Как купить квартиру в строящемся доме? Разбираемся, что такое ЖСК, эскроу-счета и паевые фонды
Портал «Регионы России» обсудили с Александром Моор варианты инвестирования в жильё, чтобы понять, с чем могут столкнуться его покупатели.
Потенциальный покупатель жилья должен решить, когда и в каком доме он будет приобретать квартиру, сколько денег он намерен потратить и где взять кредит, если их недостаточно. Не менее важен и вопрос, каким инструментом воспользоваться для оплаты покупки. Если с рынком вторичного жилья всё более или менее понятно (здесь один вариант – договор купли-продажи), то вложить деньги в строящееся здание можно самыми разными способами.
Договор долевого участия (ДДУ)
С 2005 по 2019 годы основным способом покупки строящегося жилья был ДДУ – договор долевого участия, который привлекал покупателей низкой стоимостью квартир. На стадии котлована покупатели могли приобрести квартиру на 20-30% дешевле, чем готовое жилье. Но были и серьёзные проблемы: часто не было никакой гарантии, что застройщики достроят жилье. Процесс расходования денег покупателей никто не контролировал, в результате появилось огромное количество «проблемных» домов. А «обманутые дольщики» не могли привлечь застройщика к ответственности.
«Долевое» законодательство несколько раз ужесточали, однако проблему потери денег покупателей это не решило. В январе 2019 года в России насчитывалось 98 570 договоров «обманутых дольщиков». Недостроены были 894 проблемных объекта. Стоимость достройки всех таких домов оценивали в 400-600 миллиардов рублей. Из-за непрозрачности долевого бизнеса в России его решили ликвидировать. Начиная с 1 июля 2019 года договору долевого участия заключать нельзя.
Эскроу-счета
Эскроу-счета придумали для борьбы с мошенничеством застройщиков при долевом строительстве. Это специальные счета в банке, где деньги дольщиков находятся до окончания строительства. Застройщики не могут их использовать, а для возведения дома они берут банковские кредиты. С 1 июля 2019 года такое проектное финансирование строительства стало обязательным.
По-старому – то есть без эскроу-счетов – разрешили достраивать дома, которые на 30% готовы, а объем денег дольщиков в них составляет 10% и более. Проекты комплексного освоения территории позволили достраивать по прежней схеме, если они готовы на 15%. Поблажки дали и застройщикам – системообразующим предприятиям страны. Таких в России два – ГК ПИК и «Группа ЛСР». Им разрешили достраивать по «долёвке» дома, готовые на 6%.
Плюсы
- Покупатели квартир получили государственную гарантию безопасности собственных средств. Деньги сохраняются в банке до окончания строительства. Если предприятие-застройщик обанкротится или не сможет достроить дом, деньги вернутся дольщикам.
- Деньги на счетах эскроу попадают в систему страхования вкладов. Максимальный размер возмещения – 10 млн рублей.
- В интересах застройщика закончить строительство в срок, чтобы не переплачивать проценты по кредиту и быстрее получить деньги дольщиков.
- Банк, который кредитует строительную компанию, внимательно следит за тем, как эти деньги используются. Например, если застройщик берёт кредит на строительство конкретного жилого комплекса, он не может потратить их ни на что другое.
Минусы
- Поскольку девелоперы потеряли возможность привлекать деньги покупателей напрямую, сейчас они должны получить кредит на строительство по рыночной ставке, максимум 13% годовых. Это может увеличить стоимость квартир.
- Банк, через который проходит сделка, выбирает застройщик, а не покупатель.
Жилищный строительный кооператив (ЖСК)
Жилищный строительный кооператив позволяет гражданам объединиться для строительства и управления жильём. ЖСК может самостоятельно решить, где и по какому проекту строить дом, какого застройщика нанять. При этом участники ЖСК законодательно защищены так же, как и дольщики.
Плюсы
- Участники могут сами выбрать застройщика, сменить строительную компанию при банкротстве или нарушении правил девелопером.
- Деньги на строительство можно вносить постепенно, в рассрочку.
- Можно получить право собственности на квартиру сразу же после окончания строительных работ.
- Пайщики могут предложить любой вариант архитектуры здания.
- Любой собственник квартиры получает право на участие в управлении домом.
Минусы
- Все денежные риски ложатся на пайщиков.
- Если строительство окажется дороже, чем изначально планировалось, то пайщикам придётся делать дополнительные взносы.
- Успешность строительства зависит оттого, насколько хорошо председатель ЖСК разбирается в строительном бизнесе.
- Есть риск двойных продаж жилья. Покупатель квартиры может столкнуться с таким же «собственником» на собрании ЖСК, увидеть объявление о продаже своей квартиры.
- Количество квартир в доме не может быть больше, чем число пайщиков (т.к. ЖСК не имеет права продавать недвижимость).
Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН)
Деньги покупателей квартир можно привлечь в закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, который направит эти средства на возведение дома. По окончании строительства покупатели-пайщики получат в собственность свои квартиры.
Плюсы
- ЗПИФН контролирует профессиональная управляющая компания.
- Застройщик не является собственником проекта, а строит дом по заданию фонда.
- Паи не нужно регистрировать, в отличие от ДДУ.
Минусы
- Покупатели квартир приобретают не долю в строящимся объекте или право на конкретную квартиру, а ценную бумагу – пай фонда. Поэтому все активы ЗПИФН принадлежат пайщикам на праве общей долевой собственности.
- Все инвестиционные риски (в том числе затягивание строительства) ложатся на пайщиков.
- Банки готовы кредитовать покупателей долевого жилья, но не готовы финансировать приобретение инвестиционных паев.
Что же выбрать?
Моделей инвестирования на рынке огромное количество, и в ближайшее время могут появиться новые. Например, сегодня деньги на строительство привлекают в том числе через интернет. Однако оценить тот или иной способ вложения можно только на практике – всегда остаётся риск потерять деньги или заключить невыгодную сделку.
Единственный вариант, который на 100% безопасен для покупателей квартир – проектное финансирование (эскроу-счета). Он позволяет защитить деньги и права инвесторов полностью, поскольку регулируется государством. Все остальные схемы инвестирования подходят только опытным вкладчикам, которые могут действовать на свой страх и риск.
Источник: b1awghx.xn--p1ai
