Пожалуй, самое дорогое вложение в жизни каждого человека – это недвижимость.
Каждый из нас хочет всячески облагородить, улучшить свое жилье сделав евроремонт. Для максимального комфорта внутри квартиры устанавливаем супернавороченные газовые плиты, кондиционер, теплые полы, воздухоочистительные приборы, видеокамеры и многое другое. Но мало кто задумывался о том, а какие процессы проводятся для дома за дверями вашей квартиры, и кто за это отвечает.
Дополнения и изменения внесенные и Закон «О жилищных отношениях» и вступившие в силу от 7 января 2020 года чуть расшевелили собственников. По закону были утверждены только две формы управления домами – ОСИ (объединение собственников квартир), ПТ (простое товарищество).
Законотворцы с экранов телевизоров и других СМИ твердили о том, что надо брать управление домом в свои руки, у вас права, вы можете зарабатывать на своем доме, прозрачность расходов.
Один из первых ОСИ в городе Нур-Султане создал молодой, на мой взгляд довольно амбициозный парень — Дулат Джетписбаев. Считаю, что только амбициозные люди стремятся к улучшению того, что есть и добиваются успеха. Много раз читая его посты на страницах Фейсбука нравилась его позиция и то, как он двигается в этом направлении и что очень приятно делится своим опытом. И он любезно согласился ответить на мои вопрос.
Вопрос: Дулат, что побудило Вас взять свой дом в управление?
Д.Д. Возникла такая вот нестандартная ситуация, управляющая компания в какой-то момент оставила наши дома без обслуживания, даже персонал, который работал у них был в растерянности.
Тут как раз были приняты поправки в Закон РК «О жилищных отношениях» с правом выбора одной из двух форм управления. Многие не до конца понимали суть изменений, думали, что меняется просто аббревиатура с УК на ОСИ, ведь и бывшую УК по старинке называли КСК, хотя это совершенно разные формы управления объектом кондоминиума. В целом отнеслись положительно к тому, что будем создавать ОСИ и своими силами содержать и управлять.
Вопрос: Сколько квартир в Вашем доме?
Д.Д. Всего 83 квартиры и 1 нежилое помещение (квартира, выведенная из жилого фонда) и функционирует как магазин. Но тариф мы установили такой же, как и для собственников квартир. Собственник магазина всегда активно участвует в жизни дома, хотя и не проживает в нем. Так что можно сказать, что 84 квартиры.
Вопрос: Итак, Вы приняли решение управлять своим домом сами, какая была последовательность Ваших действий?
Д.Д. Самое первое что мы сделали, это провели визуальный осмотр подвала, технических этажей, тепловых пунктов, насосной, системы пожарной автоматики. Составили перечень общего имущества кондоминиума, так называемую инвентаризацию оборудования. Это помогло нам понять общее состояние дома и то, с чем нам предстоит столкнуться в дальнейшем. Второе, сделали адвокатский запрос по установлению личности собственников квартир, потому что в общедомовом чате мы не знали друг друга очно.
Далее мы зарегистрировали кондоминиум нашего объекта проживания, точнее право собственности и начали готовиться к предстоящему собранию. Параллельно мы искали сервисные компании под наш бюджет.
Вопрос: Многие пишут, что сталкиваются с различного рода препятствиями при регистрации ОСИ, как это было у Вас?
Д.Д. Само юридическое лицо ОСИ зарегистрировали нам с первого раза. Три раза нам отказывали в регистрации кондоминиума, хотя мы все документы подавали в соответствии с правилами. Каждый раз приходилось контактировать с руководством соответствующего госоргана и консультироваться с юристами.
Вопрос: Какие мероприятия провели в первую очередь после регистрации ОСИ?
Д.Д. Подали заявление на печать квитанций в ЕРЦ. В то время эта организацию перешла на удаленный режим работы с связи с карантином, но договор мы подписали через электронный сервис документооборота, с помощью электронной цифровой подписи (ЭЦП).
Вопрос: Были ли противники изменений по управлению домом?
Д.Д. Явной “оппозиции” сторонников ОСИ в нашем доме не было, ведь мы сразу сказали жителям, что тариф останется старым, правда придется включить дополнительный сбор — накопления на капремонт, но это уже требование Закона и пренебрегать его нельзя. Правда не раз поступали предложения отдать наш дом очередной управляющей компании. Представители некоторых компаний даже приезжали и презентовали свои услуги жителям, после того как весть о бесхозных домах дошла до них.
Вопрос: Какие приоритеты были у собственников, что заботило больше всего?
Д.Д. Так как период создания ОСИ пришелся на летнее время, то одной из важнейших задач было подготовить наш дом к зиме и получить акт готовности к отопительному сезону. В этом вопросе нужно отдать должное всем нашим жителям, абсолютно все понимали важность хорошего состояния инженерных коммуникаций дома.
В основном большинство вопросов были финансового характера. Сможем ли мы позволить себе сервис, хватит ли нам бюджета для содержания дома в одиночку и так далее.
Вопрос: Насколько были активны в принятии каких-либо решений Ваши собственники?
Д.Д. Нам наверное повезло, что в нашем доме сложился костяк команды на который мы всегда можем рассчитывать. Но основная масса, это люди, очень занятые на своей основной работе и к решению вопросов дома относятся не совсем активно. Но они скорее проголосуют за любое наше разумное решение, нежели будут препятствовать.
