Что такое доля каждого собственника и почему владеть ею — не значит распоряжаться, корреспонденту газеты «Вечерний Минск» разъяснил начальник юридического отдела ЖЭУ № 3 Первомайского района Алексей Скалдин.
Кто в доле
— Алексей Викторович, жильцам часто говорят, что они — хозяева своего дома и владеют не только квартирами, но и всем остальным — от кровли до подвала.
— Действительно, почти все, что расположено за пределами жилых помещений в многоквартирном доме, относится к общему имуществу совместного домовладения. Это инженерные системы с сопутствующим оборудованием, конструктивные элементы, ограждающие конструкции. Они находятся в долевой собственности владельцев квартир (не нанимателей).
— Получается, у меня, как у совладельца, есть целый арсенал имущества в виде нескольких квадратных метров кровли, фасада, подъезда, определенного количества светильников, измерительных приборов или частей водопровода?
— Нет. Доля участника совместного домовладения не измеряется в штуках, метрах или килограммах. Ее величину можно определить как отношение общей площади квартиры к общей площади дома. То есть у собственника есть своя доля в каждой структурной части жилого здания, даже в лампочке, заглушке или вбитом в стену гвозде. Чем больше квартира, тем весомее доля ее владельца и его голос при принятии решения об использовании общедомового имущества.
Доля участника совместного домовладения не измеряется в штуках, метрах или килограммах. Ее величину можно определить как отношение общей площади квартиры к общей площади дома.
Голоса и «квадраты»
— Например, в подъезде пять квартир по 90 кв. м (450 кв. м в совокупности) и 10 квартир по 40 кв. м (400 кв. м). Означает ли это, что меньшее число собственников сможет диктовать свою волю большинству обладателей более скромного по размерам жилья? И как рассчитываются их доли и голоса?
— Если у первых пяти квартир по одному собственнику (это важное условие), то их доля в общем имуществе больше. Рассчитывается она по такому алгоритму. Общая площадь жилых помещений: 450 кв. м + 400 кв. м = 850 кв. м. Всего собственников 15, это 100 % голосов. Каждый владелец квартиры в 90 «квадратов» обладает 10,6 % доли в общем имуществе: 90 кв. м × 100/850. Идем дальше: 10,6 × 15 (собственников)/100 = 1,6 голоса. Умножаем эту величину на пять владельцев больших квартир и получаем восемь голосов. Следуя расчетам по такой же формуле, видим, что собственники остальных 10 квартир площадью по 40 кв. м имеют всего семь голосов (по 0,7 голоса каждый). Если, к примеру, среди жильцов подъезда будет обсуждаться, заварить мусоропровод или нет, и пять собственников квартир по 90 кв. м выскажутся «за», их выбору должны подчиниться остальные 10 владельцев жилых помещений площадью поменьше. В жилищных организациях есть программа, которая производит такие расчеты, чтобы определить большинство голосов участников совместного домовладения при принятии решения по реализации какой-то инициативы.
Обычно большинством голосов участников совместного домовладения принимаются решения по:
- консервации мусоропровода;
- увеличению кратности уборки подъезда за дополнительную плату или отказу от нее и выполнению работ собственными силами;
- выполнению дополнительных, не включенных в смету ЖЭУ работ при текущем ремонте подъезда;
- проведению тепловой модернизации согласно Указу № 327 (необходимо согласие не менее двух третей собственников жилых помещений в доме).
Квартирный вопрос
— Это и есть главная причина выделения долей?
— Не совсем. Согласно жилищному законодательству, основной посыл — определение реальной (не рыночной) стоимости жилого помещения. Это необходимо, например, если в квартире два собственника, и один из них продает свою долю, а первоочередное право приобрести ее имеет другой совладелец. И чтобы правильно оценить выкупную долю в самой квартире, к ней добавляют долю в общем имуществе совместного домовладения.
