Важность индивидуального жилищного строительства подчеркивалась еще Первым Президентом Республики Казахстан. Так, в своем выступлении Н.А. Назарбаев на расширенном заседании Правительства (г. Астана, 21 ноября 2005 года) указал, что дефицит земельных участков с подведенными инженерно-коммуникационными сетями сдерживает развитие индивидуального жилищного строительства и строительства многоквартирных домов частным сектором.[1]
Не потеряли актуальность вопросы стимулирования индивидуального жилищного строительства и в последующие годы. В частности, на расширенном заседании Правительства (г. Астана, 9 сентября 2016 года) Н.А. Назарбаев отметил: «Необходимо развивать индивидуальное жилищное строительство. Решение этой задачи напрямую связано с возможностями государства обеспечивать выделяемые земли инженерной инфраструктурой. Поэтому Правительству необходимо продумать механизмы возвратности средств, вложенных на создание такой инфраструктуры. Это позволит использовать их повторно на «револьверной» основе»[2].
В настоящее время механизмы стимулирования строительства жилья, в том числе индивидуального жилищного строительства заложены в Государственной программе жилищно-коммунального развития «Нұрлы жер» на 2020 — 2025 годы, утвержденной постановлением Правительства Республики Казахстан от 31 декабря 2019 года № 1054.
В соответствии с указанной Программой для стимулирования развития индивидуального жилищного строительства местные исполнительные органы предусматривают:
1) распространение типовых проектов строительства индивидуальных, в том числе малоэтажных жилых домов (данные проекты предоставляются гражданам бесплатно);
2) отведение площадок под индивидуальное жилищное строительство массивами в соответствии с утвержденными генеральными планами и проектами детальной планировки;
3) обеспечение площадок инженерно-коммуникационной инфраструктуры до начала строительства жилых домов;
4) предоставление земельных участков в установленном законодательством порядке.
Правовую базу регулирования взаимоотношений между участниками индивидуального жилищного строительства составляет Закон Республики Казахстан от 3 ноября 1994 года № 213 «Об индивидуальном жилищном строительстве» (далее — Закон).
Несмотря на то, что Закон действует более 25 лет изменения и дополнения в Закон были внесены только 5 законами в 1997, 2004, 2011, 2018 и 2020 годах. При этом, ни один из Законов не связан с непосредственной доработкой механизма индивидуального жилищного строительства. Как следствие, Закон содержит как противоречия, так и устаревшие правовые нормы.
- В преамбуле и понятийном аппарате, в частности в определении термина «индивидуальное жилищное строительство», указано, что отношения, определенные Законом, относятся к строительству индивидуальных жилых домов гражданами:
«Цель настоящего Закона — создание правовой базы регулирования взаимоотношений между государством, местными исполнительными органами и гражданами Республики Казахстан, выступающими застройщиками (собственниками) индивидуальных жилых домов, для реализации конституционного права на жилище.»;
«Индивидуальное жилищное строительство — постройка индивидуальных жилых домов гражданами, на закрепленном за ними в установленном порядке земельном участке, их собственными силами, подрядным или другим, не запрещенным законодательством способом.».
Однако застройщиками индивидуального жилищного строительства могут выступать и юридические лица, основным видом деятельности которых является строительство. Так, строительство ряда индивидуальных жилых домов организуется строительными компаниями, а не отдельными гражданами.
Например, в газете «Казахстанская правда» была опубликована следующая информация: «В областных центрах республики индивидуальное жилье по государственной программе «Нурлы жер» будут строить в едином архитектурном стиле. Для этого планируется утвердить одну компанию-застройщика. Об этом в ходе заседания в Мажилисе по вопросам о мерах по реализации программы по повышению доступности жилья сообщил вице-министр по инвестициям и развитию РК Роман Скляр.»[3].
- Статья 1Закона раскрывает определение термина «индивидуальный жилой дом», под которым понимается дом, предназначенный для личного (семейного) проживания, расположенный на усадебном участке и находящийся в собственности гражданина вместе с хозяйственными и другими строениями и зелеными насаждениями.
