Не собираясь никого пугать заголовком статьи, прошу философски отнестись к заголовку и попытаться проникнуть в суть тех аргументов, которые будут приведены автором.
Итак, новый Закон РК «О Жилищных отношениях» предполагает, что для обслуживания и управления многоквартирным жилым домом, будут организовываться объединения собственников имущества (ОСИ).
При этом по предполагаемым поправкам ОСИ – это: «Форма некоммерческой организации, являющаяся юридическим лицом и состоящей из собственников квартир и нежилых помещений одного многоквартирного дома осуществляющей управление им…».
Таким образом, ясно, что ОСИ – это всегда юридическое лицо в форме некоммерческой организации.
Слово «Объединение», в котором, предполагает и наталкивает на мысль что ОСИ, это больше общественное объединение, но если смотришь дальше по тексту поправок, то понимаешь, что общественным объединением, данное юридическое лицо быть не может, так как по мысли законодателя для организации ОСИ необходимо не более 2 человек.
Однако согласно ст. 10 Закона РК «Об общественном объединении» — «Общественное объединение создается по инициативе группы граждан Республики Казахстан не менее десяти человек», что исключает данную организационно правовую форму из будущего передела рынка.
В свою очередь, двух собственников достаточно для организации потребительского кооператива, но в данном случае и сейчас подавляющее большинство организаций, занимающихся обслуживанием и содержанием жилого фонда и так уже созданы в форме потребительского кооператива.
Более того, предполагается вообще запретить потребительским кооперативам заниматься всякою деятельностью по обслуживанию и управлению жильём, что отражено в поправках в Закон РК «О потребительском кооперативе»
Что при этом будут делать садоводческие кооперативы или гаражные кооперативы неизвестно, но вполне возможно данная поправка не пройдёт, так как здравый смысл, в запрете только потребительским кооперативам на занятие предпринимательской деятельности именно в сфере жилья будет смахивать на дискриминацию.
В данном случае усматривается обеспокоенность инициаторов предполагаемых поправок в том, чтобы уже существующие потребительские кооперативы не заняли нишу и тогда будет очень трудно объяснить, что из себя представляла реформа, где один ПК поменяли на другой.
Таким образом, можно однозначно заявить, что старые КСК, ПК, ПКСК управлять общедомовым имуществом также не будут.
Следующая подсказка, при определении будущей организационной правовой формы ОСИ вытекает из словосочетания «Некоммерческая организация».
Согласно ст. 6 Закона РК «О некоммерческих организациях» гласит:
«Некоммерческие организации могут быть созданы в форме учреждения, общественного объединения, акционерного общества, потребительского кооператива, фонда, религиозного объединения, объединения юридических лиц в форме ассоциации (союза) и в иной форме, предусмотренной законодательными актами».
Согласно п. 2 ст. 17 Закона о некоммерческих организациях:
«В иной организационно-правовой форме могут быть образованы автономные организации образования, автономный кластерный фонд, нотариальные палаты, коллегии адвокатов, адвокатские конторы, Национальная палата предпринимателей Республики Казахстан, Палата судебных экспертов Республики Казахстан, Республиканская палата частных судебных исполнителей, Арбитражная палата Казахстана, профессиональные аудиторские организации, кооперативы собственников квартир и другие некоммерческие организации».
В данном случае, объединение собственников имущества (ОСИ) будет той самой иной формой некоммерческой организации. При этом, как мне кажется все действия некоторой части собственников по регистрации общественных объединений и выборов данных организаций в качестве органов управления не принесут жителям никакой пользы, так как с вступлением в законную силу поправок, государственные органы будут требовать создания именно ОСИ, а все остальные организации будут уступать им место.
Теперь, когда мы осознали, что в законодательство будет вводится новая и иная форма некоммерческой организации, необходимо ответить себе на вопрос о том, а чем же ОСИ реально отличаются от всех остальных, общественных и некоммерческих?
Вот здесь следует обратить внимание на то, что данное юридическое лицо будет наделено уникальными правами, так как предлагаемая поправка в ст. 5 Закона РК «О жилищных отношениях» гласит: « В домах, где форма управления выбрана, собственники автоматически становятся участниками объединения собственников имущества или простого товарищества, осуществляющего управление многоквартирным жилым домом, финансирующего его содержание и обеспечивающего его сохранность».
Если учесть, что форм управления будет лишь две, то, как только ОСИ будет зарегистрировано, то все остальные собственники квартир и нежилых помещений автоматически должны будут стать членами данной некоммерческой организации.
И здесь возникает вопрос, а если я как собственник не хочу быть членом ОСИ, почему меня принудительно заставляют вступать в некоммерческую организацию, и что по этому поводу написано в других законах нашей Республики.
Начнём с Закона «О некоммерческих организациях».
Согласно ст. 3 данного закона «Законодательство Республики Казахстан о некоммерческих организациях основывается на Конституции Республики Казахстан и состоит из Гражданского кодекса, настоящего Закона и других законодательных актов».
Согласно ст. 23 Конституции Республики Казахстан: «Граждане Республики Казахстан имеют право на свободу объединений. Деятельность общественных объединений регулируется законом».
Более того, согласно ст. 22 Закона РК «О некоммерческих организациях» в уставе ОСИ должны быть прописаны условия приёма в члены данной некоммерческой организации и выхода из данного объединения, так как право на свободу объединений не может подменяться автоматизмом включения в членство.
Учитывая, что в Конституции напрямую сказано, что: «Деятельность общественных объединений регулируется законом» смотрим Закон РК «Об общественных объединениях»
Статья 2 Закона РК «Об общественных объединениях» гласит:
«Общественными объединениями в Республике Казахстан признаются политические партии, профессиональные союзы и другие объединения граждан, созданные на добровольной основе для достижения ими общих целей, не противоречащих законодательству. Общественные объединения являются некоммерческими организациями».
