Сегодня в Казахстане все больше молодых семей приобретают первичное жилье. Этому способствуют довольно много факторов, в том числе таких, как более низкая стоимость жилья при приобретении его на стадии строящегося дома, возможность ипотечного кредитования, которое проще оформить на новую квартиру, просторная площадь, свободная планировка, современная система безопасности и многое другое.
Казахстанцы среднего возраста тоже предпочитают сменить свои малогабаритные квартиры в старых панельных домах на современное жилье с хорошей планировкой, новыми коммуникациями, охраняемой дворовой территорией, паркингом и прочими плюсами.
Приняв решение о приобретении жилья нужно с чего-то начинать. Для большинства людей такая покупка — это одна из самых дорогих сделок, к тому же, квартиры покупают далеко не каждый день, а значит можно говорить о полном отсутствии опыта в этой области.
Проанализировав наиболее часто задаваемые вопросы, мы, совместно с экспертами, попробуем разобрать с какими сложностями сталкиваются желающие стать обладателем современного жилья в Казахстане и на что следует обратить внимание при его выборе?
В качестве экспертов мы привлекли Расула Мустафина, CEO BI Development South и Президента Ассоциации застройщиков Казахстана Виктора Микрюкова.
Для начала остановимся на терминологии. Многие задают вопрос, что такое класс или категория, чем они различаются и что означают?
Вместе с решением о приобретении квартиры в новостройке, человек оказывается перед выбором класса жилья, от которого в значительно степени зависит его цена.
Для определения класса жилья во всех странах существует целый ряд критериев, таких как:
- расположение дома и его удаленность от центра города;
- используемые технологии строительства;
- качество строительных материалов;
- архитектурные решения и планировка квартир;
- количество этажей дома и количество квартир в нем;
- инфраструктура объекта;
- закрытая или открытая прилегающая территория, наличие охраны, озеленения, детских и спортивных площадок;
- парковочные места и некоторые другие характеристики;
— Я хотел обратить внимание на градацию жилья в совокупности. У нас есть две абсолютно разные линейки подхода, — поясняет Президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков.
Подход от государства это: I, II, III, IV категория и малогабаритное жилье. Есть второй подход, который реализуют строители. И в рамках этого подхода строится: комфорт, бизнес, эконом класс».
Теоретически, принадлежность каждой квартиры к той или иной категории определяется СНИПами и жилье делятся на четыре категории: I, II, III, IV.
I Категория
- На одного проживающего человека приходится более 25 кв.м. жилплощади.
- Потолки – не менее 3 метров.
- Количество комнат — от одной до семи.
- Кухни большие – не менее 18 кв.м.
- Не менее двух парковочных мест на стоянке.
- Количество ванных и санузлов определяется застройщиком и ориентировано на количество спальных комнат.
- Количество балконов должно совпадать с количеством жилых комнат.
II категория
- На одного человека должно приходиться до 25 кв. м жилого пространства.
- Потолки – от 3 метров.
- Жилплощадь — от 1 до 6 жилых комнат;
- Кухня — средних размеров, но не менее 12 кв. м.
- 1 парковочное место на квартиру.
III категория
- До 18 кв. м на одного проживающего
- Высота потолков – 2,7.
- Число комнат – не более 4.
- Минимальный размер одной из комнат не менее 9 кв.м.
- Одна ванна и один санузел.
- 1 парковочное место на квартиру.
IV Категория
- На одно жильца приходится около 15 кв.м.;
- Количество комнат – 1-3;
- Балкон предусмотрен один;
- Санузел совмещен;
- Парковочное место для владельцев квартиры не предусмотрено.
Это весьма общие правила, многие пункты которых сегодня вызывают сомнения, а некоторые и вовсе неактуальны.
— Линейка категорий и классов абсолютно разная. И, зачастую, государственный норматив достаточно абсурден. Например, в премиум классе необходимо делать количество балконов по количеству жилых помещений. Условно, если ты покупаешь пятикомнатную квартиру, то и балконов должно быт пять. Застройщик должен построить 5 балконов, а покупатель заплатить за 5 балконов. А нужны они тебе или нет — это уже другой вопрос. Именно поэтому большинство предпочитает жилье третьего класса, которое по параметрам выше заложенных в СНИП. Больше высота этажа, многое лучше и удобнее, — поясняет Виктор Микрюков.
Застройщики используют другое, более привычное для покупателя название, не категория, а класс.
В каждой строительной компании существуют свои критерии соответствия общепринятым классам, которых, по большому счету, тоже четыре: стандарт, комфорт, бизнес, премиум
Разделение на классы помогают покупателю представить, какие опции в квартире, доме и на придомовой территории будут в той или иной категории: в стандарте или в премиуме.
Какой класс является самым покупаемым и почему?
В Алматы самым популярным классом жилья является комфорт-класс, поясняет Расул Мустафин, CEO BI Development South, — Одной из основных причин этой популярности является наибольшая концентрация предложения на рынке в этом классе.
— Больше всего покупают комфорт, сегмент 1-2 комнатных квартир, уточняет Виктор Микрюков. — В Казахстане строится, в подавляющем большинстве, жилье элит класса. Его по сути можно в чем-то отнести к комфорту, но в Казахстане оно строится в формате III класса.