Вместе с тем, учитывая наличие различных видов индивидуальных жилых домов необходимо определение обновить. Так, на обращение[4] касательно разъяснения понятий «дуплекс», «таунхаус», «коттедж», и возможности отнесения данных объектов недвижимости к категории «индивидуальный жилой дом», уполномоченный орган указывает: «Согласно пункта 3.2 СП РК 3.02-139-2014 «Проектирование энергопассивных зданий» таунхаус — малоэтажный жилой дом на несколько многоуровневых квартир, как правило, с изолированными входами (без общего подъезда). Таунхаусы отличаются от блокированных зданий тем, что они могут быть как блокированными, так и отдельно стоящими жилыми зданиями. Определение терминам «дуплекс» и «коттедж» в нормативно-технических документах в области архитектуры, градостроительства и строительства отсутствует.» [5].
Таким образом, сегодня на практике используется множество вариантов индивидуальных жилых домов, которые не нашли законодательного определения.
В этой связи предлагаем следующее определение: «индивидуальный жилой дом — жилой дом, предназначенный для личного (семейного) проживания, высотой не более трех надземных этажей (без учета мансарды), в том числе блокированные жилые дома (коттедж, таунхаус, дуплекс), каждый из которых имеет непосредственный выход на усадебный участок и находящийся в собственности гражданина вместе с хозяйственными и другими строениями и зелеными насаждениями.».
Отметим, что такое определение индивидуального жилого дома в полной мере соответствует подпункту 20) статьи 1 Закона «О долевом участии в жилищном строительстве», согласно которому малоэтажное строительство — малоэтажные многоквартирные жилые дома высотой не более трех надземных этажей (без учета мансарды), в том числе блокированные многоквартирные жилые дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок.
- В соответствии с частью первой статьи 2Закона каждый гражданин Республики Казахстан имеет право на получение земельного участка для строительства индивидуального жилого дома на территории республики, независимо от места его постоянного проживания, в соответствии с земельным законодательством Республики Казахстан.
Настоящая норма соответствует пункту 3 статьи 6 Конституции Республики Казахстан, согласно которой земля может находиться также в частной собственности на основаниях, условиях и в пределах, установленных законом.
Также по пункту 2 статьи 50 Земельного кодекса земельные участки, за исключением включенных в перечень земельных участков, предлагаемых для продажи на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии с пунктом 1 статьи 48 Кодекса, предоставляются гражданам Республики Казахстан бесплатно в частную собственность в следующих размерах:
1) для ведения личного подсобного хозяйства (включая приусадебный и полевой наделы) в сельской местности — 0,25 гектара на неорошаемых и 0,15 гектара на орошаемых землях;
2) для индивидуального жилищного строительства — 0,10 гектара;
3) для садоводства, а также дачного строительства — 0,12 гектара.
При этом, на практике имеются случаи отказа в предоставлении гражданам земельного участка в собственность, на котором расположен индивидуальный жилой дом. Так, граждане могут осуществлять покупку индивидуального жилого дома на стадии его строительства или готового дома. В данном случае, земельный участок, на котором расположены дома, может находится как в собственности застройщика, так и принадлежать ему на праве землепользования. В последнем случае, граждане, приобретая индивидуальный жилой дом, должны иметь право бесплатного приобретения в частную собственность земельного участка (в случае отсутствия получения участка ранее). Однако, с учетом того, что наименование подпункта 2) статьи 50 Кодекса указывает в качестве цели «строительство», при этом объект уже построен и введен в эксплуатацию, в частной собственности на земельный участок уполномоченные органы отказывают. Согласно обоснованию уполномоченных органов, в таких случаях земельный участок предоставляется не в целях строительства индивидуального жилого дома, а для его эксплуатации.
В связи с чем, гражданин, не реализовавший ранее право по статье 50 Земельного кодекса, не может его реализовать в случае приобретения индивидуального жилого дома.
На основании изложенного, предлагаем дополнить пункт 2 статьи 50 кодекса, а также часть первую статьи 2 Закона формулировкой, предоставляющей право на получение земельного участка для эксплуатации индивидуального жилого дома.
- Статья 3 Закона гласит: «Застройщик вправе построить жилой дом по любому проекту, не нарушающему установленные строительные и другие обязательные нормы и правила и согласованному с архитектурно-градостроительной службой местного исполнительного органа города республиканского значения, столицы, района (города областного значения).
