Как девелоперу стать спасателем проблемного объекта и заработать на нем, Александр Моор рассказал изданию РБК Pro.
Рынок недвижимости готовится к скорому переходу от долевого участия к проектному финансированию жилищного строительства — осталось два месяца. Поправки в 214-ФЗ обязали застройщиков при привлечении средств граждан для строительства многоквартирных домов использовать эскроу-счета, на которых деньги будут храниться до сдачи объекта. Строительство же будет вестись на средства банков. Пока переход на новый механизм является добровольным, но с 1 июля 2019 года он станет обязательным.
В итоге многие застройщики будут вынуждены уйти с рынка. Сегодня даже правительство признает, что около трети компаний не переживут переходного периода. Сами девелоперы считают, что в течение ближайших трех-пяти лет рынок ждет серьезный передел, когда стройка старых объектов будет завершена, а новый механизм еще не успеют отладить. У крупных игроков серьезных проблем не должно возникнуть, а средним и мелким нужно очень постараться, чтобы пережить кризис.
Но, как всегда, для кого-то кризис, а для других — новые возможности. Чтобы удержаться на обновленном рынке, застройщику нужно показать себя уверенным и серьезным игроком. Одна из главных возможностей сегодняшнего дня для тех, кто настроен на развитие, — стать застройщиком-спасателем, взять на себя достройку проблемного объекта.
Тут не важно, были ли у компании большие объемы строительства или крупные объекты, главное — отсутствие больших долгов и судебных разбирательств. Забрав проблемный, но потенциально экономически выгодный объект, строительная компания сможет хорошо зарекомендовать себя в регионе и при этом неплохо заработать. Во времена высокой турбулентности репутация спасателя будет очень ценна.
Зайти на проблемный объект можно на любом этапе, главное — просчитать экономические перспективы. Целесообразно рассматривать сразу несколько объектов, чтобы потом выбрать максимально для себя подходящий.
В первую очередь стоит познакомиться с инициативной группой дольщиков. Как правило, у них на руках уже есть все документы по объекту и старому застройщику. За недостающей информацией нужно обратиться в местную администрацию.
Как же выбрать объект для достройки? Нужно, чтобы юристы застройщика очень внимательно изучили документы по объекту: проверили количество ДДУ, какие площади заложены или перепроданы, какая ситуация с банками. В дальнейшем любой сюрприз обойдется очень дорого, поэтому важно получить максимально достоверную информацию, в том числе от надзорных органов, которые знают полную картину по каждому объекту в регионе.
Внимание стоит обращать на все проблемные объекты, любой из них может оказаться выгодным вложением. Даже если он кажется убыточным, администрация при переговорах может пойти навстречу новому застройщику и увеличить объем этажности или пятно застройки, пойти на те или иные субсидиарные меры. Местные власти не заинтересованы в росте числа обманутых дольщиков, сейчас все регионы строго отчитываются перед федеральным центром.
Единственное исключение — это объекты, построенные с нарушениями строительных норм. Устранять эти недостатки себе дороже. Каждый серьезный застройщик должен провести для себя экономическую и техническую экспертизы объекта, не стоит верить предыдущим экспертизам или полагаться на свое умение определять состояние объекта на глаз.
Также важно внимательно изучить соответствие постройки характеристикам, указанным в проектной документации. Возможно, был заявлен проект бизнес-класса, а в реальности строится эконом. Дольщики обязательно предъявят претензии новому застройщику, который сдает объект не той категории.
Если застройщик берет проблемный объект с обременением, власти региона идут ему навстречу и обязательно предоставляют те или иные преференции. На сегодняшний день самые популярные — выделение компенсационных земельных участков, субсидий, льготное подключение к коммунальным и ресурсоснабжающим сетям, налоговые льготы.
Сейчас обсуждается предложение сформировать в регионах некоммерческие фонды (региональных операторов) для достройки проблемных объектов. Следовательно, они будут нанимать застройщиков, необходимо своевременно отследить их создание и налаживать взаимодействие.
Варианты захода на объект могут быть различными. Если старый застройщик находится в предбанкротном состоянии, можно заключить договор передачи объекта, а если процедура банкротства уже запущена, закон предусматривает возможность отстранения застройщика в судебном порядке.
При этом важно еще на этапе заключения соглашения проговорить с дольщиками, что и в какие сроки будет происходить, определить календарный план, каким образом и когда будут исполняться те или иные обязательства. Если новый застройщик забирает объект без банкротства старого, на него ложатся все невыполненные обязательства, и ему могут сразу же выставить неустойку. Все эти вещи нужно четко прописать в соглашении.
Также обязательно все нюансы проговорить с курирующими и надзорными ведомствами, включая прокуратуру, узнать их претензии и ожидания.
Достроить чужой проблемный объект всегда труднее, чем построить новый, но те компании, которые сейчас смогут воспользоваться ситуацией, получат очень хорошие перспективы укрепиться на рынке и расширить бизнес.
Источник: вцнсп.рф
