В Германии, как и в любой другой европейской стране, существуют конкретные правила владения и управления недвижимой собственностью. Для однокомнатной квартиры они будут одни, а для сдаваемого в аренду многоквартирного дома совсем другие.
Немецкая жилая недвижимость может быть оформлена как на юридическое, так и на физическое лицо, использоваться собственником для проживания или сдаваться в аренду. Что касается многоквартирных домов, то они могут быть в собственности тех же частных лиц, а также банков, церквей, предприятий, кооперативов и некоторых других организаций.
Разновидности управления
У многоквартирных домов в Германии могут быть следующие управленцы:
- Жилищная компания, у которой дом находится в собственности. Компания имеет право сдавать в аренду квартиры;
- Управляющая компания, которая не является собственником дома. Осуществляет коммерческое управление, оказывает инжиниринговые услуги, обеспечивает санитарный контроль дома и уборку придомовой территории, организует сдачу квартир в аренду третьим лицам и т.д. Как правило, услуги сервисных компаний заказывают собственники квартир, которые проживают в них сами, а также сдают их в аренду;
- Профессиональные кадровые штабы. Такой вид управления в большинстве случаев заказывают юридические лица. К примеру, профессиональных управленцев может нанять кооператив, который и будет оплачивать их услуги;
- Единый управляющий. Представляет собой физическое лицо, управляющее домом с небольшим количеством квартир, а также отдельными апартаментами. Эту функцию может выполнять сам собственник жилья, а также другое физическое лицо, управляющее недвижимым объектом по доверенности.
- Так называемый «особый управляющий» — это управляющий квартирой в многоквартирном жилом доме.
Компетенции управляющей компании
На управляющую сервисную компанию в Германии возложен целый ряд профессиональных обязательств:
- управление жилым объектом с привлечением сторонних организаций;
- работа с жителями апартаментов и их собственниками, включая проведение различных собраний;
- техобслуживание объекта, включающее в себя текущий ремонт, обеспечение нормальной работы инженерных коммуникаций, обслуживание придомовой территории;
- обеспечение социальной и юридической помощи жителям дома;
- ведение бухгалтерской отчетности, а также управление средствами собственников и съемщиков апартаментов.
Итак, основная работа сервисной управляющей компании заключается в социальном и коммерческом управлении объектом в сочетании с его технической поддержкой. Персонал компании-управленца должен быть хорошо подготовлен. Компания обязана иметь квалифицированных экономистов, юристов, инженеров и социальных работников. Важное значение играют следующие навыки управляющего лица: опыт ведения переговоров, умение строить коммуникацию, способность качественно разрешить любую конфликтную ситуацию.
Типичные ошибки управления
Владельцы доходной недвижимости в Германии, соблюдающие основные правила управления жилым объектом, непременно добьются минимизации финансовых рисков. В противном случае, собственник недвижимости может столкнуться с серьезными экономическими и юридическими проблемами.
О типичных ошибках в деле управления доходной немецкой недвижимостью порталу Whiteinvestor рассказал Михаил Эпштейн, руководящий отделом продаж в компании EpStein-Immobilien: «Скажу сразу, что управление немецким доходным домом в любом случае необходимо доверять профессионалам. В 90-е годы, когда на местный рынок недвижимости пришли первые русскоговорящими инвесторы, я был свидетелем типичных управленческих ошибок. Неопытные люди доверяли управление приобретенным в собственность объектом родственникам или знакомым. Результаты были самые плачевные. Управляющий недвижимостью дилетант, как правило, пускал все на самотек, а владелец получал значительные убытки и юридические проблемы. Сейчас ситуация изменилась. Инвесторы стали более осмотрительными и подкованными в правовом смысле. Теперь они все чаще заказывают профессиональное управление доходной недвижимостью, которое предоставляет и наша компания».
Хорошо известно, что Германия – социально ориентированная страна с прозрачной и подробно разработанной правовой системой. Поэтому, успешное управление доходной немецкой недвижимостью требует высокого уровня компетентности, а также «игры по правилам». В обмен на соблюдение жестких социально-правовых норм Германия дает инвестору ряд важных гарантий, которые обеспечивают его уверенность в завтрашнем дне.
Кроме того, в связи с особой сложностью немецкой правовой системы и ее ориентированностью на арендатора, а не на владельца недвижимости, профессиональная компетентность управляющего и доскональное знание им немецких законов в сфере недвижимости на уровне юриста имеет для инвестора решающее значение.
Автор: Олег Белков