Размеры жилого дома и других строений, расположенных на закрепленном в установленном порядке усадебном участке, определяются индивидуальным застройщиком самостоятельно, при условии, что их внешние габариты (в том числе высота) обеспечивают установленные обязательные нормативные, санитарные, противопожарные и технические разрывы между этими строениями, а также строениями на смежных земельных участках.».
Во-первых, Законом используются две категории застройщика: 1) застройщик и 2) индивидуальный застройщик. При этом не ясно каково отличие между данными терминами.
Как следствие, термин «индивидуальный застройщик» употребляется в некоторых подзаконных НПА, например, в постановлении Правительства Республики Казахстан от 7 июня 1996 года № 720 «Об утверждении Положения о порядке и условиях предоставления государственным служащим, нуждающимся в улучшении жилищных условий, земельных участков для индивидуального жилищного строительства», однако в постановлении отсутствует термин «застройщик». В связи с чем, понятия не смешиваются.
С другой стороны, СНиП РК 3.01-06-2001 «Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство индивидуальных жилых домов» использует термин «застройщик» и не использует термин «индивидуальный застройщик».
Справочно: СНиП РК 3.01-06-2001 в приложении А определяет перечень из 13 законодательных и нормативных документов, 8 из которых имеют статус утраченных силу:
1) Указ Президента Республики Казахстан от 6 сентября 1993 года № 1344 «О новой жилищной политике»;
2) Закон Президента РК имеющий силу закона «О земле»;
3) Постановление Кабинета Министров Республики Казахстан 25 июля 1995 года № 1018 «Об утверждении Положения о порядке приемки в эксплуатацию законченных строительством индивидуальных жилых домов с надворными постройками в Республике Казахстан»;
4) Постановление Кабинета Министров Республики Казахстан от 5 июня 1995 г. № 777 «Об утверждении перечня документов и сведений, прилагаемых гражданином к заявлению на предоставление права на земельный участок для индивидуального жилищного строительства»;
5) Постановление Кабинета Министров Республики Казахстан от 25 сентября 1995 года № 1281 «О дальнейшем развитии рынка жилья»;
6) Постановление Коллегии Министерства строительства, жилья и застройки территорий от 24 ноября 1994 года № 11-2 «Об утверждении порядка разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительных проектов»;
7) СНиП РК 3.01-02-2001 «Планировка и застройка районов индивидуального жилищного строительства»;
8) СНиП РК 1.02-02-2001 «Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство индивидуальных жилых домов».
В данном случае требует обновление нормативная база по индивидуальному жилищному строительству.
В Законе же употребляются оба термина, при этом Законом не раскрывается определение «индивидуального застройщика», из чего возможны различные трактовки положений Закона. В частности, под индивидуальным застройщиком можно понимать застройщика — физическое лицо либо считать слова «индивидуальный застройщик» и «застройщик» словами синонимами. В этом случае индивидуальным застройщиком может быть и юридическое лицо.
О различиях двух терминов свидетельствует статья 11 Закона где, сказано: «Размеры затрат определяются с учетом строительства объектов культурно-бытового обслуживания населения не ниже минимальных норм для данной местности и пропорционально количеству индивидуальных и иных застройщиков».
Отмечаем, что согласно пункту 3 статьи 24 Закона «О правовых актах» текст нормативного правового акта излагается с соблюдением норм литературного языка, юридической терминологии и юридической техники, его положения должны быть предельно краткими, содержать четкий и не подлежащий различному толкованию смысл. Текст нормативного правового акта не должен содержать положения декларативного характера, не несущие смысловой и правовой нагрузки. Не допускается употребление устаревших и многозначных слов и выражений, эпитетов, метафор, сокращений слов. Норма права, изложенная в структурном элементе нормативного правового акта, не излагается повторно в других структурных элементах этого же акта.
- Согласно части первой статьи 3 Закона застройщик вправе построить жилой дом по любому проекту, не нарушающему установленные строительные и другие обязательные нормы и правила и согласованному с архитектурно-градостроительной службой местного исполнительного органа города республиканского значения, столицы, района (города областного значения).
