Пять лет жилищной реформы подтвердили: выбор формы управления многоквартирным домом должен оставаться за собственниками. Радует, что это осознали и законодатели.
«Наши поправки долго рассматривались в Правительстве, и только в сентябре прошлого года началась работа над ними в Мажилисе. Руководит рабочей группой Екатерина Смышляева. В настоящее время мы дорабатываем поправки, учитывая летние обсуждения с председателями КСК и ОСИ. Главное – сделать любую форму управления максимально гибкой, позволяя жильцам самостоятельно определять, что для них удобнее. Важно, чтобы последнее слово оставалось за собственниками», – отметил А.П. Рау, заместитель Председателя Мажилиса Парламента Республики Казахстан в комментариях для портала «Костанайские новости» (https://kstnews.kz/newspaper/1521/item-85812?fbclid=IwY2xjawIm-_lleHRuA2FlbQIxMAABHZ67Oz2FiiO5GGyyoSMD2NQvsJLF1SoBw8LI_HElt2GCP7Zv8X_PhDIbKg_aem_WRK-oehbTiKxZQ4Sffr1Aw).).
Как показала практика, далеко не все собственники готовы управлять домом через ОСИ (объединение собственников имущества), контролировать финансы и выбирать подрядчиков. В новых жилых комплексах с более высокими тарифами и меньшими инфраструктурными проблемами такие модели работают эффективнее. Однако с учетом того, что 85–90% жилого фонда составляют дома вторичного жилого рынка, реализация ОСИ для большинства из них остаётся затруднительной. В результате во многом ОСИ сталкиваются с теми же проблемами, что и другие формы управления: отсутствие коммуникации, постоянные споры, суды, отсутствие эффективного управления, нехватка квалифицированных кадров и задолженности жильцов.
А ключевая проблема не в форме управления, а в подходе к самому процессу, ведь форма управления, по сути, лишь инструмент. Всё зависит от управляющего и самих собственников – их готовности участвовать в содержании дома. Можно бесконечно спорить, что лучше – ОСИ, ПТ, КСК, УК или даже ИП. Но если жильцы не вовлечены, не готовы оплачивать содержание дома, а председатель является лишь номинальной фигурой, никакая форма управления не спасёт ситуацию.
Эффективное управление – это ежедневная, практически без выходных, координация всех участников процесса, взаимодействие с партнёрами и коммуникация с жильцами, разработка стратегии, планирование, обучение персонала, освоение новых технологий и работа с рисками, которые неизбежны и могут быть разными. Это не про бесконечные обсуждения в чатах и споры без результата. Дом требует ухода, ремонта, контроля за подрядчиками, работы с должниками и собственниками – а не вечных жалоб и поисков виноватых.
Конкуренция или страх перемен?
Впервые присутствуя на заседании рабочей группы в Мажилисе по обсуждению поправок в Закон о жилищных отношениях, наблюдаю, как представители от ОСИ настойчиво повторяют одно и то же – убрать КСК. Чего они боятся? Ведь никто не запрещает им работать наравне с другими формами управления. Конкуренции?
Но конкуренция – это не угроза, а стимул к развитию. Те, кто боится конкуренции, рискуют застрять в комфортной зоне и не заметить, как их обходят более амбициозные и целеустремлённые игроки. Именно поэтому конкуренция – это не повод для страха, а возможность стать сильнее. Или причина в другом? Возможно, после экспериментов с ОСИ многие дома начали возвращаться к проверенным временем моделям управления? А множество формально созданных подрядных компаний вскоре исчезнет? Так что больнее, принять правильное решение сейчас, или идти дальше по граблям?
Но если та или иная форма управления действительно эффективна, собственники сами это увидят и сделают выбор. Однако пятилетний опыт внедрения ОСИ в Казахстане показывает, что они были официально зарегистрированы лишь в 11,5% многоквартирных жилых домов – и это без учета их реального функционирования.
Кроме того, данные о количестве МЖД, представленные АО «Казцентр ЖКХ», вызывают сомнения, так как не совпадают с информацией, опубликованной Бюро национальной статистики Агентства по стратегическому планированию и реформам Республики Казахстан: https://gkhsp.kz/zhilishhnyj-fond-v-kazahstane-osnovnye-ponyatiya-i-struktura-kolichestvo-domov/.. Куда пропали остальные дома?
Возможно, ещё через пять лет ситуация изменится. Но пока «маленькие карлики, отбрасывающие длинные тени» продолжают доказывать то, что уже утратило смысл.
Руководитель УЦ «GHKH-INFO» Алия Богаева
