Рассказываем, как правильно сдавать жилье в аренду и уберечься от подводных камней, которые подстерегают хозяев и арендаторов жилья.
Сдавать свои квартиры и комнаты — дело прибыльное, но и риск немалый. Из двух сторон в более сложном положении оказывается хозяин жилья: он оставляет свою многомиллионную собственность практически незнакомым людям. Будут ли они беречь чужое добро? Практика показывает, что так происходит далеко не всегда. Итак, как правильно сдавать жилье в аренду.
Фото: РИА Новости
Сладкая месть
Случай с Татьяной М.: ее жилец захотел съехать раньше оговоренного срока, а Татьяна отказалась возвращать ему залог. Мол, пока буду искать нового постояльца, квартира будет простаивать. И в отместку получила полный разгром — восстановление обойдется раз в 10, а то и 20 дороже того залога.
Как найти идеального жильца: составляем объявление о сдаче жилья
Совет хозяину: — Первым делом надо вызвать сотрудников полиции, зафиксировать повреждения и написать заявление с просьбой привлечь квартиранта к ответственности, — говорит адвокат Андрей Козбанов. — За умышленное уничтожение или повреждение чужого имущества грозит наказание по статье 167 УК РФ. В делах о квартирах, как правило, речь идет о повреждении имущества — это часть 1, до 2 лет лишения свободы. Уголовная ответственность наступает при нанесении «значительного ущерба». Статья работающая — несколько тысяч приговоров ежегодно. В основном условное наказание и штрафы (до 3-месячного дохода виновного). Но есть и реальные сроки. Кроме того, можно подать и гражданский иск о возмещении ущерба.
Подсказка: — Выиграть в суде — это полдела, гораздо сложнее получить с виновного реальную выплату, — напоминает риэлтор Любовь Дмитренко. — Потому лучше застраховать свое имущество: саму квартиру и мебель с домашней техникой. Да еще в придачу и гражданскую ответственность на случай, если квартирант зальет соседей. Такая объединенная страховка на полмиллиона рублей за каждый вид ущерба стоит на год тысяч 6 — 7. Хозяину и квартиранту логично оплатить ее пополам.
А я возьму — и не уйду!
Самая, пожалуй, массовая проблема: квартирант перестал платить и не хочет выселяться. Не сразу — сначала отдает неполные суммы и с задержками. Задолженность нарастает постепенно, хозяин верит, что все наладится, и понимает, что плакали его денежки, лишь тогда, когда долга набежит за два-три месяца. Такие варианты чаще всего встречаются, когда квартиранты с ребенком или женщина снимает жилье у мужчины. Ну у кого поднимется рука выставить их на улицу?
— У меня живет мама с маленькой девочкой — долг перевалил уже за три месяца, ответ один: «Я отдам», — рассказывает коллега. — Все понимаю, трудности с работой, но сколько можно терпеть? Пересиливая себя, требую, чтобы выехала, — кидается в ноги, умоляет: «Куда же мы, на улицу?!» Ребенок плачет. Чувствую себя воплощением зла и просто сбегаю…
Советы хозяину:
В договоре должен быть пункт об ответственности за просрочку платежа. Например, 5 дней. На 6-й — выселение без возвращения залога. Это очень дисциплинирует. И укрепляет позиции владельца, когда он обращается к участковому или в суд.
Можно обратиться к участковому сотруднику полиции. Но тут как повезет. Он может отправить в суд, а может и защитить законные права владельца. На том основании, что в квартире находятся люди, которые там не зарегистрированы.
Широко практикуемая мера: в отсутствие жильцов хозяева меняют дверной замок. Вещи можно оставить у себя — в счет долга. Ст. 359 ГК РФ это позволяет.
Хорошо бы это делать в присутствии того же участкового или хотя бы соседей, да еще и под видеозапись, с описью имущества, чтобы избежать обвинений в краже.
Если у арендатора есть маленькие дети, а дело к зиме, суд может предоставить отсрочку. Правда, долг при этом не пропадает, но это уже другой вопрос.
Что еще допекает… арендаторов
Внезапные и частные визиты хозяев. Все ли чисто? Не развели ли тут за неделю тараканов? А почему переставили тумбочку?! Вот пускай мои книги тут полежат, а то у меня негде их ставить… И т. д. и т. п.
Фото: Агентство «Москва»
Избежать такой бесцеремонности поможет четкое прописывание условий посещений в договоре. Нормальным считается осмотр квартиры раз в месяц — естественно, надо заранее предупредить квартирантов. А тем, если что-то захочется передвинуть или убрать, лучше все-таки согласовать это с хозяевами.
