к ЕС, чем все бывшие страны Советского Союза вместе взятые.
– Выходит, белорусы напрасно ругают коммунальщиков и жалуются на жизнь?
– Если собрать жалобщиков, предложить им автобус, повозить, показать, как выглядят дома советской постройки в Тбилиси, например, или в Казахстане, Армении, Молдове, в Украине, то желание ругать, наверное, пропадет. Всё познается в сравнении, потому что — и никто этого не скрывает — состояние наших жилых домов в старом жилом фонде пока еще хуже, чем в развитых странах ЕС, но на много лучше, чем в Литве или Латвии, которые тоже являются членами Европейского Союза. В Беларуси такие дома выглядят лучше, чем в Болгарии, например. Намного лучше, чем в Северной Македонии, которая стремится вступить в ЕС. Так произошло из-за разницы в подходах. Страны Западной и Центральной Европы придерживаются такого принципа: отчисления на капитальный и текущий ремонт обязательны, а все, что касается любой модернизации — то есть, улучшения потребительских качеств многоквартирных жилых домов — только по решению собственников. Поэтому в Австрии, в Бельгии, в Швейцарии собственники квартир в совместных домовладениях, обязательно делают такие накопления. То есть, каждый месяц отчисляют на это деньги. А в таких странах, как например, Эстония, Литва, Латвия и многих других эти отчисления делать не обязательно. И в их числе и страны бывшего Советского Союза за исключением только, пожалуй, России, которая спохватилась лет 5 назад. То есть, все решения там отданы собственникам. А у собственников нет денег, или они не хотят делать эти отчисления. В результате жилой фонд приходит в негодность. Это очень большая проблема, о которой говорят на самом высоком уровне. Например, в странах Прибалтики.
– То есть, нам в этом повезло?
– В Беларуси, именно благодаря директивной форме управления большинством многоквартирных жилых домов, проводились текущий и во многих домах капитальный ремонты. Поэтому, если сравнивать старый жилой фонд, еще советских времен, то у нас он по техническому состоянию на много лучше. Собственно, у нас такой же принцип, как в Западных странах: отчисления на ремонт обязательны. Разница только в том, что у нас текущий ремонт 100% финансируется из бюджета, а капитальный финансируется на 50–70%. В Европейских странах, естественно, этого не происходит. Собственники сами делают эти отчисления. То есть, и там и там дома ремонтируются. Конечно, качество в Европе гораздо выше, как и объем подобных мероприятий, но в силу определенных причин. Они касаются определенных строительных норм и правил. Ну, и денег там больше. И у государства, и у людей.
– Есть много полезных инициатив, которые помогут реально экономить деньги в сфере ЖКХ. Но даже если идея одобрена на уровне министерства, она не получает реальной поддержки. Почему здесь не срабатывает директивный принцип?
– Кто должен продвигать интересные инициативы? Министерство жилищно-коммунального хозяйства занимается методологией. В подчинении у него есть только несколько институтов, учебный центр и редакция журнала. Больше в подчинении у министерства жилищно-коммунального хозяйства никого нет. И бюджет мизерный. Команду давать некому. Дальше идут субъекты хозяйствования. В Минске это ГО «Городское жилищное хозяйство», которое объединяет уже КУП ЖКХ районов. Сегодня они являются муниципальными управляющими. В соответствии с законодательством, они обязаны обеспечить жильцов многоквартирных жилых всеми видами основных коммунальных услуг. Опять же, здесь все связано с финансированием и очень четко регламентировано. Установлены предельно допустимые тарифы, а все дополнительные услуги осуществляются только на договорной основе и только с теми собственниками, которые хотят их получать. И никак по-другому. Кто может дать команду в такой ситуации? Остаются еще товарищества собственников, но они каждый сам за себя. У каждого председателя каждого товарищества есть свои какие-то свои определенные взгляды, и то, что хорошо для собственников, не факт, что интересует председателя.
– А как МАМН продвигает передовые идеи, основанные на мировом опыте?
– Мы этой работой не занимаемся. МАМН является международным консультантом. Если нас о чем-то спрашивают, то мы находим информацию и ее предоставляем. Мы ничьи интересы не лоббируем. Свои идеи мы просто излагаем, но за этим не следует какое-то дальнейшее продвижение. У нас нет таких целей. Мы не политическое какое-то движение, у нас другие задачи. Мы обладаем действительно очень большими знаниями в силу того, что у нас есть члены из многих стран мира. Есть партнеры, эксперты в сфере науки, бизнеса по управлению недвижимостью как в западных странах, так и в странах СНГ. Мы имеем прямой доступ к самой разной информации, но пытаться реализовать какие-то правильные изменения — для этого есть совсем другие организации.
– Удалось ли что-то внедрить в практику работу белорусской системы?
