До нынешнего роста цен на недвижимость, Казахстан сталкивался с пузырем лет 13–15 назад, что было спровоцировано беспечностью банков, которые умудрялись кредитовать строителей на покупку техники, стройматериалов и земельных участков, одновременно кредитуя потенциальных покупателей квартир в этих строящихся комплексах.
До нынешнего роста цен на недвижимость, Казахстан сталкивался с пузырем лет 13–15 назад, что было спровоцировано беспечностью банков, которые умудрялись кредитовать строителей на покупку техники, стройматериалов и земельных участков, одновременно кредитуя потенциальных покупателей квартир в этих строящихся комплексах.
Когда с крахом Lehman Brothers в США и ряда других ипотечных компаний, волна банкротств и захлестнула немало стран, казахстанские банки кричали, но выстояли. Секрет в том, что несколько лет подряд, с 2008 года, правительство выделило более 10 млрд. долларов на их стабильность.
13 октября 2008 года, первый президент на расширенном заседании правительства приказал выделить $10 млрд. из Нацфонда на 2009–2010 годы, включая $4 млрд. на обеспечение устойчивости финсектора. Уже на следующий год государство начало выкупать акции БТА, Альянса, Казкоммерцбанка и Халык, потратив на это так же несколько миллиардов долларов.
С тех пор, обжегшись на кризисе, банки с большой осторожностью выдают ипотеки, потому что эпопея с долларовыми ипотеками длилась почти 10 лет, со стандартным набором – митинги, акции протеста тех, кто не просчитал риски, а также невиновные банки.
Однако после боли ожога, строительные компании начали ностальгировать по сладости запретного плода – безудержной вакханалии взлетающих цен на квартиры плохого качества.
В последние 3 года мы наблюдаем увеличение объема строительства в Казахстане. В 2020 же году, в Казахстане было введено 15,3 млн. кв. метров жилья, что почти на 17% выше чем в 2019 году и вообще высочайший показатель в истории страны.
Несмотря на то, что дефицит жилья, старые и ветхие строения есть по всей стране, чемпионом по вводу жилых квадратных метров стал город-красавец Нур-Султан.
В официальных СМИ (24.kz) дали подробную раскладку, что по данным Бюро национальной статистики, с начала года в Казахстане ввели 242,4 кв метров на тысячу человек (0,24 кв м/чел). Лидирует в рейтинге Нур-Султан. На каждую тысячу человек населения с начала года в столице ввели 718,7 кв м (0,7 кв м/чел) жилья. За пять месяцев жилой фонд вырос на 856 542 кв м. Это порядка 19% от общереспубликанского объема.
Что же так манит обратно строителей, неоднократно терявших деньги на этот рынок?
Практически все застройщики, которые сейчас работают – ранее испытывали проблемы.
Базис-А – немало времени продавал свои объемы в Нур-Султане, тогда еще в Астане, после кризиса. Бывшая Билд Инвестментс Груп (BI Group) даже допускала дефолт по своим облигациям, о чем свидетельствует сайт биржи KASE. Опытные, закаленные в боях ветераны, поплевав на свои мозолистые руки, опять взяли в них деньги вкладчиков и дольщиков.
Правда в регионах есть «однолетние растения», стройкомпании которые буквально за несколько месяцев расцвели на разных подрядах и субподрядах. В чем же секрет?
Стратегически, рыночная ситуация изменилась, наверное, с началом политического транзита и желанием государства не просто повернуться лицом к гражданам, но еще и поближе поднести его к людям. «Пусть у всех будет квартира», решило государство и выделило беспрецедентные средства на льготные ипотеки.
Кроме того, экспорт нефти в одиночку уже не мог обслуживать возросшие аппетиты олигархов и политических элит, на фоне запуска больших строительных проектов. Нефть перестала быть драйвером обогащения, поэтому нужен был новый национальный проект.
В тучные годы Brent $100+ балом правили нефтяники, а Нацфонд пополнялся приличными, хоть и недостаточными темпами. И теперь пришло время «разбрасывать камни», то есть тратить Нацфонд как чужие деньги, при этом не забывая про средства ЕНПФ.
Левый берег принял сомнительное решение, что частному застройщику надо обязательно помочь, а акиматы поняли, как на этом еще и заработать.
Но были проблемы с нормальной землей и регионами с нормальными зарплатами – потому что строить нужно там, где выгодно будет продать завтра, потому что послезавтра надо будет уезжать подальше от гневных клиентов. Подвернулись под руку «ничейные» участки в городах – из проблемных кредитов, которые бережно хранили банки с прошлого кризиса.
Логичное решение – застраивать столицу (никто не будет возражать, да и степь там), Алматы (далеко от проверок и алматинцы все равно жалуются на жизнь, авось и не заметят), Шымкент (новый город республиканского значения и самый большой по площади), Туркестан (сакральная столица, тюркское братство и все такое), Актау и Атырау (чтобы не бастовали).
Не обсуждая целесообразности принятых стратегических решений – хотелось бы рассмотреть, как девелоперы зарабатывают на стройке. Тут есть два вида девелоперов – этичные и совестливые национальные чемпионы, вроде Базис-А, BI Group, Rams, TS Engineering и неэтичные «скороспелки», чьи имена даже не заслуживают быть названными в статье.
Классическая модель девелопера – это компания, инвестирующая в недвижимость с нуля, сопровождающая строительство на всех этапах.
