Проект закона о модернизации жилой собственности (WEModG) Федерального министерства юстиции, опубликованный в январе 2020 года, учел основные предложения Рабочей группы федерального правительства и федеральных земель и пошел еще дальше, предложив четкую систему, направленную на эффективное управление, и предполагающую широкие полномочия управляющего. Беспокойство и просьбы Рабочей группы учесть права собственников остались без внимания. Предложения, вытекающие из практического опыта, внесенные ассоциацией WiE и другими организациями, в законопроекте были в значительной степени проигнорированы. Была запрошена позиция различных ассоциаций, и были соблюдены формальные процедуры участия в разработке законопроекта. WiE, как единственная ассоциация, представлявшая потребителей, представила масштабную критику всей реформы: 88 страниц с 16 центральными требованиями изменений и бесчисленными подробными предложениями). Однако широкая общественная дискуссия с непосредственно затронутой изменениями Закона группой – собственниками квартир – была отодвинута на задний план.
Подход к закону носил чисто юридический академический характер и не был ориентирован на решение практических проблем. Предложение провести более широкую научную дискуссию, которую требовали такие организации, как Германская ассоциация судей или Германская ассоциация юристов, также было отклонено. Вероятно, были слишком велики (обоснованные) опасения того, что новая правовая концепция, разработанная в Федеральном министерстве юстиции, в случае такой дискуссии была бы изменена.
Законопроект сохранил верность генеральной линии
Уже 23.03.2020 г. Федеральное правительство приняло данный почти не изменённый проект Закона о модернизации жилой собственности (WEMoG) с намерением как можно скорее направить его в Бундестаг для дальнейших консультаций. Затем шесть профессоров юриспруденции из сетевого объединения юристов и управляющих, о котором речь пойдёт ниже, высоко оценили законопроект, назвав его «кристально чистой» конструкцией. Такая оценка была высказана в письме поддержки, направленном в апреле 2020 года в адрес Федерального министерства юстиции. В письме было сказано, что новая юридическая конструкция «не подходит для обсуждения в газетах. Мы хотели бы, чтобы этот законопроект (…) появился в Вестнике федеральных законов как можно скорее».
«Попытка реформы, создающая значительный дисбаланс» специалистами профессиональной сети юристов и управляющих недвижимостью
О причинах таких действий Федерального министерства юстиции можно только догадываться – глава ассоциации WiE Габриэле Хайнрих позже следующим образом сформулировала эти возможные причины в своем комментарии берлинской газете Tagesspiegel: поскольку повышение квалификации управляющих по правовым вопросам осуществляется преимущественно юристами, на протяжении десятилетий выстроились тесные контакты и сетевое взаимодействие между ассоциациями управляющих и профессиональными юристами (профессорами, судьями). В рамках их общения проводятся также специализированные политические дискуссии и выдвигаются собственные, иногда очень конкретные предложения по реформе Закона о праве собственности на жилье. Специалист из этих кругов, близких к управляющим, был также откомандирован в Федеральное министерство юстиции для работы над законопроектом. Однако, не было и не существует сетевого объединения влиятельных юристов, которые выражали бы интересы владельцев квартир – и ассоциаций собственников жилья, такие организации как WiE, не могут уравновесить этот факт, так как финансируются только своими членами в частном порядке. На основании своих наблюдений Габриэле Хайнрих сформулировала четыре тезиса:
- Во-первых: упомянутые эксперты представили недифференцированный, сильно упрощенный взгляд на собственников жилья с точки зрения управляющего. Согласно этому представлению, большинство собственников считаются незаинтересованными в управлении общей собственностью. Отдельные активные владельцы жилья часто рассматриваются как нарушители спокойствия, которые усложняют работу управляющих и перегружают суды своими исками по оспариванию решений управляющего. Совету собственников3 не придается большого значения, так как в нем заседают неспециалисты. По этому вопросу эксперты также не желают менять свою позицию.
- Во-вторых: темы, важные для собственников жилья, не обсуждались в этих кругах, например, право собственников на контроль и вмешательство, или возможное повышение статуса совета собственников до контрольного органа или наблюдательного совета. Не изучалась также возможная роль собрания собственников как органа управления и контроля; равным образом не обсуждалось и вмешательство в права собственников в целом. С другой стороны, укрепление позиции управляющего стало предметом обсуждения.
- В-третьих, описанная выше позиция нашла свое отражение в проекте Закона о модернизации жилой собственности (WEModG), очевидно, в аспекте передачи совместным домовладениям корпоративных прав. При этом не были приняты во внимание практическая осуществимость этого шага и его последствия для владельцев жилья, об имуществе которых идёт речь.
- В-четвертых: Новая правовая концепция создала вопиющий дисбаланс, потому что усиление управляющего не было компенсировано практичным механизмом управления и контроля со стороны собственников жилья. Это произошло по причине отсутствия юридических концепций или с целью защитить управляющего от собственников? Можно предположить именно второе, так как с собственников лишили возможности высказывать прямые претензии против управляющего.
Хотя, необходимо отметить, в Германии очень часто в Совет собственников входят активные члены ОСЖ и к тому же специалисты — юристы, инженеры, строители, управленцы, которые в состоянии профессионально решать вопросы ОСЖ. Эти специалисты чаще всего и являются той категорией граждан, которые приобретают в первую очередь собственные квартиры. (Примечание ИВО).
Желание юристов руководить без участия самих собственников Описанная процедура демонстрирует желание юристов руководить и даже свидетельствует об их элитарном мышлении, которое не соответствует сегодняшним социальным ожиданиям в отношении участия затронутых лиц в законодательном процессе. Законодатель, без сомнения, должен полагаться на научную экспертизу. Однако эта экспертиза не должна массово осуществляться экспертами, представляющими лишь одну сторону, смотрящими на собственников жилья через очки управляющего. Идеи и предложения, отражающие точку зрения собственников и практической опыт, внесенные организациями потребителей услуг с целью устранения недостатков в Законе о праве собственности на жилье, были учтены в совершенно недостаточной степени. Кроме того, для такой революционной реформы отсутствовали надежные эмпирические и социологические данные.
Продолжение следует:
2020 Ассоциация Wohnen im Eigentum (WiE)