При этом, по подпункту 2 статьи 60 Закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» строительство индивидуальных жилых домов не выше двух этажей может осуществляться без проектной (проектно-сметной) документации по эскизам (эскизным проектам) по согласованию с местными исполнительными органами городов республиканского значения, столицы, районов (городов областного значения).
Также в соответствии с пунктом 69 Правил организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства, утвержденных приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 30 ноября 2015 года № 750, строительство индивидуального жилого дома осуществляется в соответствии с эскизом (эскизным проектом), согласованным со структурным подразделением МИО, осуществляющим функции в сфере архитектуры и градостроительства, за исключением строительства индивидуальных жилых домов, расположенных в зонах повышенной сейсмической опасности или с иными особыми геологическими (гидрогеологическими) и геотехническими условиями, требующими специальных проектных решений и мероприятий при их реализации, выше двух этажей.
Таким образом, согласно более поздним нормативным правовым актам застройщик может осуществлять строительство индивидуального жилого дома по предпроектной документации, то есть по эскизу.
- Согласно частям 3 и 4 статьи 4 Закона для получения земельного участка индивидуальный застройщик подает заявление в соответствующий местный исполнительный орган города республиканского значения, столицы, района (города областного значения), обладающий правом предоставления земельных участков. При принятии заявления запрещается требовать от гражданина документы и сведения, не предусмотренные утвержденным перечнем.
Несмотря на то, что статья 4 производить ссылку на утвержденный перечень документов и сведений, в Законе не определена компетенция по утверждению такого перечня.
Следует отметить, что перечень документов и сведений определены в приказе и.о. Министра национальной экономики Республики Казахстан от 27 марта 2015 года № 255 «Об утверждении Правил предоставления прав на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство». Так, по пункту 7 Правил при принятии заявления не допускается истребование других документов и сведений, не предусмотренных Правилами.
При этом перечень документов определен в пункте 25 Правил: «К заявлению, указанному в настоящем пункте, граждане Республики Казахстан и оралманы прилагают копию удостоверения личности, акт приемки в эксплуатацию построенного индивидуального жилого дома на земельном участке и идентификационный документ на земельный участок.».
На основании изложенного, считаем необходимым заменить ссылку на перечень ссылкой на указанные Правила.
- Согласно части 5 статьи 4 Закона за сокрытие информации о наличии земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов, ее искажение, необоснованный отказ в предоставлении земельных участков должностные лица исполнительных органов несут административную и иную ответственность, устанавливаемую законодательством Республики Казахстан.
Административная ответственность за вышеуказанное нарушение установлена статьей 341 КоАП РК:
«Сокрытие информации о наличии земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов, специального земельного фонда, ее искажение, необоснованный отказ в выделении земельных участков —
влекут штраф на должностных лиц местных исполнительных органов в размере десяти месячных расчетных показателей.».
Аналогично Земельный кодекс определяет за местными исполнительными органами полномочие по предоставлению земельных участков.
В этой связи, целесообразно в статье 4 Закона уточнить, что ответственность, установленная законами, наступает в отношении должностных лиц местных исполнительных органов.
- Статья 5 Закона гласит: «Каждый гражданин вправе получить от местного исполнительного органа города республиканского значения, столицы, района (города областного значения) информацию о наличии земельных участков в данном населенном пункте (местности), предназначенных для индивидуального жилищного строительства, их размерах, а также об установленных ставках земельного налога за использование выделяемой территории и других платежах.
Указанная информация вывешивается для всеобщего обозрения в виде карт (схем) территории, предназначенной для индивидуальной жилой застройки с оценочными показателями или публикуется в виде обзорных бюллетеней.».
В целях реального обеспечения публичности и гласности информации о наличии земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства необходимо в статье 5 Закона предусмотреть обязанность по размещению сведений на интернет-ресурсах местного исполнительного органа. Помимо этого, следует указать, что данная информация должна регулярно обновляться, например, не реже чем каждые 10 календарных дней.
Отмечаем, что согласно подпункту 2) статьи 1 Закона «О доступе к информации» доступ к информации представляет собой гарантированное государством, закрепленное в Конституции и законах Республики Казахстан право каждого свободно получать и распространять информацию любым не запрещенным законом способом. При этом, в Законе «О доступе к информации» уделено особое внимание интернет-порталам, единой платформе интернет-ресурсов госорганов.
