Расчёт расходов, предоплата за коммуналку Nebenkosten, ежегодный перерасчёт и возможные ошибки. Способы экономии отопления и воды в Германии.
И владельцы недвижимости и арендаторы оплачивают коммунальные услуги в Германии по одной схеме: переводятся ежемесячно фиксированные суммы, а в конце отчетного периода производится перерасчёт. От суммы, которую отдаёт владелец, зависит, сколько придётся платить квартиросъемщику.
Зачастую в перерасчётах содержатся ошибки. Жильцам приходится разбираться с хозяевами, чтобы вернуть причитающееся по праву назад. Масла в огонь подливает тенденция роста цен на коммунальные услуги, которая год за годом набирает обороты.
Поэтому недостаточно уметь отстаивать права в диалогах с арендодателем. Чтобы очередной перерасчёт не разорил семейную копилку, берите пример с бережливых бюргеров и используйте все возможности сэкономить.
Расчёт коммунальных услуг владельцем и арендатором
Владелец дома самостоятельно заключает контракты со всеми провайдерами. В многоквартирном доме этими вопросами занимается домоуправление — Hausverwaltung. Обычно с жильцов автоматически каждый месяц списываются фиксированные суммы за коммуналку. А раз в год производится проверка фактического расхода ресурсов. Считываются показания счётчиков и отправляются провайдерам. После перерасчёта владелец дома или квартиры доплачивает за перерасход. Или, наоборот, получает назад переплату.
Арендатор жилья в Германии, помимо арендной платы, платит ещё и Nebenkosten — «сопровождающие расходы», включающие коммунальные и другие услуги. Здесь также работает система предоплаты. В конце года арендодатель на основе своего перерасчёта выставляет итоговый счёт квартиросъёмщику. Соответственно, просит доплатить или же возвращает излишек внесённых денег.
Как рассчитываются коммунальные расходы
Цена за разные категории коммунальных услуг в Германии формируется по определённым правилам.
Проще всего с личным потреблением арендатора: вода и расходы на отопление платятся по счётчику, показания которого снимаются раз в год хозяином жилья или персоналом обслуживающей дом фирмы. Также и с сервисом для счётчиков — сколько их закреплено за квартирой, столько и придётся оплатить.
Некоторые Nebenkosten на здание рассчитываются, исходя из доли арендованной площади в общем метраже объекта. Скажем, площадь всех квартир в доме составляет 1000 м². Арендатор занимает 100 м². Значит, его часть в таких расходах как стоимость отопления и освещения подъезда, уборка общих помещений, прилегающих территорий и тому подобное составляет 10%.
Вывоз мусора обычно зависит от «поголовья» жильцов. Взрослого считают за 1, детей — за 0,5. Каждое домохозяйство платит свою долю в зависимости от числа проживающих в квартире.
Ещё есть расходы, распределяемые по количеству квартир в доме. Например, кабельное подключение или услуги хаусмастера.
Считывание показаний счётчика
Германия находится в условиях монополии пяти крупных предприятий, занимающихся снятием показаний счётчиков тепла и воды. Доминируют две компании: Ista и Techem. На них приходится 50-60% услуг.
Каждая снимающая показания компания стремится создать свою систему счётчиков. Сменить обслуживающую фирму трудно, так как новый поставщик устанавливает новые счётчики за значительную плату.
Сбор показаний оплачивается арендатором, поэтому арендодатель не заботится о стоимости услуг, заключая контракт с провайдером.
Фирмы, отвечающие за считывание показаний счётчиков в Германии, организовали монополию и давят конкурентов.
Предоплата за коммунальные услуги Nebenkosten
Арендатор заключает с арендодателем договор, где прописываются Nebenkosten для внесения предоплаты, а также счёт, куда переводить средства. Ежемесячные платежи жилец вносит самостоятельно в указанном в контракте порядке.
Кажется, всё просто и понятно: получил итоговый счёт от владельца жилья и рассчитался по нему раз в год. Но проблема в том, что по статистике каждый второй годовой перерасчёт содержит ошибки.
Что можно включать в коммунальные расходы
Полный список категорий расходов по содержанию жилья — Betriebskosten — довольно обширен. Что конкретно из него хозяин недвижимости может включать в плату за коммунальные услуги, определяется законом Betriebskostenverordnung (BetrKV). Но важнее, что указано в контракте на аренду жилья:
- Если там в качестве Nebenkosten или Betriebskosten чётко перечислены статьи расходов, считаться всё будет по контракту.
- Если просто указано, что есть сопутствующая аренде предоплата за коммунальные услуги в таком-то размере, действует BetrKV.