Пришла родня хозяев и требует денег. По закону распоряжаться недвижимостью имеет право только собственник. Поэтому арендатору надо убедиться, что договор он заключает именно с хозяином.
А если у квартиры несколько собственников? Тогда требуется полный консенсус. Если кто-то из владельцев не согласен сдавать, то его мнение игнорировать нельзя.
Подаст иск о признании договора аренды недействительным и выиграет. Поэтому арендатору, чтобы не выселяться потом раньше срока, лучше самому проверить, не нарушили ли хозяева закон.
Уезжая, квартиранты не убрали за собой. Есть в договоре аренды типовой пункт. О том, что квартиру надо возвращать в том же виде, в каком принял. Особенно заметна разница, когда сдают жилье со свежим ремонтом. Обратно свою квартиру получают с помутневшими окнами, с неотмытым жиром на плите и в духовке, со следами от посуды в холодильнике…
Цена вопроса — 3 — 5 тысяч рублей на услуги профессионального клининга, и квартира будет сиять, как новенькая.
Конечно, не каждый съезжающий арендатор станет на это тратиться. Так что лучше деньги на уборку взять из депозита. И не засчитывать его в качестве платы за последний месяц. В ином случае хозяину придется оплачивать уборку из своего кармана.
Товар лицом: как правильно сфотографировать квартиру для продажи или сдачи в аренду.
Сдавали одному, а тут целый колхоз! Получив ключи и проводив хозяев, некоторые арендаторы тут же берут мобильник и зовут свою родню с друзьями. И будет в однушке уже не одна пара, а две. С одной стороны, какая разница? Ну больше воды выльют, больше электричества спалят — все равно же сами оплатят. Но с другой — чем больше людей, тем больше риск порчи имущества, больше беспокойства соседям, да и вообще хозяин вправе знать, кто живет в его квартире. Поэтому в правильно составленном договоре всегда указывают, кто конкретно будет проживать в квартире или комнате. А за нарушение можно прописать и досрочное расторжение.
Кстати
Считается, что мелкий ремонт в квартире должен делать хозяин. Разбираться с потекшим краном, заискрившей проводкой, покосившейся дверью… В общем, со всем, если не будет очевидна вина арендатора. Даже есть такая расхожая формула. Если что-то в квартире сломалось от старости, то покупает или ремонтирует хозяин квартиры, а если от неправильной эксплуатации — то квартирант. Однако еще раз напомним: расходы на текущий ремонт несет арендатор (ст. 616 ГК РФ). И если ничего другого не будет прописано в договоре аренды, замену лампочки должен оплачивать именно он, а не хозяин.
Кто заплатит за ремонт?
Нередко квартиранты предлагают сделать своими силами небольшой ремонт, чтобы уменьшить плату. Поклеят обои, потолки побелят. Бывает, и сантехнику новую установят. А при выезде жалко это все оставлять задаром. Вот и начинаются долгие пересуды с хозяином о компенсации за потраченное. Но оказывается, если следовать закону, то у квартиранта позиция слабая.
— Арендатор не имеет права делать ремонт в квартире и вообще менять каким-либо образом ее состояние без согласия хозяина, — разъясняет юрист Дина Лапшина. — В п. 3 ст. 623 ГК РФ предусмотрено, что, если изменения производились без согласия собственника, то стоимость производимых изменений возмещению не подлежит. Кроме того, следует помнить, что согласно ст. 616 ГК РФ расходы по оплате текущего ремонта несет арендатор помещения, а арендодатель оплачивает лишь капитальный ремонт. Переклейка обоев относится к текущему ремонту.
Советы квартиранту:
Условия, на которых вы делаете ремонт и прочие улучшения в квартире, должны быть внесены в договор.
Не мстите хозяевам. Если вы, например, выломаете «свой» унитаз и заберете его на новую квартиру, то собственник будет иметь полное право требовать возмещения вреда.
Сантехника, обои, встроенные мебель и бытовая техника становятся неотделимой частью помещения — их невозможно забрать без ущерба квартире.
Приходится вырывать с мясом. А вот телевизор, кровать или пианино ни к чему не прикреплены, поэтому их можно с чистой совестью забирать с собой, если это, конечно, ваше.
Подсказка: — В спорных ситуациях я всегда призываю платить пополам, чтобы никто не чувствовал себя ущемленным, — говорит Любовь Дмитренко. — Тогда и неприятностей друг другу будут меньше причинять.
Источник: Недвижимость.ру
