Принимая во внимание, что споры вокруг Закона о жилищных отношениях в РК (ЗОЖ), не утихают, со своей стороны анализирую материалы, с целью понять, что же явилось триггером того, что до сих пор не нашло понимание ни в управляющих компаниях, ни среди собственников, ни в госорганах РК.
Хорошо, что сохранилась материалы, со ссылками в переписках, в то время как на портале Казцентра ЖКХ история не сохранилась, к сожалению.
Итак, возвращаясь в 2016 год, видим, что в концепции обоснованием необходимости принятия проекта ЗОЖ, явилось, то что : «Законопроект разработан во исполнение поручений Премьер-Министра РК по итогам заседания Правительства РК от 23 мая 2016 года № 19 касательно проработки вопроса, связанного с выявленными фактами привлечения средств населения для приобретения жилья через потребительские кооперативы, и по недопущению создания финансовых пирамид, от 16 мая 2017 года № 17-31/1373, касательно итогов круглого стола Мажилиса Парламента РК на тему: «Состояние и перспективы развития жилищно-коммунального хозяйства в Республике Казахстан”, от 20 мая 2017 года № 17-31/1414//17-62-8,46, касательно управления многоквартирными жилыми домами в Казахстане. А также протокольных поручений Администрации Президента РК от 31 октября 2016 года и Первого Заместителя Премьер-Министра РК Мамина А.У. в части законодательного обеспечения деятельности местных исполнительных органов по государственному контролю за безопасной эксплуатацией опасных технических устройств на объектах ЖКХ.
Получается основанием было не ликвидация КСК, но почему же тогда вместо того, чтобы проверять застройщиков и аффилированные ими предприятия, взялись-таки за отдельно работающие, независимые от застройщиков формы управления многоквартирными жилыми домами, в частности все навалились на КСК.
Далее согласно концепции:
«В жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам помещений (квартир), образуется кондоминиум, который должен быть в соответствии с законодательством Республики Казахстан зарегистрирован как единый комплекс.»
Почему все застопорилось на регистрации кондоминиума, ведь в действующем законе есть в статье 31-5 «Государственная регистрация объекта кондоминиума в функционирующих многоквартирных жилых домах производится по заявлению инициативной группы, состоящей не менее чем из двух собственников квартир, нежилых помещений, или по заявлению местного исполнительного органа.»
Между тем, много обращений как раз-таки относительно регистрации кондоминиума, все по закону собирают нужные документы идут в соответствующий исполнительный орган (ЦОН) – и получают отказ. Как оказалось, во многих случаях земля под их домом им не принадлежит, либо застройщику, либо она в аренде…вот такой парадокс.
Таким образом, некоторые вопросы, связанные с регистрацией кондоминиумов актуальны и поныне, и требуют дополнительного внимания и корректировок.
Идем дальше по концепции – «по информационным данным местных исполнительных органов в республике насчитывается 78,4 тыс. многоквартирных жилых домов (далее — МЖД), из которых всего лишь зарегистрировано как объекты кондоминиума порядка 21 тыс. ед. (27,2%)»
Здесь опять хочу задать вопрос АО «Казцентр ЖКХ», как к курирующему жилищный фонд страны органу — сколько же домов у нас было на момент принятия Закона о жилищных отношениях в РК. Неужели до 2020 года, на момент действия закона у нас стройка была как будто приостановлена, или четверть домов развалились сами, если цифры все время занижались. Ведь насколько помню она дошла до 47 000.
Кто-то будет нести ответственность за манипуляцию с данными по количеству жилищного фонда в РК?
Касательно деятельности органов управления МЖД, особенно форм КСК, отмечается, что «немаловажной проблемой в сфере управления жилищным фондом, является низкоэффективная деятельность органов управления МЖД, одним из распространенных форм которых, является кооператив собственников квартир(далее – КСК).
По данным МИО за 2016 год всего насчитывается 7 262 органов управления МЖД, из которых КСК всего лишь составляет — 2970 ед. или 22,6%.»
Таким образом, по концепции, КСК зарегистрированы менее чем на четверть всех МЖД РК. Возникает вопрос: почему тогда именно эти формы управления домами стали объектом жесткой критики? Видится, что ситуация здесь несправедливая.
Кроме того, концепция упоминает, что «кроме того, КСК преследуя цель материальной выгоды, обслуживают более 10 МЖД, игнорируя нормы действующего законодательства, они открывают только текущий счет, когда требуется также открытие и сберегательного счета, проводят формальные собрания жильцов, принимают решения на основании сборов фиктивных подписей, не предоставляют отчеты о своей деятельности, при переизбрании вновь назначенного председателя препятствуют вступлению в должность нового председателя.»
К чему же мы пришли сейчас создавая ОСИ (Объединение собственников имущества), как новую и казалось бы единственную правильную форму, создавая их на 10-20 домов и даже на микрорайоны, привязываясь к единым тепловым сетям от трассы),при этом не учитывая, кто будет оплачивать потери от границы дома и до трассы. Собственники этого и не поняли похоже, что это они будут оплачивать. И также обнаружены фиктивные подписи, и также нет отчетов, и не передают документы. Что изменилось?