Бывает, арендодатель учитывает какие-то расходы в качестве коммунальных, а они такими по закону не являются. После заключения контракта оспорить такие платежи возможно только через суд.
Категории расходов, которые можно включать в качестве Nebenkosten:
- отопление;
- холодная и горячая вода, а также эксплуатации труб и оборудования для нагрева;
- канализация;
- вывоз мусора;
- борьба с насекомыми в здании;
- уборка улицы перед домом, подъезда, прилегающих к дому территорий и помещений общего пользования;
- освещение подъезда, общих помещений, подвала, прилегающей территории;
- услуги трубочиста;
- Hausmeister — смотритель за порядком в доме;
- кабельное подключение в доме или общая антенна, стоимость эксплуатации которых делится на всех;
- налог на владение недвижимостью;
- страховка на недвижимость в виде Haftpflicht или Gebäudeversicherung, возмещающие ущерб от пожара, наводнения и прочих стихийных бедствий;
- эксплуатация лифта, его техосмотр, независимо от этажа квартиры.
Если в доме используется газ, в контракте на аренду обычно прописывается право арендатора поменять поставщика и оплачивать расходы на газ самостоятельно. Когда смена провайдера невозможна, газ включается в Nebenkosten.
Оплата электричества в Германии не включена в «сопровождающие аренду расходы». Расходы на электроэнергию оплачиваются жильцами напрямую. Перед переездом в арендуемое жильё необходимо выбрать провайдера и тариф, закрепив все это контрактом. Лучше сделать это заранее, иначе сработает автоматическое включение Grundversorgung — тарифа, который зачастую дороже среднего.
Что нельзя включать в Nebenkosten
Не включаются в расходы:
- взнос в фонд сбережений на будущий ремонт жилья;
- плата за домоуправление — Hausverwaltung;
- стоимость ремонта здания;
- комиссия банка за операции со счетами арендодателя;
- охрана и сигнализация;
- проценты по ипотеке на жильё;
- чистка крыши или фасада дома;
- частные страховки хозяина жилья.
Пункты в Nebenkosten меняются в зависимости от ситуации, ведь в каждом здании свои особенности. Поэтому лучше ещё до заключения контракта обязательно расспросить арендодателя на предмет конкретных расходов. Так удастся избежать неприятных сюрпризов в будущем.
Когда перерассчитываются Nebenkosten
Выставлять счёт за прошедший год хозяин жилья может до конца следующего. Например, перерасчёт за 2021 могут прислать до 31.12.2022.
Если счёт приходит позже и выясняется, что жилец должен что-то доплатить, он вправе отказаться. Но арендодатель вернуть излишки за коммуналку обязан в любом случае.
Обычно аренда завершается до осуществления перерасчёта. Поэтому арендодатель может удерживать кауцион или его часть, пока не посчитает расходы на коммуналку. Но не позднее, чем до конца следующего года.
Так выглядит перерасчёт предоплаты за коммуналку в Германии.
- Не надо сразу предполагать, что это специально подстроено с целью содрать лишние деньги. В Германии арендодатели элементарно ошибаются в расчётах гораздо чаще, чем умышленно пытаются обмануть. Дело это мудрёное, и не все немцы, особенно старшее поколение, освоили компьютеры. Многие считают по старинке на калькуляторе.
- Сначала запросите у арендодателя копии всех сопутствующих счетов за год, если они не приложены к расчёту Nebenkosten. Любая цифра должна быть подтверждена.
- Попросите хозяина жилья подробно объяснить по пунктам, как сформировалась общая сумма.
Если после разговора не получилось прийти к консенсусу, приступайте к юридическим разборкам.
Порядок официального решения проблем с Nebenkosten
Сначала напишите письмо арендодателю — Widerspruch — с перечислением всех претензий по счетам. Например:
- Эту статью расходов нельзя включать в перерасчёт.
- В таком-то пункте ошибка: использовалось количество жильцов вместо числа квартир.
В конце укажите, что будет с суммой, которую хозяин просит оплатить после перерасчёта: переведёте частично или полностью с правом возврата после разбирательств. Письмо необходимо подписать, поставить дату, отнести на почту и отправить с подтверждением получения под роспись — Einwurf-Einschreiben.
Жилец имеет право оспорить Nebenkostenabrechnung в течение года после получения, даже если он уже уплатил требуемую сумму.
Арендодатель обязан перепроверить счета в течение четырёх недель после получения официальной претензии и связаться с арендатором.
