В Германии законодательством определены организационные принципы жилищных кооперативов, а именно: внутренняя демократия, экономическая поддержка членов кооператива, самоорганизация и взаимопомощь, солидарная ответственность и некоммерческая деятельность. Отличительной особенностью данных кооперативов является то, что любой гражданин Германии обязан вступить в товарищество вместе с приобретением квартиры в собственность, и ни один из собственников квартир не может отказаться от вступления в товарищество.
Также решения о проведении ремонта или модернизации жилья принимаются с учетом не только конструктивных особенностей зданий, но и того, какие социальные группы в нем проживают.
Жилищное строительство в Германии в послевоенные годы стало приоритетным направлением, дотации от государства в инвестиционные проекты достигали 50 %. За счет мощной государственной поддержки уже к концу 1950-х годов малоимущие семьи были практически полностью обеспечены жильем. Субсидии от государства начали снижаться ежегодно примерно на 10 %.
УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ
В каждом многоквартирном доме есть управдом или домоуправление. В сферу их ответственности входят организационные вопросы по управлению домом. На каждой лестничной клетке вывешиваются нормативы и правила совместного проживания. Чаще всего они предписывают соблюдение порядка и чистоты в подъездах и на придомовой территории.
Если домоуправления нет, то все обязанности по решению вопросов оказания коммунальных и жилищных услуг, уборке снега и мусора ложатся на жильцов дома.
В Германии собственная недвижимость только у 20 % населения. Здесь сильно развита аренда жилья у частных лиц.
Большинство немцев арендует жилье. В этом случае собственник подъезда или всего дома, или его представитель собирает с квартирантов оплату за наем и обслуживание, а остальные платежи уходят непосредственно коммунальщикам, по договору с ресурсоснабжающей организацией. Также можно нанять уборщицу или дворника, но некоторые жители на этом экономят. Часто обязанность уборки распределена между всеми жильцами, это прописано у каждого в договоре найма. Существует график, по которому каждый отвечает за участок лестницы или двора. Если на вашем участке прохожий или один из жильцов поскользнется из-за того, что вы вовремя не провели уборку, то ваша страховка покроет лечение и другой ущерб потерпевшему.
КВАРТПЛАТА
На немецком рынке съемного жилья Германии квартплату четко разделяют на две составные части. Первую называют «холодной» арендной платой. Это, собственно, та прописанная в договоре цена жилплощади, которую владелец недвижимости устанавливает произвольно, хотя он, естественно, учитывает сложившуюся в данном месте среднюю цену сдаваемого в наем квадратного метра. Именно с этой суммы арендодатель и платит подоходный налог.
Жилец, снимающий квартиру в 80 квадратных метров, платит за ее содержание каждый месяц от 170 до 230 евро, не считая аренды. В результате в крупных городах сумма ежемесячных текущих расходов за относительно большую квартиру в 120-150 метров легко достигает 400-500 евро.
Вторую часть квартплаты в Германии принято называть «побочными расходами». Имеются в виду расходы по содержанию и эксплуатации жилья. Их несет владелец, но квартиросъемщик, согласно арендному договору, обязан их компенсировать. Немецкие законодатели, на протяжении нескольких десятилетий последовательно укреплявшие права квартиросъемщиков (ведь они составляют основную часть электората), четко определили список тех жилищнокоммунальных услуг, оплату которых владельцам жилья разрешается перекладывать на плечи арендаторов.
Так, владельцы недвижимости имеют право взимать со своих жильцов расходы на отопление, на холодную и горячую воду, а также на приобретение, установку и замену соответствующих счетчиков, на пользование системой канализации, на вывоз мусора, на освещение и уборку лестничной клетки, на эксплуатацию и ремонт лифта, на кабельное телевидение. Они могут брать деньги с жильцов (и, естественно, берут) за оплату труда домоуправа, за уборку земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, за озеленение этого участка, за содержание прилегающей детской площадки, за покупку средств борьбы против насекомых, за вызов трубочиста.
В этот же список входят также налог на собственность, устанавливаемый местными органами власти, и расходы на различные страховки. В Германии принято страховать не только сами здания на случай пожара или природных катаклизмов, но и ответственность перед третьими лицами, например, перед пользователями лифта.
КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ
Коммунальные услуги (горячая и холодная вода, газ, отопление и т.д.) оплачиваются по тарифу, устанавливаемому каждый год. В конце года производится перерасчет фактически использованных коммунальных услуг в соответствии с показаниями счетчиков. Если, исходя из полученных данных, был потрачен больший объем коммунальных услуг, потребителю необходимо доплатить образовавшуюся разницу. Если было потрачено меньше, чем оплачено, остаток возвращается. А на следующий год формируются новые тарифы, исходя из объемов потребления в предыдущем году.
В среднем стоимость коммунальных услуг составляет 2 евро за 1 м
С целью накопления средств для осуществления мелкого либо капитального ремонта здания, а также мест общественного пользования, существует коммунальная касса. Ежегодно на собраниях домоуправления и владельцев принимаются решения о планируемых мероприятиях, проводимых в доме (покраска фасада, установка лифта, ремонт, создание детской площадки и т.п.), и об объеме средств, которые владельцы будут вносить в коммунальную кассу. Подобные решения принимаются большинством голосов. После окончательного принятия решения каждый хозяин квартиры в доме каждый месяц делает взнос в коммунальную кассу, средства из которой через определенный промежуток времени будут использованы по назначению. В среднем размер взносов варьируется от 20 до 40 евро. Он зависит от стоимости и объема предполагаемых работ. В домах, планирующих капитальный ремонт, сумма может быть выше. После покупки квартиры новый хозяин автоматически становится косвенным владельцем той части денег, которую уже внес в коммунальную кассу прошлый собственник.
СОЦИАЛЬНОЕ ЖИЛЬЕ
Несмотря на то, что качество социального жилья в Германии, как и уровень жизни в целом, является достаточно высоким, и здесь существуют определенные проблемы, связанные с обеспечением недвижимостью нуждающихся в улучшении жилищных условий.
В настоящее время цены на недвижимость в Германии увеличиваются, в то время как рост жилого сектора замедлился, и количество социального жилья в последние годы стало резко уменьшаться.
Тенденции таковы, что в течение примерно 10 лет стоимость аренды в муниципальных домах постепенно приближается к коммерческой. И если семья не может платить по возросшей аренде, ее выселяют в квартиру с менее комфортными условиями. Арендная плата в бывших социальных домах сегодня достигла такого уровня, что они утратили свой статус и превратились в жилье, недоступное не только малоимущим слоям населения, но и многим представителям среднего класса.