В этой связи, считаем, что Закон также должен отражать в качестве инструментов публикации информации — интернет-ресурсы местных исполнительных органов.
- Части вторая и третья статьи 6 Закона гласят:
«Право собственности застройщика на индивидуальный жилой дом возникает с момента завершения его строительства и подтверждается свидетельством установленного образца.
До завершения строительства индивидуального жилого дома — к построенной его части применяются правила о праве собственности на недвижимое имущество и на материалы, из которых это имущество создается.».
При этом, статья 236 Гражданского кодекса указывает следующее:
«1. Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.
- Если законодательными актами или договором предусмотрена приемка законченных строительством объектов, то создание соответствующего имущества считается завершенным с момента такой приемки.
- До момента государственной регистрации права на вновь созданное недвижимое имущество к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается.».
Стоит заметить, что пункты статьи 236, в том числе пункт 1, изложены в новой редакции Законом Республики Казахстан от 27 февраля 2017 года № 49-VI ЗРК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам совершенствования гражданского, банковского законодательства и улучшения условий для предпринимательской деятельности».
Последние же изменения в статью 6 Закона «Об индивидуальном жилищном строительстве» внесены Законом РК от 20 декабря 2004. Следовательно, можно говорить об устаревании нормы.
Кроме того, по пункту 1 статьи 7 Закона Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» права (обременения прав) на недвижимое имущество в соответствии со статьями 4 (справочно: статья 4. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество), 5 и 6 Закона, подлежащие обязательной государственной регистрации в правовом кадастре, возникают с момента их государственной регистрации, если иное не установлено настоящим Законом и иными законодательными актами.
В целях приведения статьи 6 анализируемого Закона в соответствие с Гражданским кодексом и Законом Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» необходимо указать, что право собственности на индивидуальный жилой дом возникает не с момента завершения строительства, а с момента государственной регистрации.
Помимо этого, в статье 6 Закона обозначено, что право собственности застройщика на индивидуальный жилой дом подтверждается свидетельством, установленного образца. При этом, не конкретизировано наименование такого свидетельства. Вместе с тем, следуя смыслу статьи, можно предположить, что речь идет о свидетельстве о завершении строительства. Однако такой вид свидетельства отсутствует и не регламентирован законодательством.
В соответствии со статьей 75-1 Закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» на учет ставится акт приемки объекта в эксплуатацию.
Возможно под свидетельством стоит понимать свидетельство о праве собственности, выдача которого регламентирована в Законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». Данное обстоятельство подтверждает необходимость приведения статьи 6 Закона в соответствие с упомянутыми законодательными актами.
- В части четвертой статьи 6 Закона указано: «Собственник вправе провести перестройку, перепланировку или переоборудование дома и другой недвижимости на усадебном участке, не нарушая при этом строительные и иные обязательные нормы и правила. Реконструкция, связанная с перестройкой, перепланировкой и переоборудованием строений осуществляется по проекту, согласованному с архитектурно-градостроительной службой местного исполнительного органа города республиканского значения, столицы, района (города областного значения) в части соблюдения строительных норм и правил.».
С учетом того, что строительная деятельность регламентируется Законом «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» необходимо в статье 6 указать ссылку на данный законодательный акт, который имеет более подробное описание механизмов в части реконструкции жилых домов.
Например, по подпункту 16) пункта 2 статьи 60 без проектной (проектно-сметной) документации по эскизам (эскизным проектам) заказчик (собственник) по согласованию с местными исполнительными органами городов республиканского значения, столицы, районов (городов областного значения) может осуществлять реконструкцию (перепланировку, переоборудование) жилых и нежилых помещений в жилых домах (жилых зданиях), не требующую отвода дополнительного земельного участка (прирезки территории), не связанную с какими-либо изменениями несущих конструкций, инженерных систем и коммуникаций, не ухудшающую архитектурно-эстетические, противопожарные, противовзрывные и санитарные качества, не оказывающую вредного воздействия на окружающую среду при эксплуатации.
- Статья 7 Закона с наименованием «Изъятие усадебного участка» гласит: «Изъятие усадебного участка допускается лишь в случаях и порядке, установленных законодательными актами Республики Казахстан.