Вопрос: С какими предложениями или жалобами чаще всего обращаются жители?
Д.Д. Все жалобы и предложения связаны в основном с санитарным состоянием мест общего пользования, температурным режимом и водоснабжением.
Вопрос: Как Вы считаете собственники готовы содержать и вкладывать в свой ДОМ?
Д.Д. Мое мнение, что это больше вопрос доверия. Немало примеров, когда жители собирают целевые взносы на установку систем видеонаблюдения или шлагбаумов. Но тут важен “быстрый результат”. Люди хотят видеть продукт “здесь и сейчас”. К тому же к накопительному взносу люди относятся отрицательно, особенно в новостройках. Они понимают, что их деньги инфляция съедает быстрее, а воспользоваться они ими смогут в лучшем случае через несколько лет.
Вопрос: Как складывались взаимоотношения с монополистами и сервисными компаниями?
Д.Д. Монополисты зачастую идут навстречу нам, видя наши адекватные обращения. Тут многое зависит от личности председателя и самой сути обращения. Нужно понимать, что сложные вопросы требуют времени и порой подключения к решению проблем других сторон.
С сервисными компаниями пока ни разу не возникло проблем или конфликтных ситуаций. Мы не имеем просрочки по платежам, все их услуги своевременно оплачиваются. Но и они всегда готовы оказать помощь и консультационную поддержку по разного рода вопросам.
Вопрос: Какие на Ваш взгляд уже, как практика плюсы и минусы данной формы управления?
Д.Д. Основной плюс — это то, что жители сами видят куда расходуются деньги, видят все наши текущие задачи и вопросы требующие решения и принимают участие в управлении финансами. Теперь деньги идут полностью на нужды дома, ежемесячно мы получаем прозрачный и понятный отчет по финансам.
Минусов много, и чтобы их устранять, необходимо вносить поправки в не совсем совершенное законодательство в сфере жилищных отношений. То же отсутствие ответственности за неполную и несвоевременную передачу домов от застройщиков управляющим компаниям, собственникам со всем их общим имуществом. Не каждый дом может позволить себе нанять юристов для защиты их интересов в суде и даже выигрыш тоже не означает, что решение суда будет исполнено. Но главный минус для собственников и подавляющего большинства домов в нашей стране это то, что оставили всего две формы управления. Думаю, что и КСК/УК, как уже прошедшие 25-летний путь управления имеют право работать. А выбор должен оставаться за собственниками, ведь нас по Конституции никто не имеет лишать права выбора. По настоящему закону альтернативы нет. В КСК/УК всего то надо было вести отдельные разноски по поступлениям и расходам по домам, в вот Совету дома отчитываться перед своими собственниками.
Вопрос: На момент создания ОСИ Вы наверняка имели основную работу, а возглавив управление домом насколько изменился Ваш режим работы?
Д.Д. Да, у меня есть основная работа. Поэтому вопросами ОСИ я занимаюсь в свободное от работы время. Это мои выходные, вечернее время, отпуск. С 1 апреля бухгалтерский учет мы отдали на аутсорсинг и это очень помогло разгрузить операционную деятельность. В работе руководителя очень важную роль играют сервисы электронного документооборота, это очень облегчает деятельность.
Вопрос: Вы писали, что не получаете зарплату, считаете это правильным, или всё-таки поменяли свое мнение?
Д.Д. Я считаю и всегда считал, что любой труд должен вознаграждаться. Но я сознательно отказался от заработной платы, видя целый список проблемных вопросов и наш небольшой бюджет. Выплата вознаграждения отсрочила бы их решение, а по некоторым позициям усугубила бы положение. Но, считаю, что председатель должен получать вознаграждение в форме заработной платы, так как тратит на это свое время и усилия.
Вопрос: Как думаете необходимы ли общие или узкопрофилированные знания по управлению и содержанию?
Д.Д. Как правило, в председатели идут люди грамотные и подготовленные. Поэтому было бы полезно проводить так называемый introduction -ознакомление со сферой ЖКХ. У всех коллег с кем я общался основные две главные проблемы, это слабое знание Законодательства и технической стороны вопроса.
Вопрос: Из Вашего последнего поста поняла, что в связи с переездом ищете себе замену, много ли желающих на место председателя ОСИ?
Д.Д. Хотя и прошло больше недели с внеочередного собрания, но собственники так и не выбрали себе нового председателя. Собственники уже предлагали мне остаться за вознаграждение). Если бы не типовой устав, ведь председателем ОСИ я уже быть не смогу. Хотя я пообещал оказывать всяческую консультационную помощь в первое время,всё же жители склоняются к варианту передачи дома под внешнее управление. Кандидатура управляющего уже выбрана. Он кстати, прошел обучение в Вашем учебном центре и обладатель соответствующего сертификата).
Вопрос: Готовы ли инициировать на новом месте ОСИ, и если выберут председателем –согласитесь?
Д.Д. Как оказалось мои новые соседи читают мой Telegram канал. И тоже предложили стать председателем. Застройщик дом еще не сдал. Но здесь я не стану самовыдвигаться. Может будут еще кандидаты.
Выражаю благодарность, Дулату за искренность, за то, что поделился своим опытом работы в управлении домом согласно изменений в законодательство о жилищных отношениях. Желаю удачи на новом месте проживания, верю, что у него все получится.
Материал подготовила Алия Богаева