– 10 лет назад мы говорили о том, что моноструктура из совместных домовладений не способствует устойчивому развитию городов. Необходимо иметь и другие формы. В европейских странах, например, собственники многоквартирных домов совершенно не похожи на наших. Мы абсолютно разные. В Европе есть многообразие форм собственности. Там многоквартирными домами владеют и муниципальные жилищные компании, и частные. Есть кооперативы, которых у нас не осталось ни одного: они все превратились в совместные домовладения. А в Европе порядка пяти видов кооперативов, при чем самых разных. Есть международные кооперативы, они очень успешно развиваются. В общем-то, вот это многообразие форм собственности и позволяет очень успешно развиваться экономике.
Вот в Беларуси появилась государственная программа по строительству муниципальных арендных домов. Государственных. Это дело очень хорошо развивается. В Минске, как только появляется свободная квартира, на нее претендуют около 40 семей. То есть, это нужная людям вещь. А в других странах есть только пилотные проекты. Знаю в Российской Федерации в нескольких городах — и все. Все по старинке делается. Например, какой-то застройщик построил дом, а через два-четыре года (в зависимости от законодательства) закончился гарантийный срок и на этом все. То есть качество строительства низкое, подменного фонда нет. Если что-то происходит и нужно выселить куда-то 100 или 300 человек, так не куда. Нет арендного жилья! А, например, во Франции мэров городов штрафуют за то, что в городе меньше 20% вот такого социального, подменного арендного жилья. За это наказывают. То есть, для стабильного, устойчивого развития города, порядка 20% жилья должно быть арендное, при чем класса — социальное. Единственная страна бывшего Советского Союза, включая Латвию, Литву и Эстонию, это Беларусь, где строится такое арендное жилье. И мы, в Международной ассоциации этим очень довольны.
– Одной из подсказок МАМН по повышению эффективности работы ЖКХ было введение института муниципальных управляющих. Эта идея воплотилась в жизнь?
– Да, в Беларуси управление жильем стало профессией. Это теперь отдельная услуга, которая оказывается на договорной основе и имеет определенную оплату. То есть, происходит профессионализация управления совместными домовладениями. Если вы знаете о совместных домовладениях, в которых нет жилья, то здесь уже создается регистр компаний, которые могут управлять такими домовладениями. Выбор будет производиться на конкурентной основе, в отличие от многоквартирных жилых домов, где пока такие управленцы только назначаются. Но это следующий шаг. Сначала нежилой фонд, а потом – многоквартирные жилые дома. Приход этих управляющих компаний пройдет по классическим европейским схемам. То есть, это будет отдельный вид услуг и управляющая компания получит на свой счет только вознаграждение за это, а не будет пропускать через него все финансовые потоки за все: за уборку, за тепло-, за электроэнергию и т.д. Так это происходит в Украине, в России, в Казахстане, Узбекистане и других странах. То есть, по подходам у нас применяется тот же принцип, как и в европейских странах.
– И нет никаких исключений?
– За исключением двух вещей. Первое – нет конкурентности, управляющие компании пока назначаются, а не выбираются. И второй момент – стоимость услуги пока устанавливается государством, а не определяется рынком. Но мы идём в этом направлении.
– На сколько я знаю, благодаря МАМН в Беларуси сегодня успешно работают хаусмастера. Нам есть чем гордиться в этом плане?
– Да, у нас эта идея очень здорово реализовалась, и принесла её в Беларусь именно наша ассоциация. И сейчас у белорусов перенимают опыт Казахстан, Узбекистан, а с этого года еще и Украина. То есть, постепенно эти практики нашей ассоциации начинают внедрять и в других странах. А именно Беларусь представляет себя с положительным опытом. И он более понятен коллегам, например, из Казахстана или Узбекистана, чем чисто немецкий или австрийский. Это совершенно разные рамочные подходы для деятельности, разные подходы и законодательства. И вот в том виде, как у нас это реализовано – не похоже на Германию – именно это больше подходит для стран постсоветского пространства.
То, что реализовано в Беларуси, продолжает мультиплицироваться дальше на Восток. Есть еще масса примеров. Например, подходы к использованию индивидуальных приборов учета с возможностью дистанционного снятия показаний. У нас используются точно такие же методики, как в Австрии и Германии, а соседним странам до этого еще очень далеко. Есть еще момент, который связан с регистрацией недвижимости и земли. В этом, опять же, с Беларуси берут пример. Хотя мы видим, что здесь тоже нужны некоторые изменения, и они у нас уже сформированы. По крайней мере, значительная часть идей, которые наша ассоциация сформулировала еще 10 лет назад, уже реализована. Остальные ждут своего времени. По крайней мере, никто не говорит, что все это не нужно. Наоборот, политическая поддержка от власти есть. Единственный вопрос – это должно быть растянуто по времени и внедряться постепенно.