Другая ситуация: доля одного из собственников в жилом помещении незначительна, не может быть реально выделена, и этот собственник не имеет существенного интереса в использовании жилого помещения. Тогда совладелец квартиры может получить его долю в судебном порядке, выплатив ему определенную сумму.
— Получается, при покупке или строительстве квартиры человек приобретает и долю в общем имуществе совместного домовладения?
— Скажу больше: эта доля в виде инженерных систем, конструктивных элементов, ограждающих конструкций, нежилых помещений может достигать 80 % от стоимости самой квартиры на вторичном рынке, а в новостройках, которые сдаются без отделки и сантехоборудования, — до 90 %.
От колясочной до спортзала
— Собственники владеют и нежилыми помещениями в доме?
— Их можно разделить на три категории.
Первая — колясочные в старых домах или спортзалы, детские комнаты. Это общее имущество. Участники совместного домовладения на общем собрании большинством голосов вправе принять решение об их выделении и предоставлении конкретному лицу в аренду. Например, под ремонтную мастерскую, салон красоты, иное заведение с видом коммерческой деятельности, которым разрешено заниматься в жилых домах.
Однако есть нюанс. Такое же решение может единолично принять уполномоченное лицо по управлению общим имуществом, то есть ЖКХ района. Но собственники имеют право его отменить, если что-то не понравится. Стоит обратить внимание и на то, что собственники не имеют прямой финансовой выгоды от сдачи этих помещений в аренду: средства направляются на расчетный счет уполномоченного лица, и в последующем используются на нужды жилого дома (текущий ремонт, благоустройство и так далее).
Вторая — технические помещения, например теплоузел или машинное отделение лифта. Они тоже относятся к общедолевому имуществу, но переданы в оперативное управление обслуживающим организациям и закрываются на ключ с целью безопасной и надежной эксплуатации. Да, это собственность владельцев квартир, но они не имеют к ней свободного доступа. Это вполне логично: что делать жильцам среди трубопроводов, повысительных насосов и теплообменников?
Третья — расположенные на первых этажах помещения магазинов, заведений по оказанию услуг и общепита. Это автономные объекты, которые имеют своих владельцев.
Нежилые помещения в многоквартирном доме можно разделить на три категории:
- колясочные в старых домах или спортзалы, детские комнаты, подземные паркинги в новостройках;
- технические помещения (например, теплоузел или машинное отделение лифта);
- расположенные на первых этажах магазины, заведения по оказанию услуг и структуры общепита.
Права с условием
— Допустим, я, взрослый человек, хочу подняться на крышу своей девятиэтажки, чтобы подышать свежим воздухом или сделать фото открывающихся видов. С одной стороны, там есть моя доля собственности, а с другой — дверь на замке.
— Речь о той же безопасности, все-таки крыша — не место для прогулок и селфи. Но есть исключения. Если у вас там установлена по всем правилам антенна, в ЖЭУ предоставят доступ. Отдельная тема — современные многоэтажки, где проектом предусмотрены обустройство на крыше мест отдыха жильцов, высокое ограждение и другие меры безопасности.
— Создается впечатление, что жители имеют ограниченные права на общедомовое имущество.
— В этом особенность нашего законодательства в части управления жилищным фондом. В отличие от квартиры, которую владелец может продать или подарить, с общедомовым имуществом дела обстоят иначе. Собственники вправе им владеть, пользоваться, но не распоряжаться.
Кроме того, сама структура функционирования многоквартирного дома такова, что имеющиеся у жильцов права неотделимы от их обязанностей.
Основные документы, где изложены права и обязанности жителей, в том числе по управлению общим имуществом совместного домовладения:
- Жилищный кодекс;
- Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений;
- постановления Совета Министров, регулирующие порядок расчетов за потребленные ЖКУ, проведение текущего и капитального ремонта;
- закон «Об ответственном обращении с животными»;
- строительные нормы и правила.