Смотрим далее и видим статью 6 где написано, что: «Общественные объединения равны перед законом. Общественные объединения осуществляют деятельность в рамках Конституции и иных законодательных актов Республики Казахстан.
Общественные объединения создаются и действуют на основе добровольности, равноправия их членов (участников), самоуправления, законности, отчетности и гласности деятельности.
Участие или неучастие гражданина в деятельности общественного объединения не может служить основанием для ограничения его прав и свобод. Требование об указании в официальных документах о членстве (участии) в общественном объединении не допускается».
Таким образом, неучастие собственника в членстве в объединении собственников имущества (ОСИ), не может служить ограничением в его правах и свободах.
Почему в случае с ОСИ о добровольности вступления в это объединение забывают неизвестно. Также ничего не сказано о механизмах реализации права собственников на выход из ОСИ.
При этом попытка получить хотя бы примерный устав объединения собственников квартир пока ни к чему не привела.
До сих пор официальный запрос средства массовой информации от 05 февраля 2019 г. отправленный разработчикам данного закона остался без ответа.
С учётом позиции об автоматическом членстве в ОСИ, наблюдается прямой откат от принципа демократизма в принятии решений, который заложен в действующем законодательстве.
Согласно ст. 108 Гражданского Кодекса: «Потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан на основе членства для удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных (паевых) взносов».
Как можно считать достоинством законопроекта, отказ от добровольности вступления в членство в ОСИ непонятно.
Более того, действующая редакция намного логичнее и удобней расписывает порядок вступления в членство КСК, ПК, ПКСК и одновременно сочетает в себе обязанности собственника по содержанию общедомового имущества.
Смотрим п. 49 ст. Закона РК «О жилищных отношениях»: «Член кооператива собственников помещений (квартир) — собственник помещения (квартиры) в объекте кондоминиума, являющийся учредителем кооператива собственников помещений (квартир) или принятый в члены кооператива собственников помещений (квартир) на основании поданного заявления».
Согласно ст. 50 Закона РК «О жилищных отношениях» именно собственник помещения (квартиры) обязан производить оплату на содержания жилья. Также именно собственники имеют право на определение величины платы на содержание своего дома.
В данном случае получается, что все вопросы решаются только на собраниях ОСИ. При такой трактовке предполагаемые поправки будут откатом назад и приведут к регрессу в жилищных отношениях и вот почему.
- Многие дома просто не смогут работать по модели предлагаемой авторами законопроекта в силу финансовой несостоятельности собственников.
- Львиную долю в их расходах будут составлять заработная плата председателя ОСИ или наёмного управляющего, который за маленькие деньги не будет заинтересован в надлежащем содержании общедомового имущества.
- ОСИ станут финансово несостоятельными, у некоторых арестуют счета, некоторые все деньги будут отправлять на погашение долгов и вот в таком случае единственным выходом оставляемом законодателями будет ликвидация ОСИ или его принудительное банкротство.
- При этом, члены ОСИ согласно ст. 26 Закона о Некоммерческих организациях: «Учредители (участники) некоммерческой организации или орган, принявший решение о ликвидации некоммерческой организации, обязан незамедлительно письменно сообщить об этом органу юстиции, осуществляющему регистрацию юридических лиц.
- Учредители или орган, принявший решение о ликвидации некоммерческой организации, назначает ликвидационную комиссию и устанавливает в соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан, настоящим Законом порядок и сроки ликвидации некоммерческой организации.
- С момента назначения ликвидационной комиссии к ней переходят полномочия по управлению имуществом и делами некоммерческой организации. Ликвидационная комиссия от имени ликвидируемой некоммерческой организации выступает в суде».
Получается, что члены ОСИ по закону должны будут найти и оплатить услуги ликвидационной комиссии. Передать ей все права по управлению общедомовым имуществом и всеми делами несостоявшегося ОСИ и ждать суда о том, когда это объединение ликвидируют.
Ладно, ликвидировали и простили долги одному ОСИ, а что делать собственникам?
Ответ с точки зрения предполагаемых поправок гениальный — регистрировать другое ОСИ, ибо альтернативы не предусмотрено и опять горемычные собственники, как белка в колесе, должны наступить на все те же грабли…
Отсутствие внятной и правдоподобной экономической модели функционирования ОСИ не является причиной для отказа от внедрения в жизнь данного эксперимента.
В настоящее время очевидно, что ОСИ будут функционировать в новых жилых комплексах, для управления которыми, подходит любая организационно-правовая форма в силу наличия финансовых возможностей у собственников квартир и жилых помещений.
Всё остальное вторичное жильё будет передано под управление управляющих компаний, воссозданных по образу и подобию КСК. Все остальные эксперименты приведут к кратному повышению платы на содержание жилья, что будет подвергнуто резкой критике, и выполнение закона будут просто саботировать.
В свете вышеизложенного предлагается соблюдать конституционный принцип на свободу объединений и исключить норму об автоматическом членстве в объединении собственников имущества. При этом прописать, что все, кому оно надо пускай вступают. Однако главные права и возможность принятия решения оставить за собственниками квартир на общем собрании собственников, не вмешивая сюда ОСИ.
Тогда появится реальная альтернатива в вопросах выбора органа управления и делегирования прав профессиональным управляющим компаниям.
При этом, все кто захочет иметь ОСИ – это право смогут реализовать на свой страх и риск.
Смотрите и читайте нас на сайте «Бюллетень собственника и предпринимателя ЖКХ» www.gkhsp.kz
Председатель Ассоциации КСК г. Алматы
Рубцов А.А.