– Стоит ли ожидать, что в скором времени в Беларуси появится понятие страхования зданий, как цельного объекта? Например, в случае пожара или природных катаклизмов?
– Такая возможность есть. Мы понимаем так: при каких-то серьезных катаклизмах сегодня государство гарантирует восстановление нарушенного, поврежденного общего имущества. Пока существует такой подход, естественно, собственники многоквартирных домов не пойдут на массовое страхование. А без массовости это очень дорого. То есть, страховка дешевая только тогда, когда является обязательной. Например, если говорить о страховании от пожара или стихийных бедствий серьезных, когда могут быть выбиты все стекла в доме (ветром, градом), это на самом деле очень большая проблема и затраты. Если такой вид страхования будет обязательным, тогда это будет очень дешево и совсем не накладно для собственников. Пока государство гарантирует даже бесплатное медицинское обслуживание. Вот, например, не убрало какое-то ТС на своей территории вовремя снег, лед. Человек поскользнулся, сломал ногу. Теоретически, он может подать иск для того, чтобы ему возместили расходы на медицинское обслуживание. Так происходит в европейских странах. Но у нас государство гарантирует бесплатное лечение. Соответственно в этом нет надобности. Понимание проблемы есть, но пока нет экономических условий. Если государство меняет подходы и говорит, что теперь такие моменты необходимо решать через страхование, то, конечно, страховые компании смогут очень быстро сформулировать все эти предложения и полисы. Они к этому готовы, потому что это выгодно и государственным страховым компаниям, и частным.
– Есть ли варианты снижения затрат в сфере ЖКХ и, как следствие, удешевления услуг для населения? В чем вы видите резервы?
– Снижение затрат тоже связано с большими вложениями. Для того, чтобы экономить, нужно модернизировать прежде всего инфраструктуру. Если мы говорим о ресурсах. Кроме этого, здесь важен и другой подход к определению стоимости. Много говорилось о подомовом учёте распределении затрат и, на сколько я знаю, уже даже готов программный продукт, который позволяет буквально через месяц всю страну подключить к такому учету. Имеются ввиду затраты на эксплуатацию общего имущества (которое составляет 90–95% стоимости многоквартирного дома). Только 5–10% цены дома составляют все квартиры. Без общего имущества их не существует в принципе. Чтобы появились квартиры, нужны фундамент, стены, перекрытия, чтобы до квартир добраться – лестничные марши, лифт, а чтобы в них можно было жить – инженерное оборудование, и это очень дорого стоит.
Для того, чтобы восстанавливать вовремя все эти конструкции, инженерные коммуникации в совершенно разных зданиях требуются совершенно разные затраты. Себестоимость технического обслуживания пятиэтажной хрущёвки может быть, например, 7 копеек в пересчёте на 1 квадратный метр, а современного 26-этажного дома может быть и 20 копеек, потому что там инфраструктура гораздо сложнее и ее обслуживание требует гораздо больших затрат. Логично было бы, чтобы человек, который живет в простенькой хрущёвке, платил 7 копеек, а жилец высотки – 20 копеек. И к этому все готово! То есть, айтишники поработали и уже создали программный продукт. Но тут стоит вопрос принятия решения. Кто даст отмашку? Потому что, как у нас принято, придет человек из 26-этажки с жировкой, где стоимость 20 коп. и спросит: “Почему у Сидорова 7 коп, а у меня – Иванова – 20?» Как мне кажется, именно из-за этого подомовой учет затрат до настоящего времени не стартанул.
– Выходит, что сегодня стоимость техобслуживания вычисляется как средняя температура по больнице? Сложением всех затрат по всем многоквартирникам страны и делением на количество всех квадратных метров? Допустим, получилось 12 коп. И что дальше?
– Для пятиэтажной хрущёвки – это перебор (там столько не надо), а 26-этажке не хватает. Как правило, высотка – это товарищество собственников, и они вынуждены собирать взносы, и их за это не любят. Это не основные жилищно-коммунальные услуги, по которым если не заплатил, то сразу последует исполнительная надпись. А по взносам надо каждый раз подавать в суд на каждого собственника жилья. Это очень большая проблема, которую предстоит решать. Даже если брать в расчет не фактические затраты, то надо хотя бы разделить жилой фонд по классу домов. Пусть государство устанавливает тарифы. Есть современные дома, где более комфортные условия и больше затрат, и есть старые, простые дома, которые уже совершенно не подходят для добрососедских отношений. Там они просто невозможны в силу того, что они строились в другое время и с другими целями. Там, конечно, стоимость должна быть ниже. И это я все говорю даже не про рыночную экономику, а про социальную справедливость.
