1. Путь к законопроекту: глобальные изменения без учета реальности
Исходное положение: структурные проблемы – собственность на жилье как массовый феномен и устаревший закон 1951 г.
Для большой группы собственников, которой принадлежит около 10 миллионов единиц жилья (почти 25% всех квартир в Германии), Закон о праве собственности на жилье (WEGesetz) является очень важным. Он обеспечивает юридическую базу для их прав собственности и является инструментом для организации управления общей собственностью. Этот закон был принят ещё в 1951 году. Когда он принимался, законодатель исходил из того, что жилые дома / комплексы будут небольшими, и большинство собственников будут проживать в них сами. При этом предполагалось, что среди собственников будут люди, обладающие хорошими управленческими, строительными или юридическими навыками — инженеры, юристы, бизнесмены, техники. Но с тех пор размеры и структура совместных домовладений существенно изменились.
Сегодня существуют как дома с двумя квартирами, так и кондоминиумы, насчитывающие более тысячи квартир (самый большой известный жилой комплекс насчитывает 1920 квартир). Кроме того, массовый переход арендного жилья в собственность после 1990 года привел к значительным изменениям на рынке, так как большие, частично не прошедшие модернизацию / энергетическую санацию арендные жилые здания в рамках индивидуальной приватизации были проданы квартиросъемщикам и мелким инвесторам, разбросанным по всей Германии. Также не стоит забывать, что есть еще владельцы квартир, проживающие за границей. Часто они не имеют элементарных знаний ни о немецком Законе о праве собственности на жилье, ни о немецком законодательстве в области арендного жилья. Поэтому финансовое положение владельцев жилья и их интересы сегодня весьма разнообразны.
Коалиционный договор 2017 г.: электромобильность и защита климата как импульс к проведению реформы
Эти усилия принесли свои плоды, когда правительство Германии в своем коалиционном договоре 2017 года приняло решение внести изменения в Закон о праве собственности на жилье. В то время вопросы доступного жилья, электромобильности и защиты климата заняли центральное место в политической повестке. Федеральное министерство юстиции Германии внесло на рассмотрение первоначальный законопроект, содержащий положения о безбарьерной среде и электромобильности, а Министерство юстиции Баварии представило дискуссионный проект с более существенными поправками. После совещания ассоциаций по этому вопросу в июле 2018 года была создана Рабочая группа федерального правительства и федеральных земель для дальнейшей проработки ключевых тем широкомасштабной реформы.
Эта рабочая группа почти год не афишировала свою деятельность, поэтому предложения, опубликованные ее членами в августе 2019 года, стали «холодным душем» для защитников прав потребителей, так как за основу были взяты не интересы владельцев и их практические проблемы, а управленческая эффективность жилой недвижимостью. В основе предложений лежало системное изменение модели управления общей собственностью. Для достижения правовой ясности функции управления должны были быть переданы были быть переданы совместному домовладению, т. е. объединению собственников жилья (ОСЖ). В сочетании с усилением позиций управляющих и повсеместной отменой барьеров на пути к осуществлению конструктивных изменений в зданиях эти новые положения были с точки зрения собственников весьма рискованны.
Коалиционное соглашение между политическими партиями коалиционного правительства Германии в течение законодательного периода для регулирования средне- и долгосрочного сотрудничества (Примечание Инициативы «Жилищное хозяйство в Восточной Европе», ИВО, Германия, www.iwoev.org).
Продолжение следует:
2020 Ассоциация Wohnen im Eigentum (WiE)