А также многие уже создав ОСИ и заключая договор с обслуживающими компаниями поняли, что оказывается это увеличивает расходы на дом, соответственно надо поднимать тарифы, а этот процесс очень тяжелый. Пришло понимание, что работа председателя, это не с 9.00- до 18.00, и не 5 дней в неделю, да ещё надо коммуницировать с жильцами, не выдержав бросали, уходили, или просто приостанавливали свою деятельность, тем самым у нас появилось много бесхозных домов. Об этом говорят и члены рабочей группы.
В конце концов, фраза Президента К.К. Токаева «мы с этим ОСИ — ошиблись» является признанием недостатков в данной системе.
Хорошо, что мы можем признавать ошибки. Поступок признания ошибки требует смелости. Браво!
Согласно концепции, о программе развития регионов до 2020 года «утвержденной постановлением Правительства РК от 28 июня 2014 года № 728, в рамках которой в 2011 году был начат капитальный ремонт общего имущества объектов кондоминиума с элементами термомодернизации.
Всего из республиканского бюджета на эти цели в 2011 -2015 годах местным исполнительным органам было выделено – 33, 6 млрд. тенге.
За счет выделенных средств специализированные уполномоченные организации отремонтировали порядка 2 332 многоквартирных жилых домов.»
Нетрудно посчитать сколько ушло на один дом, эти дома похоже золотом облицованы?
Кажется, ещё не поздно провести анализ эффективности этих затрат и обеспечить прозрачность использования бюджетных средств на местах.
В концепции четко определено, и актуально до сих пор, что ряд вопросов проекта закона регулируется различными законами Республики Казахстан, такими как Гражданский кодекс, Налоговый кодекс, Кодекс об административных правонарушениях, а также Законы о жилищных отношениях, государственной регистрации прав на недвижимое имущество, гражданской защите, естественных монополиях, местном государственном управлении и самоуправлении, потребительском кооперативе, архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, газе и газоснабжении.
Профессиональные управляющие обязаны быть в курсе всех указанных законов, а также административного процедурно-процессуального кодекса, закона о трудовых отношениях и других нормативных актов, регулирующих сферу управления многоквартирными жилыми домами.
Отметим, что международный опыт, представленный в концепции, подчеркивает успешное функционирование системы обязательного объединения собственников квартир в странах Балтии и Восточной Европы, а также жесткое воздействие на должников. У них внедрение эффективных мер по взысканию долгов и обеспечению исполнения обязанностей стало ключевым фактором в укреплении финансовой устойчивости многоквартирных жилых домов. Международный опыт предполагает, «так, собственник квартиры с длительной задолженностью по эксплуатационным расходам перед управляющей организацией может быть лишен этого жилья в счет погашения данных долгов.»
А как получилось у нас? Должники как были, так есть и нотариусы и суды чаще бессильны. А в Законе ничего другого не предложили, как обращаться в суд, к сожалению, суды завалены многими другими делами касательно управления и содержания общего имущества, коммерческих помещений, касательно споров относительно шлагбаумов, детских площадок, паркингов, соседей итп.
Стоило бы все-таки обратить внимание на рассмотрение вопроса о введении штрафных санкций для должников, при этом учитывая особенности приватизированного и государственного жилья. Это может способствовать более эффективному контролю за выполнением обязанностей собственниками и обеспечению стабильности в финансовом плане общедомового имущества.
Это всё про концепцию 2017 года, по которому были внесены изменения и дополнения Закон о жилищных отношениях РК. Все мы стали свидетелями, как нас кидало из стороны в сторону, то ликвидируем КСК, то оставляем, как будто это они виноваты во всех грехах. При этом упущены требования к застройщикам, хотя уже многие столкнулись и знают какой шлейф проблем идёт именно оттуда.
Вопросы, связанные с изменениями в законодательстве о жилищных отношениях, а также с управлением многоквартирными жилыми домами вызывают серьезные обсуждения и находятся в фокусе внимания граждан, управляющих и общественных организаций. Все мы помним, негативные последствия, связанные с пирамидальными схемами и нарушениями со стороны застройщиков, что крайне недопустимы и требуют эффективных мер по предотвращению подобных случаев в будущем.
Важным шагом является обеспечение прозрачности и контроля за финансовой деятельностью застройщиков, особенно в случаях долевого строительства. Регулирование таких вопросов в законодательстве может предотвратить мошеннические схемы и защитить интересы будущих собственников и не только. Усиление контроля со стороны государства, надлежащая оценка деятельности застройщиков при строительстве и сдаче объекта в эксплуатацию, а также обеспечение доступа к четкой и актуальной информации для потребителей могут содействовать предотвращению подобных ситуаций.
Ну а пока мы ждем новые поправки с учетом уроков, извлеченных из предыдущих событий, важно стремиться к созданию стабильной и справедливой системы жилищных отношений, которая обеспечивает безопасное проживание, сохранение жилищного фонда страны в качественном состоянии на многие года.
Вместо того чтобы «ломать» текущие механизмы, часто предпочтительнее «строить» на основе существующих положительных аспектов и устранять недостатки.
Главный редактор Алия Богаева