Условия изъятия усадебного участка и формы компенсации, предоставляемой собственнику дома, который подлежит сносу в связи с изъятием участка, определяются земельным и жилищным законодательством.
При этом, если индивидуальный жилой дом, подлежащий сносу, принадлежит нескольким собственникам на праве общей долевой собственности, каждый из них имеет право на получение в собственность отдельного земельного участка для возведения собственного дома и (или) на получение иной компенсации, предусмотренной законодательством.».
В статье 7 Закона указаны ссылки на земельное и жилищное законодательство, где регламентируются условия изъятия участка. Однако помимо статьи 84 Земельного кодекса и статьи 29 Закона «О жилищных отношениях», глава 6 Закона «О государственном имуществе» посвящена вопросу принудительного отчуждения земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд.
Отмечаем, что глава 6 определяет не только принципы осуществления принудительного отчуждения земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, но и условия предоставления равноценного земельного участка или недвижимого имущества.
Так, по пункту 1 статьи 255 Гражданского кодекса прекращение права собственности на недвижимость в связи с решением государственного органа, не направленным непосредственно на изъятие имущества у собственника, в том числе решением об изъятии земельного участка, на котором находятся принадлежащие собственнику дом, иные строения, сооружения или насаждения, допускается лишь в случаях и порядке, установленных законодательными актами, с представлением собственнику равноценного имущества и возмещением иных понесенных убытков или возмещением ему в полном объеме убытков, причиненных прекращением права собственности.
- Статья 8 Закона предусматривает следующую компетенцию местных исполнительных органов: «Местные исполнительные органы городов республиканского значения, столицы, районов (городов областного значения) в соответствии с правилами застройки индивидуального жилищного строительства организуют и обеспечивают:
предоставление в установленном порядке земельных участков для индивидуального жилищного строительства на территориях, определенных в соответствии с утвержденной градостроительной документацией;
строительство и эксплуатацию объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктур на территории индивидуальной жилой застройки;
контроль за деятельностью районных (городских) служб, осуществляющих в установленные правилами застройки сроки подготовку материалов по предоставлению земельных участков, согласованию проектов, выдачу технических условий, выделение кредита для строительства, торговлю строительными материалами, изделиями, конструкциями и предметами домоустройства, оказание услуг при строительстве, а также за соблюдением норм, защищающих интересы индивидуальных застройщиков и предусмотренных настоящим Законом, другими нормативными актами Республики Казахстан;
информирование граждан о правилах строительства и эксплуатации индивидуальных жилых домов, других строений и использования земельных участков.».
Статья 8 Закона производит ссылку на три вида правил «правила застройки индивидуального жилищного строительства», «правила застройки», «правила строительства и эксплуатации индивидуальных жилых домов».
При этом, не ясно за каким уполномоченным органом закреплена компетенция по принятию таких документов, отсутствуют активные ссылки на указанные правила (не обнаружены в правовой базе НПА).
Отмечаем, что при строительстве жилого дома необходимо руководствоваться нормами СН РК 3.01-02-2012, СП РК 3.01-102-2012 «Планировка и застройка районов индивидуального жилищного строительства» и СН РК 3.01-01-2013, СП РК 3.01-101-2013 Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских населенных пунктов. Кроме того, приказом Министра национальной экономики Республики Казахстан от 30 ноября 2015 года № 750 утверждены Правила организации застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства.
В этой связи, полагаем необходимым в статье отразить ссылки на действующие нормативные акты.
- Согласно статье 8 Закона указано, что местные исполнительные органы организуют и обеспечивают информирование граждан о правилах строительства и эксплуатации индивидуальных жилых домов, других строений и использования земельных участков.
В целях повышения качества информирования граждан о правилах строительства и эксплуатации индивидуальных жилых домов считаем целесообразным обозначить в законе обязательные виды инструментов информирования. В частности, рекомендуем указать, что местные исполнительные органы на своем интернет-ресурсе публикуют все необходимые правила, инструкции, санитарные нормы и строительные правила, которые необходимо соблюдать при строительстве и эксплуатации дома, в том числе публиковать санкции (нормы КоАП) за нарушение таких норм и правил. При этом, местные исполнительные органы должны своевременно обновлять информацию на Интернет-ресурсе и не допускать публикации устаревших норм и правил.
