Стратегия ассоциации WiE подействовала, гигантские затраты оправдались: законопроект был значительно усовершенствован с учетом прав собственников жилья. Однако в целом процессу реформирования закона не хватило прозрачности, то есть информирования и просвещения затронутых целевых групп о плюсах и минусах, рисках и будущих способах осуществления процедур. В итоге сегодня отсутствует поддержка внедряемых изменений со стороны многих собственников жилья, хотя они именно они должны реализовывать реформу на практике.
Как раз Закон о праве собственности на жилье хорошо подошел бы для партиципативного законодательного процесса, так как целевые группы обозримы: в первую очередь это собственники жилья и управляющие, затем это также квартиросъемщики, правоприменители и подрядчики. Однако Федеральное министерство юстиции Германии никогда не занималось изучением практического опыта совместных домовладений и не делало из него выводов о необходимости реформы упомянутого закона. Принятая формальная процедура общественного участия в разработке законопроекта была соблюдена – так, была запрошена официальная позиция ассоциаций, в том числе ассоциации WiE – однако широкую общественную дискуссию проводить постеснялись. Чтобы охватить затронутых собственников жилья, требовались другие способы – например, эмпирические исследования с опросами и интервью, и т. п. Все подходы, предложенные ассоциацией WiE и другими организациями, были проигнорированы.
Как работает демократия (и как ее улучшить)
Реформа, проводимая за закрытыми дверями, способствует распространению скептицизма, чувства бессилия и разочарования в политике. Поэтому Ассоциация WiE выступала против закрытого характера обсуждений и провела широкую и объемную работу с общественностью с целью проинформировать собственников жилья о законодательной процедуре, разъяснить им положения нового закона и сообщить им об ожидаемых последствиях – см. документацию на немецком языке по ссылке http://www.wohnungseigentumsgesetz.org. Ассоциация WiE считала эти шаги обязанностью организации защиты прав потребителей (и получила большую поддержку и множество благодарственных писем от собственников жилья). Политики и Бундестаг – если конкретно, СДПГ, а затем также ХДС/ХСС – доказали, что они всерьез воспринимают свою законодательную функцию и внесли улучшения в законопроект, несмотря на то что они уже не могли или не желали менять курс.
Перспективы: риски и побочные действия – когда их ждать?
Многие последствия нового закона можно будет оценить лишь на практике. Закон о праве собственности на жилье 2020 г. – успех или провал? Окончательный ответ станет известен лишь в будущем. Однако собственники жилья уже сейчас должны немедленно приспосабливаться к новой ситуации. Они сталкиваются с множеством открытых вопросов. Поскольку собственники не получили «инструкции пользователя» для адаптации к изменениям системы и другим важным преобразованиям, они должны сами позаботиться об «установке и тестовом запуске системы» в совместных домовладениях и понести соответствующие расходы. В этом контексте была бы уместна поддержка со стороны Федерального министерства юстиции, которое несет ответственность за столь значительные изменения, не так ли?
Правовая определенность и юридическая ясность, к которой законодатель стремился в связи с реформой, (еще) не достигнута. Федеральное министерство юстиции не занималось вопросами реализации закона с точки зрения собственника. В этой связи также уместно вспомнить, что законодательный процесс характеризовался юридическим и академическим мышлением и протекал в основном без участия затронутых лиц.
Системные изменения без инструкции пользователя – кто понесет расходы?
Неясны последствия системных изменений в том аспекте, что ОСЖ как правомочное объединение становится субъектом управления. Если это объединение получает больше ответственности, то возникает вопрос, как собственники смогут сохранить свой голос — чтобы судьбы их совместного домовладения в еще большей степени, чем ранее, не определяли внешние поставщики услуг. Неясны многие формальные процедуры и механизмы, в первую очередь в связи с требованиями к управляющему, новыми «строительными правами» отдельных собственников жилья и исполнением требований о возмещениях ущерба в отношении «вредителей» – будь то управляющие, совладельцы общей собственности или другие лица. Следует опасаться, что ущерб – из-за отсутствия механизма подачи претензий, например, в отношении управляющего – будет оплачиваться совместным домовладением.
Множество вопросов сейчас поступают в саму ассоциацию WiE – например:
- Нужно ли сейчас проводить множество чрезвычайных собраний собственников, чтобы собственники могли заявить о своих пожеланиях в отношении совместного домовладения — объединения собственников жилья (ОСЖ)?
- Как Совет собственников должен и может контролировать деятельность управляющего?
- Когда и в какой мере председатели советов собственников имеют право выступать против управляющего без решения ОСЖ?
Кто даст собственникам ответы на эти вопросы? Управляющие не обладают полнотой информацией, и они должны сперва сами понять новые положения. Кроме того, они не станут предоставлять консультации в интересах собственников, если дело обращено против них. Государственные органы не осуществляют бесплатного юридического консультирования. Нанимать адвокатов для постоянной поддержки по общим вопросам в долгосрочной перспективе слишком дорого. Переложить функцию информирования исключительно на ассоциации собственников – ассоциация WiE так или иначе уже давно выполняет эту задачу – означает отказаться от ответственности, которую Федеральное министерство юстиции, являющееся инициатором системных изменений, должно было бы взять на себя. В данный момент собственникам остается лишь одно: самостоятельно – с помощью своих ассоциаций – изучить новые сложные юридические положения и оплатить свое обучение, если собственники не желают упускать из рук бразды правления.
В следующие месяцы главная задача ассоциации WiE будет заключаться в том, чтобы информировать собственников жилья и членов ассоциации о новом законе, разрабатывать рекомендации по консультированию и практическим действиям, составлять чек-листы и образцы договоров и делать всё для того, чтобы собственники могли воспользоваться своими (новыми) правами по адаптации законодательной нормы к своей конкретной ситуации.
Ассоциация Wohnen im Eigentum (WiE)