– Как добрососедские или не очень отношения могут отражаться на экономической составляющей совместного домовладения?
– Здесь много нюансов. Почему в той же Австрии, парковочное место связано с квартирой, но не связано с определением доли в расходах? А у нас получается, что собственник парковочного места уже является членом совместного домовладения. Он же только машину приходит ставить! Ну, какой он член совместного домовладения? Он купил 10 квадратов для своей машины и уже участвует в общих собраниях и принимает решения. Это не логично. Для того, чтобы такие проблемы решались сразу и навсегда, необходимо заниматься моделированием отношений. Прежде всего – добрососедских. В европейских странах это происходит уже на этапе проектирования совместного домовладения. Уже тогда создаются правила, определяются доли. И в дальнейшем эти правила изменить невозможно. Но в чем разница? Когда гражданин покупает помещение в многоквартирном доме, он его покупает с инструкцией по эксплуатации и квартиры, и дома, и с правилами, которые знает заранее. Там все написано: кто управляет, как, сколько платить и за что. Например, прописано, что в многоквартирном доме будет система видеонаблюдения и домофонная система, которые сейчас отнесены к дополнительным услугам. И за это надо платить. Если человек не хочет таких правил, то он просто не покупает квартиру в этом доме. Но если купил – обязан их соблюдать. Моделирование вот этих отношений с учетом абсолютно всех мелочей, которые касаются содержания домашних животных, управления отходами, все от начала до конца – это должно быть, как инструкция к стиральной машине и прописано на этапе проектирования дома.
– Я правильно понимаю: дома еще нет, даже фундамент не заложен, а правила проживания в нем уже четко прописаны?
– Совершенно верно. Правила позволяют избежать огромного количества проблем. Простой пример. Коммунистическая партия Китая лет 15–20 назад изучила эти подходы, которые применялись в Австрии и Германии с 1952 года, и скопировала. И сегодня там нет никаких проблем с урбанизацией населения: люди переезжают из сельской местности в огромные многоквартирные дома и покупают квартиру с правилами, где все заранее расписано. И вот это воспитание чувства собственника, о котором у нас говорят 20 лет, Китаю не нужно. Там нет такого понятия, там не надо никого воспитывать. Любой китайский крестьянин, покупая квартиру в городе, сразу становится сознательным собственником.
– То есть, этап моделирования может стать идеальным моментом для повсеместного внедрения прогрессивных идей? (https://telegra.ph/remago7-07-14)Например, для каждого планируемого многоквартирника можно прописать наличие инновационной площадки для людей, бизнеса и городских служб.
– Это небольшая составляющая жизни многоквартирного дома. Но такие вещи не системные. Например, то, что я говорил о моделирования отношений – это системная вещь. Вот в нее, как составляющая часть этой модели, может лечь и эта идея инновационной площадки. На этапе проектирования дома она может совершенно спокойно закладываться проектировщиками. Но, опять же, нюанс в чем? В европейских странах очень много частных и государственных жилищных компаний, которые под собой имеют десятка полтора дочерних. Каждая из них занимается своим делом. Одна ищет землю. Вторая занимается проектированием. Третья занимается управлением, четвертая – предоставляет услуги хаусмастеров и сервис по установке в подвале стиральных машин, но все они работают на головную компанию. У каждой из них узкая специализация, но они каждый свой сегмент делают очень хорошо. Они бы никогда сами не внедряли вот такие вот идеи. Они бы просто заключили договор, допустим с белорусским предпринимателем, который очень хорошо владеет этой технологией. В каком-то новом доме они бы обязательно запроектировали его идею. Но только в одном! А через два года провели бы опрос жильцов. Если бы отзывы были хорошими, большинство бы сказало: “Да, это была отличная идея! Это очень удобно”. Вот после этого они бы стали проектировать идею этого предпринимателя в каждом доме. Это так работает.
– Вы общались с руководителем компании «Ремаго» Дмитрием Лабковичем. Его бизнес начался в подвале родительского дома, а сегодня первоначальная идея трансформировалась в инновационный проект iT-DOM.BY. Как вы оцениваете перспективы?
– У него очень хорошие идеи. Они действительно нужны, но ошибка заключается в том, что есть напрасные ожидания того, что какая-то идея – хорошая, действительно, полезная для общества — как только будет озвучена, сразу начнет реализовываться. Так обычно не бывает, но исключения возможны. Бизнес вещь непредсказуемая. В нем есть истории успеха из ничего. Я не могу судить об этом. Идея хорошая — да. А вот как ее внедрять, есть масса разнообразных нюансов. Без напористости, энергичности, харизматичности и невозможно чего-то добиться. В конце концов все полезные идеи, при наличии определенных энергий, направленных в правильное русло, рано или поздно находят свою реализацию.
Главная