- Статья 11 Закона указывает: «Финансирование строительства и эксплуатации объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктур, предназначенных для обслуживания территории индивидуальной жилой застройки, а также затраты на развитие источников инженерного обеспечения производятся за счет бюджетных средств, средств предприятий, организаций, а также других источников, не запрещенных законодательством Республики Казахстан. Привлечение средств индивидуальных застройщиков осуществляется только на добровольной основе.
Размеры затрат определяются с учетом строительства объектов культурно-бытового обслуживания населения не ниже минимальных норм для данной местности и пропорционально количеству индивидуальных и иных застройщиков.
Создание дополнительных элементов социальной и инженерной инфраструктур (по сравнению с нормативными) и осуществление более высоких стандартов обслуживания жителей могут финансироваться за счет средств групп населения и отдельных граждан.
Инженерное обустройство территорий в пределах усадебного участка, домостроения и других построек, а также эксплуатация, ремонт и реконструкция (модернизация) этих объектов осуществляется за счет средств застройщиков.».
Как видим, из содержания статьи эксплуатационные расходы инженерных систем жилой застройки могут быть оплачены из бюджета либо средств организаций, населения.
Однако, в Законе отсутствуют положения по возможности создания общего объекта кондоминиума и регистрации объединения собственников имущества, которые могли бы позволить реализовать нормы по финансированию населением жилой застройки общих эксплуатационных расходов (дворовое освещение, уборка снега и т.д.).
В данном случае, интересно обращение на портале электронного правительства № 546245 от 19 апреля 2019 года в адрес Министра индустрии и инфраструктурного развития, где поставлен ряд вопросов:
«1) как хозяева полноценных коттеджей и дуплексов будут оплачивать общие ежемесячные расходы по услугам предоставляемых городку (охрана, уборка, мусор и т.д.);
2) Как оплачивать общие расходы по кап. ремонту городка (дороги, озеленение, скважина, трубы и т.д.)?
3) Должны ли все эти расходы делиться поровну на каждого собственника (неважно, коттеджа или дуплекса) городка, либо здесь должен быть произведен расчет по формуле, указанной в законе о жилищных отношениях?
4) Работает ли здесь закон о жилищных отношениях (про кондоминиум) и методики расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума? Если этот закон не работает для коттеджных городков, то может, есть возможность применить его по аналогии? [6]
Например, в России для коттеджных городков применяется
статья 7 ЖК РФ, то есть применение жилищного законодательства по аналогии: «1. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона)». В связи с чем, авторы обращения задаются вопросом о дополнении отечественного закона о жилищных отношениях нормами, регламентирующими вопросы управления общим имуществом коттеджных городков. [7]
Полагаем, что механизм создания, регистрации, содержания и управления объектом кондоминиума может быть аналогичен системе объединения собственников имущества многоквартирного жилого дома.
- Согласно статье 12 Закона ответственность за качество проекта для строительства индивидуального жилого дома, в том числе разработанного самим застройщиком, возлагается на разработчика проекта и согласующую организацию в части, ею согласованной.
При этом Законом не указано, какая организация является согласующей. Возможно, в Законе под согласующей организацией имеется ввиду аккредитованная экспертная организация, в функции которой входят проведение комплексной вневедомственной экспертизы проектов строительства объектов.
Однако, возможны и иные интерпретации категории «согласующей организации», в связи с чем рекомендуем уточнить термин «согласующая организация, что позволит избежать двусмысленного понимания статьи 12 Закона.
Например, по пункту 2 статьи 60 Закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» строительство индивидуальных жилых домов не выше двух этажей может осуществляться без проектной документации, а значит и без экспертизы проекта.
- Статья 13 Закона гласит, что ответственность за качество строительства индивидуального жилого дома несут исполнители строительных работ.
Отмечаем, что в терминологии отраслевого закона используется термин «подрядчик», под которым понимают юридическое или физическое лицо, выполняющее строительно-монтажные работы и оказывающее другие услуги по договору подряда с заказчиком[8].
Так, согласно статье 69 Закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» ответственность по выявленным в течение установленного гарантийного срока несоответствиям и нарушениям возлагается на подрядчика (генерального подрядчика) с обязательствами по их устранению.