Если конфликт не получилось разрешить, следующий шаг — юридическая консультация у адвоката или в какой-нибудь организации, защищающей права арендаторов. Например, Mieterschutzverein.
Расходы на услуги юриста, адвоката и судебные издержки могут оказаться больше, чем ожидается, и ударить по кошельку. Поэтому лучше заранее заключить в Германии юридическую страховку. В этом случае страховая перенимает на себя все расходы, связанные с разбирательством.
Оформляя немецкую страховку для правовой защиты RSV через нас, Вы получаете полное сопровождение — консультации и помощь при наступлении страхового случая. Мы выступаем в качестве страхового брокера, общаемся со страховой компанией вплоть до момента получения выплат.
Как экономить отопление и воду в Германии
Расходы на коммуналку вместе с тарифами каждый год растут, как на дрожжах. Проверьте существующие контракты с поставщиками — возможно, другие провайдеры предлагают варианты дешевле. Наши специалисты готовы провести анализ ваших условий, сравнить их с актуальными. Обращайтесь — подберём выгодные договора на газ, электричество и интернет в Германии.
Бережливые немцы изобретают способы, позволяющие платить меньше за электричество, отопление и воду. Вот несколько рекомендаций, которые помогут сберечь бюджет семьи и спокойно ждать перерасчёт.
Отопление
Почти 50% коммунальных расходов в ФРГ — плата за отопление, включая горячую воду. Чтобы снизить платёжную нагрузку, рекомендуется:
- Следить, чтобы температура в помещении была на уровне 19-21 градус по Цельсию. Если будет холоднее, придётся больше тратиться на обогрев.
- Проветривайте помещения примерно 3 раза в день по 5 минут зимой и 25 минут летом. На время проветривания выключайте обогревательные приборы и широко открывайте окна и двери.
- Перекрёстная вентиляция с растворенными окнами более эффективна, чем наклонная с откинутыми створками. При условии работающих обогревателей, последний вариант даже способствует образованию плесени.
- Проверьте жильё на места утечки тепла. Если замечаете, что отапливаете помещение, но всё равно мёрзнете, проблема может быть в самом строении. Тепловая энергия быстро покидает здание, если в стенах дома щели, отсутствует надёжная изоляция, негерметичные оконные и дверные проёмы, старые рамы на окнах, отсутствует многослойное остекление.
В большинстве случаев такие изъяны бывают у старых домов. Устранить их можно только кардинальным путём с помощью ремонта с применением качественных материалов. Арендодатели не спешат тратить на это деньги, хотя, если задуматься, вложения оправданы. Отремонтировав старую облицовку и заменив окна, можно было бы больше брать за аренду и снизить дополнительные расходы.
Порой арендаторы год за годом выкидывают деньги зря, тратя немаленькие суммы за коммуналку. Если проблема кроется в здании (например, негерметичные оконные рамы, или некачественная кладка стен), задумайтесь о целесообразности таких расходов. Вместо того, чтобы постоянно бороться с холодом, можно решить проблему кардинально, переехав в другое место. Лучше поискать более энергоэффективное жильё — пусть там арендная плата будет выше, зато удастся неплохо сэкономить на коммуналке.
Вода
В среднем каждый немец потребляет 130 литров воды в день. Позаботиться об окружающей среде и снизить расходы на коммуналку можно так:
- Принимайте душ — так, в сравнении с наполнением ванны, удастся сэкономить от 80 до 100 литров воды. Используйте насадку, которая смешивает воду и воздух, и вы еще вдвое уменьшите расход.
- Применяйте ограничители расхода воды по всему дому. Например, с помощью кнопки экономного слива на бачке унитаза можно каждый раз использовать на несколько литров меньше.
- Следите за исправностью коммуникаций и вовремя заменяйте неисправные фитинги и уплотнители. Если из крана капает по одной капле каждые 5 секунд, за год утекает почти 1577 литров.
Налоговый вычет на коммунальные расходы
Кроме способов напрямую снизить траты на коммуналку, существует возможность ещё и включить их в налоговые вычеты при подаче налоговой декларации в Германии.
Закон разрешает вычесть 20% суммы фактических расходов (до 1200 евро в год) на услуги бытового мастера:
- Очистку водосточных желобов
- Оформление парков и садов
- Мощение дорожек
- Ремонт оборудования
- Прочистка трубопроводов
- Восстановление и санитарный уход за территорией
Оформляют необлагаемой налогом также пятую часть расходов на ведение домохозяйства — максимум до 4000 евро. Сюда входят:
- Уход за садом
- Уборка земельного участка
- Уборка лестниц
- Услуги охраны
- Очистка придомовой территории от снега зимой
