Немецкий рынок недвижимости имеет свои три основные особенности: у здания один собственник, высокая конкуренция компаний собственников и широкий выбор объектов по видам и стоимости. Это дает возможность потенциальному инвестору в недвижимость Германии рассчитывать свои возможности.
Кто бывал в Германии или видел изображения панельных построек, обращали внимание, что они выглядят аккуратнее и ухоженней российских. Вопрос: почему так? Можно возразить, мол они большую часть дохода тратят на коммуналку. Но не в этом дело. Большое отличие между российскими квартирами и германскими в том, кто управляет имуществом.
Форма собственности
В Германии большое разнообразие недвижимости, в том числе и по формам управления. Не в каждом дома получится просто так взять и купить апартаменты. Цены на квартиры в частную собственность довольно высокие, что стало причиной почему немцы в 65% случаев либо арендуют, либо живут в собственном доме.
Товарищество собственников не регистрируют, есть управдом (юридическое лицо). Он решает вопросы по благоустройству, общается с городской властью. Если нужен ремонт фасада дома, он берет деньги в банке, оплачивает труд подрядчика и делит затраты на всех жильцов. Не согласен – вон Бог, вон порог.
В домовладениях с небольшим количеством домов, как правило старой постройки, жильцы могут вместе решить судьбу управдома и своего здания. Модернизация жилого дома проходит за счет собственника. А совместное домовладение предполагает необходимость в собрании жильцов, на котором собственники квартир решают это совместно, так как каждому придется платить за это из своего кармана.
Арендные и другие формы недвижимости
Управление многоквартирными домами осуществляется только юридическими лицами. В большинстве случаев это частные организации. Даже у панельного дома всегда один собственник. Если собственник построит дом – это жилищно-строительная компания (ЖСК), а если купил уже построенный, тогда это уже называется жилищной компанией. Только купив объект, владелец может делить его на части или квартиры на продажу. Но чаще, уже при застройке все делится заранее.
Популярное явление в Германии, когда люди становятся членами ЖСК. Таким образом за свой взнос в строительство, человек получает пожизненно пользоваться своим жильем, даже не имея немецкого гражданства. Это не совсем тоже самое, что и долевое участие, но члены компании имеют больше прав. Однако передать такую квартиру по наследству нельзя, только возмещение внесенной суммы потомкам.
Существую так же примеры, когда кооператив выкупил целый дом. Но в таких домах квартиры только арендуют. Немцы видят плюсы в таких формах управления – собственники содержат дом в порядке, стимулируемые высокой конкуренцией.
Капремонт и текущий проводят от суммы ежемесячной платы собственников. Ее размеры рассчитывают в управляющей компании, или на собрании совместного домовладения. Арендаторов эти отчисления тоже касаются, но исходя из пунктов договора об аренде. Чаще немцы-собственники стремятся при ремонте дома один раз потратиться, а потом экономить. Ведь все они заинтересованы в повышении привлекательности дома для жильцов и стоимости квартир в нем. Иногда город заставляет провести ремонт, если обоснованно его внешний вид портит вид города.
Получается порядок ЖКХ в германии обеспечен тремя факторами: один собственник, конкуренция компаний, и разнообразие видов жилья. Покупатель имеет возможность выбора по своему карману, а ответственность не распыляется на 300 жильцов.
Источник: whiteinvestor.com