Обычно девелопер – это компания с деньгами (собственными или заемными), которая организует проектирование объекта, выкуп земли, получает разрешение на строительство, нанимает строительную фирму, а потом и организует продажу недвижимости или ее сдачу в аренду.
Этичные чемпионы – находят большие участки земли с соответствующей инфраструктурой, создают концепцию, представляют ее руководству населенного пункта, затем нанимают прекрасного застройщика, строят качественное жилье и/или коммерческую недвижимость и зарабатывают на этом деньги, продавая или сдавая в аренду.
Когда этичные девелоперы хотят увеличить свою прибыль, они начинают внедрять схемы, которые позволяют им снижать себестоимость вхождения в проект.
Например, они предлагают владельцам земли совместный проект, куда землевладелец заходит своим участком – и это в рамках деловой этики. Например, когда девелопер идет в банк и предлагает на неликвидном (из-за цены) участке строить жилой комплекс с последующим разделом прибыли от продаж.
Часто девелоперы открывают продажи на этапе строительства, собирая деньги заранее, тем самым обеспечивая себе беспроцентный заем от клиентов.
В том числе это и касается коммерческой недвижимости, когда девелопер заранее подписывает договора купли/продажи или договора аренды. Нередко, девелоперы нанимают строительные компании, у которых есть долгосрочные договора о покупке строительных материалов, чтобы не зависеть от скачков цен на них.
У таких девелоперов застрахованы риски, и они по достоинству являются лидерами рынка.
Но есть и неэтичные девелоперы, чьи схемы далеки от морально оправданных. Для начала, они приобретают сомнительные земельные участки, разрешения на строительство на которых девелоперы получают в обход закона и активно выдавая взятки уполномоченным структурам. При этом, нередко взятки раздаются в «натурном виде», то есть квартирами или помещениями.
Такие девелоперы не мучаются моральными проблемами, когда дают взятку за то, чтобы с их участка убрали «красную линию» или за то, что людей выселяют из в общем-то пригодных для жилья домов. Они имеют довольно смутное представление об архитектурном облике города и дай им волю – застроили бы и городские парки.
В случае общественных возмущений, обычно девелоперы заказывают СМИ, лидеров общественного мнения в социальных сетях, чтобы показать, что идет снос ужасных домов и они творят благо.
Как правило, такие неэтичные девелоперы нанимают простые строительные компании даже со слабым опытом работы, потому что проекты у таких девелоперов типовые. Вроде тех, которые ругал Нурсултан Абишевич.
Как-то, первый президент раскритиковал проект застройки как слишком типовой и не соответствующий современным архитектурным требованиям.
«Вам выпала уникальная возможность построить такой масштабный жилой массив и нужно со всей ответственностью подойти к этой задаче, обеспечить архитектурное разнообразие, учесть самые высокие стандарты», сказал Нурсултан Абишевич в 2014 году в одном из городов.
Закупаются под такие проекты самые дешевые строительные материалы, в результате чего многоэтажки дают осадку, сыпятся и даже накреняются. Или толщина стен и звукоизоляция позволяют всему этажу быть в курсе событий в любой из квартир. Однако, так как девелоперы уже коррумпировали проверяющие структуры – никто не предъявляет им претензий.
Нередко, такие застройщики предлагают взятки госструктурам, чтобы инфраструктуру для таких жилых комплексов провели за государственный счет под активное информационное сопровождение как частных, так и государственных СМИ.
Деньги уже зарабатываются/экономятся уже на этапе получения земли за взятки, а затем такие девелоперы создают сеть подставных компаний, которые закупают строительные материалы и перепродают непосредственно для этой стройки. Первая прибыль уже идет на перепродаже, хотя это противоречит этике застройщиков.
Конечный потребитель ничего не видит, потому что такие застройщики практически никогда не публикуют финансовую отчетность или то, что они опубликовали, вызывает слезы жалости к ним – сплошные убытки. Происхождение убытков понятно – ведь прибыль оседает в других компаниях.
Нередко такие застройщики повышают цены на жилье и коммерческие помещения в ходе строительства, нарушая законы бизнес этики.
Средства на государственных подрядах такие застройщики предпочитают зарабатывать на мнимых сделках ГЧП (государственно-частного партнерства). Если стандартная схема ГЧП выглядит как постройка и эксплуатация объекта за счет инвестора и постепенное извлечение им прибыли в ходе дальнейшей работы (7-10 лет), то тут применяется другая схема.
Неэтичные схемы лишь выглядят как ГЧП, в реальности являясь скрытым господрядом. Обычно государство выкупает такие объекты буквально через 2-3 года после постройки. Часто такие девелоперы пользуются наивностью госчиновников, но иногда завышают стоимость объекта в 1,5–2 раза, а разницу делят с тем, кто лоббирует участие девелопера в контракте.
Вообще, строительная отрасль во многих странах – источников нелегальной наличности, способ «увода» бюджетных денег из кровоточащих бюджетов, пенсионных и национальных фондов и Казахстан далеко не исключение.
Решение этой проблемы может быть в прозрачности отрасли, прозрачном секторе производства и импорта строительных материалов, открытого земельного кадастра, даже в городах, чтобы исключить злоупотребления как у частника, так и в госаппарате. По предварительным оценкам, объем злоупотреблений в строительстве может превышать несколько миллиардов долларов в такой экономике как Казахстан.
Важным шагом может быть создание детально прописанных генеральных планов развития для каждого региона, меняться которые могут лишь с разрешения президента и парламента. В таком случае, мы можем ожидать красивых городов, застроенных качественным жильем. А пока нам до этого далеко.