К сожалению, у нас эта линейка классов четко не формализована. И это очень печально. У нас жилье эконом класса от одного застройщика, эконом класс от другого застройщика могут заметно отличаться. Один может хорошие материалы применить, сделать хороший дизайн и красивое благоустройство. Другой сделает все немного экономичнее по формату, а третий возьмет и построит, как это обычно реализуется по госпроектам. Не сделают благоустройство, не сделают паркинг и еще что-нибудь. И это все будет три эконома. И эти три эконома будут различаться, как земля и небо, -предупреждает покупателей Виктор Микрюков.
Чтобы было понятнее Расул Мустафин, CEO BI Development South, проводит наглядное сравнение квартир комфорт-класса и бизнес-класса. И делает небольшую коррективу — иногда один и тот же ценовой диапазон может относиться к 2-м классам жилья одновременно.
Основное различие проектов комфорт и бизнес класса.
Необходимо обратить внимание на следующее, основные отличия бизнес класса:
- Высота потолков — наш бизнес не менее 3м, комфорт 2,7 м
- МОП – в бизнес преимущественно мрамор, не только напольное покрытие, но и стеновые, в комфорте преимущественно керамогранит
- Окна – бизнес минимум на 10см разница в высоте подоконника
- Фасад – бизнес преимущественно клинкер и HPL панели, в комфорт алюминиевые кастеты
Основные различия между жильем премиум-класса и бизнес-класса.
- Высота потолков, минимум – бизнес 3м, премиум – 3,2м
- МОП – используем только мрамор и шпон
- Окна – всегда металлический профиль и трехкамерный стеклопакет (двойное остекление)
- Фасад – натуральный камень и фибробетон, местами HPL панели
Что своим покупателям может предложить BI Group? И есть ли коренные отличия от жилья других застройщиков?
— Вышеупомянутые отличия премиум и бизнес класса относятся только к нам. Наши проекты премиум класса обязательно включают Умный дом, — сообщает Расул Мустафин
На что нужно обращать внимание, при покупке первичного жилья, чтобы не приобрести жилье ниже по классу, чем было заявлено застройщиком?
- В первую очередь стоит обратить внимание на высоту потолков, отделку квартиры и МОПов (мест общего пользования) и на качество завершенных проектов застройщика. Рекомендуем посетить один или несколько завершенных проектов выбранного застройщика этого же класса, чтобы определить качество отделки.
- Также стоит обратить внимание на сервисное обслуживание ЖК, кто и как обслуживает. Стоит заранее прочитать обратную связь от жильцов на разных социальных платформах
- В компании BI Group мы уверены, что забота о доме не заканчивается после его сдачи. Поэтому мы создали собственную сервисную компанию — BI Service, которая продолжает работать над вашим комфортом и безопасностью даже после завершения срока гарантии.
BI Service рассматривает каждый дом как живой организм, требующий постоянного внимания и ухода. Наша команда ежедневно следит за чистотой в домах и на территории, поддерживает порядок во дворах, а также гарантирует бесперебойную работу всей техники и инженерных систем.
После завершения строительства ваш дом переходит в надежные руки BI Service. Мы управляем всем — от территории и инженерных сетей до мест общего пользования. Мы также помогаем жителям решать любые вопросы по квартире, связывая их с необходимыми специалистами. С BI Service вы можете быть уверены, что ваш дом всегда будет в идеальном состоянии, а ваше проживание — комфортным и беззаботным.
На каком этапе строительства выгоднее приобретать квартиру?
По мнению Виктора Микрюкова выгоднее приобретать квартиру на этапе котлована.
— Если покупать ее позднее, то она на 10%-15 % выйдет дороже. Это логично, с этим свыклись, все с этим живут, — поясняет Виктор Микрюков.
На что следует обратить внимание при приобретении жилья, если вы выбрали компанию-застройщика?
— В первую очередь необходимо обращать внимание на документацию. Если приобретать квартиру, у которой нет разрешения на приобретение дольщиков, то можно остаться и без денег, и без жилья.
Второе, если получено разрешение, то вы как дольщик сможете заключить договор в той типовой редакции, в которой этот договор одобрило государство. То есть заключается типовая форма договора о долевом участии в жилищном строительстве, утвержденная комитетом по делам строительства. Соответственно, эта форма обезопасит вас, снизит ваши риски. Кроме того, договор регистрируется в уполномоченном органе и выдается соответствующий документ о том, что договор зарегистрирован. Это обезопасит вас от того, что вашу квартиру продадут еще кому-то, либо от того, что она ранее, до вас, была уже продана кому-то. Момент двойных продаж в таком случае не возможен.
Соответственно, после ввода в эксплуатацию, когда дом уже построен, необходимо смотреть и проверять документацию вместе с нотариусом. Нотариус проверит, действительно дом введен в эксплуатацию или нет? Какая у него квадратура? Опять-же можно пригласить замерщиков и перепроверить, — поясняет Микрюков.
Какие прогнозы по цене на недвижимость в ближайшей перспективе с учётом укрепления тенге?
— По состоянию на 1 января 2024 г. — 46% всех депозитов РК держится в валюте. Укрепление тг к доллару зачастую влияет на временное снижение в спросе на жилье бизнес и премиум класса, однако этот эффект всегда временные и переходит в отложенный спрос при повышении курса. Поэтому снижения цен на жилье не ожидается, — резюмирует Расул Мустафин.
В ближайшее время, мы продолжим тему выбора квартир, узнаем, по каким принципам выбирать компанию застройщика, поговорим о сейсмостойкости зданий и узнаем, как землетрясения влияют на стоимость жилья.