Если выявленные в течение гарантийного срока несоответствия и нарушения были вызваны в результате некачественной работы других исполнителей (изыскателей, проектировщиков, субподрядчиков, производителей или поставщиков строительных материалов, изделий, конструкций, оборудования), то подрядчик (генеральный подрядчик) вправе полностью или частично переложить ответственность на виновное лицо.
На основании изложенного, полагаем целесообразным предусмотреть отсылку на Закон «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан», который более детально регламентирует основания установления ответственности за качество работ.
- Статьи 14 и 15 Закона, в отличие от других норм Закона, регламентируют отношения в части жилого дома, не используя понятие «индивидуальные жилые дома»:
статья 14: «Ответственность за эксплуатацию жилого дома, других построек и сооружений и затраты на эти цели, а также капитальный ремонт и необходимые меры по инженерной защите территории в пределах усадебного участка (там, где это требуется) несет собственник индивидуального жилого дома. На собственника возлагается также обеспечение использования усадебного участка по целевому назначению, с соблюдением санитарно-экологических норм»;
статья 15: «Лицо, самовольно начавшее строительство жилого дома и хозпостроек или построившее их, несет ответственность в соответствии с законодательством Республики Казахстан.».
Отмечаем, что жилые дома включают в себя не только индивидуальные жилые дома, но и многоквартирные жилые дома. Однако, учитывая, что анализируемый закон, регламентирует отношения только в сфере строительства индивидуальных жилых домов, необходимо скорректировать понятийный аппарат закона.
- Статья 16 Закона гласит: «Вновь построенные индивидуальные жилые дома, независимо от способа осуществления строительства, после выполнения всех строительно-монтажных работ и благоустройства отведенного земельного участка принимаются в эксплуатацию в соответствии с Законом Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан».
Члены приемочной комиссии несут ответственность за приемку в эксплуатацию индивидуальных жилых домов, не соответствующих строительным нормам и правилам, согласно законодательству Республики Казахстан.».
При этом, согласно статье 74 Законом Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» собственник (заказчик, инвестор, застройщик) самостоятельно осуществляет приемку в эксплуатацию завершенных строительством технически не сложных объектов, указанных в пункте 2 статьи 60 Закона. В перечне объектов пункта 2 статьи 60 определено строительство индивидуальных жилых домов не выше двух этажей.
Следовательно, принятие инивидуальных жилых домов осуществляется согласно Правилам приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно (утвержденным приказом Министра по инвестициям и развитию Республики Казахстан от 13 декабря 2017 года № 867). Пункт 5 данных Правил также определяет, что при приемке построенного объекта в эксплуатацию собственник принимает объект в эксплуатацию с оформлением акта приемки построенного объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно.
Таким образом, статья 16 Закона содержит устаревшую норму, где приемка объекта в эксплуатацию возложенна на приемочную комиссию. Напомним, что следующие статьи Закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан»: статья 76 «Объекты, принимаемые в эксплуатацию приемочными комиссиями», статья 77 «Приемочная и рабочая комиссии» и статья 78. «Государственная приемочная комиссия» исключены Законом РК от 29.12.2014 № 269-V (введен в действие с 01.01.2016).
В качестве вывода, отметим, что анализ Закона показал необходимость внесения изменений, способных исключить устаревшие нормы и обновить механизмы правового регулирования сферы индивидуального жилищного строительства, в частности:
в рамках структуры закона предлагается:
- — объединить Закон об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности и Закон об индивидуальном жилищном строительстве;
- — дополнить Закон ссылками на действующие и актуальные правовые акты;
- — ввести новые структурные положения, устанавливающие порядок эксплуатации индивидуальных жилых домов;
- — определить индивидуальный жилой дом, как дом не выше трех этажей без учета мансарды;
- — определить в понятийном аппарате индивидуального застройщика;
- — установить обязанность по публикации информации на интернет-ресурсах местных органов.
- — устранить требования по строительству индивидуальных жилых домов только по проектам;
- — определить возникновение права собственности моментом регистрацию недвижимости;
- — разграничить понятия «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом».
Кысыкова Гульнара Бауржановна,
кандидат юридических наук
Источник: zakon.kz
