15 сентября 2025 года владельцы квартир в многоквартирных домах проснулись в новой жилищно-коммунальной реальности. Они по-прежнему остаются хозяевами своих квадратных метров, но вот управление МЖД, по сути, переходит от собрания собственников к профессиональным управдомам, пишет Zakon.kz.
Это и является главным смыслом очередной жилищной реформы. К тому все шло с того самого момента, когда стартовала массовая приватизация квартир в Казахстане (в 90-х годах прошлого века).
Прежние жильцы в МЖД стали собственниками квартир. И те коммунальные вопросы, которые в советское время решали государственные ЖЭКи (жилищно-эксплуатационные конторы), были отданы в ведение самих собраний собственников в тех или иных формах объединений, из которых самой распространенной стал КСК.
Квартиры в МЖД находятся в частной собственности, а подъезды, крыши, подвалы и придомовая территория – в общей долевой собственности. Право на недвижимость в этом случае возникает в форме кондоминиума. Форма, мягко говоря, не идеальная. Но что поделать: в своем подавляющем большинстве этот юридический сфинкс достался Казахстану в наследство от советской эпохи, когда и квартиры, и технические помещения были в государственной собственности. Как смогли, так и приспособили к рыночной современности, когда государство больше не пожелало нести бремя хозяйских забот.
Но проблема в том, что и жители не хотят!
По действующим до вчерашнего дня (утратившая силу статья 42-1) нормам Закона РК «О жилищных отношениях» все главные вопросы, связанные с управлением объекта кондоминиума и содержанием общего имущества, решало собрание собственников.
Но подавляющее большинство людей всячески уклонялись от таких встреч. И каждый раз организовывать общее собрание (или даже письменный опрос), чтобы обсудить какую-то задачу, было неподъемным делом. Нет кворума, т.е. больше половины собственников, – собрание не правомочно принимать решение. Как результат, важные вопросы общедомового хозяйства повисали в воздухе.
Новые КСК или управляющие компании
Вот это и призвана изменить нынешняя реформа. 15 сентября 2025 года введены в действие нормы Закона РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, предпринимательства и деятельности экспортно-кредитного агентства».
Эти поправки существенно поменяли Закон РК «О жилищных отношениях». Согласно новой его редакции, в ведении собрания остались лишь стратегические вопросы (статья 42). И хотя их перечень внушителен, включающий 22 позиции, один из самых главных – выбор формы управления и субъекта управления МЖД.
И выбор небогатый. Если отбросить относительно небольшие дома, где собственников менее 36 (тогда они могут выбрать непосредственное совместное управление), то вариантов у собрания, исходя из содержания новой, действующей редакции статьи 47 Закона, всего два:
- выбрать объединение собственников имущества – ОСИ (если сейчас другая форма, КСК, например);
- ничего не предпринимать.
В последнем случае – если не решать самим – за вас решит государство, т.е. жилищная инспекция. Срок, который определен вышеупомянутым законом «О внесении изменений и дополнений…» для перерегистрации в ОСИ, – 17 июля 2026 года. После чего жилищная инспекция обращается в суд с заявлением о принудительной ликвидации КСК (статья 2 Закона) и назначает дому временную управляющую компанию (до тех пор, пока собственники квартир не определятся).
Но это лишь первый шаг. Второй – выбор субъекта управления. Закон РК «О жилищных отношениях» дополнили статьей 51-4, в частности, пунктом 1:
«Субъектами управления многоквартирного жилого дома являются:
- управляющая компания;
- кооператив собственников квартир (нежилых помещений)».
То есть, внимание, само слово «КСК» в жилищном законодательстве остается! Но имеет другой смысл, а на практике означает: не для одного дома. Как выше говорилось, в каждом отдельном МЖД собственники могут организовать только ОСИ (либо непосредственно и совместно управлять объектом кондоминиума, но лишь в том случае, если количество собственников квартир, нежилых помещений менее 36).
А уже затем ОСИ (каждого дома) могут объединяться друг с другом в КСК или присоединяться к уже существующим, если примут такое решение.
Другое же решение (второй вариант) – нанять профессиональную управляющую компанию (ранее допустима была только временная). Т.е. управление передается на аутсорсинг, как следует из содержания новой статьи 51-5 Закона РК «О жилищных отношениях».
Но в обоих вариантах сами собственники – собрание – определяют лишь стратегические направления, а решение повседневных рутинных вопросов перепоручается профессиональным управдомам. Поскольку, как говорится в новых правилах (пункте 3 статьи 51-4 Закона):
«Субъекты управления объектом кондоминиума оказывают услуги… при наличии в своем составе работников, имеющих документ о признании профессиональной квалификации на осуществление функций по управлению объектом кондоминиума».
Подчеркиваем, все субъекты. И значит, разница лишь в том, что если собрание выбрало КСК в качестве субъекта управления, то кто-то из руководства КСК должен быть профильным специалистом. А если собственники предпочли управляющую компанию, то председатель и совет дома могут и не быть специалистами, но будут лишь осуществлять контроль. Тогда как хозяйственные функции возьмут на себя профессионалы из управляющей компании.
Возникает, правда, вопрос: где взять столько людей с «дипломом управдома»? Если это профессия, значит, необходимо готовить в колледжах менеджеров по управлению ЖКХ. Иначе в предложенном механизме не будет доставать важнейшей детали.
P.S. А касается реформа многих. В казахстанских городах и селах насчитываются сотни тысяч многоквартирных домов (по данным Бюро национальной статистики, в 2024 году их было 306 тысяч), где проживает большая половина населения страны. Расчет простой: другая – меньшая – половина проживает в 2,2 миллиона индивидуальных жилых домов, поскольку средний размер домохозяйства в сельской местности, где по преимуществу и располагаются ИЖД, составляет 3,9 человека. Всего казахстанцев – чуть более 20 миллионов. Вот и считайте.
