В последнее время это немецкое слово «хаусмастер» очень часто стало звучать в Беларуси. Хаусмастерами почему-то стали называть «рабочих по комплексному обслуживанию и ремонту зданий и сооружений», состоящих в штате ЖЭСов и других организаций системы Минжилкомхоза. Но это совершенно разные профессии, хотя и очень важные. Причем в Германии даже не существует профессии «хаусмастер», это скорее должность, для которой не нужно специального образования. Но первый человек, к которому обращаются немцы в случае любых проблем в доме или во дворе, — это хаусмастер, и без него не обходится ни одно совместное домовладение.
В чем основные идеи массового привлечения хаусмастеров для эксплуатации жилья в Германии? Хаусмастер — это правая рука управляющего, менеджер на месте, мастер по дому. Главное — не требуется привлечения самых разных специалистов для выполнения мелких работ, не требующих высокой квалификации.
Ведь у специалиста высокой квалификации соответственно и большая зарплата. Например, зачем высококвалифицированному электрику, который разбирается в электрических схемах и решает самые сложные задачи, поручать … менять лампочки в подъездах? Эту работу может выполнить практически любой человек и за гораздо меньшую оплату. Вот хаусмастер и выполняет до 85 видов работ, подменяя целый штат специалистов и экономя деньги собственникам жилья. Но — в электрощитовую хаусмастер не пойдет, так как это опасно и может привести к серьезной аварии, данная работа как раз — для высококвалифицированных электриков. У хаусмастера нет в подчинении никого, он находится внизу с точки зрения служебной карьеры. Это, как правило, мужчина со средним специальным образованием (например, плотник или электрик), чаще среднего возраста, отличающийся хозяйственностью, коммуникабельностью и умением вести диалог с жильцами многоэтажек. Умение общаться с владельцами квартир еще не сформировано у совсем молодых людей, а выполнение некоторых работ (например, осмотр кровли дома) подчас вызывает трудности у пожилых людей. Поэтому средний возраст успешных мастеров составляет 40 – 45 лет. Ценны не только его руки, но и знания, и образ мышления.
Хороший хаусмастер должен свою работу любить, ценить свой дом, уважать людей, в нем живущих. И хотя хаусмастеров никто не готовит, за десятилетия их деятельности сформировалась целая «гильдия», члены которой чувствуют свое призвание и часто передают свои навыки по наследству. Это облегчает поиск таких работников. Утверждение хаусмастера происходит на общем собрании собственников, причем на конкурсной основе. Уволить его также можно только решением собрания. Хороший опытный специалист всегда пользуется спросом на рынке. Если хаусмастер заболел или собирается в очередной отпуск, то управляющий находит ему временную замену. Иногда рабочий день хаусмастера превышает установленные нормативы, но это особенность работы.
Хаусмастера получают зарплату либо в совместных домовладениях (нанимателем являются все собственники квартир), либо в управляющих и сервисных компаниях. Если хаусмастер со стажем в десяток лет живет в том же доме, который он обслуживает, — его становится более эффективной и удобной, и он экономит жильцам кучу денег, так как хорошо чувствует дом, предупреждая аварии и дополнительные расходы. Все жильцы, в свою очередь, знают этого человека и могут обратиться к нему за помощью в любое время. В случае чрезвычайной ситуации (например, затопления), хаусмастер всегда на месте и может перекрыть воду даже в 2 часа ночи. Кстати, в Германии отсутствует аварийная служба, и в целях экономии обязанности аварийки выполняет хаусмастер.
Товарищество собственников квартир не только решает, какую зарплату оно готово платить хаусмастеру, но и может сменить его по своему желанию. Основное преимущество, обеспечивающее высокую эффективность работы хаусмастера заключается в том, что один человек знает все здание, инженерные конструкции, систему отопления, систему водоснабжения и водоотведения, отвечает за двери, кладовки, гаражи — за всё, до каждого болтика. Между рабочими по комплексному ремонту ЖЭСа и хаусмастерами существует принципиальная разница.
Хаусмастер осуществляет контроль за общим состоянием недвижимости и внешних сооружений, плотностью напорного водопровода, кранов и вентилей, уборкой здания и дворовой территории, проверяет работу отопительной системы, лифтов. Он осуществляет уход за зданием и прилегающей территорией, замену фильтров в вентиляционных и водопроводных системах, ламп накаливания и люминесцентных ламп в подъездах, лестничных пролетах и выполняет еще множество работ, связанных с самим зданием. Как видим, он обслуживает все здание, за исключением частных квартир. Более того, если к нему обратится собственник с просьбой выполнить работы в квартире, хаусмастер обязан отказать ему и объяснить, что в его обязанности это не входит, для этого есть специализированные фирмы. За тайные сделки с жильцами хаусмастер подлежит немедленному увольнению. То есть он не делает платный ремонт внутри квартир, он следит за состоянием дома в целом.
Хаусмастер имеет право раз в год по договоренности с жильцами делать обход квартир для проверки целостности проходящих через них инженерных и других систем. Если хаусмастер чувствует, что его квалификации недостаточно в некоторых вопросах, он имеет право привлекать к обходу других специалистов.
К задачам рабочих ЖЭСов, кроме задач обслуживания зданий, обязательно входит также и работа внутри квартир — оказание платных услуг населению. При этом рабочие обязаны выполнять и неквалифицированные работы (замена ламп, мелкий ремонт светильников), и высококвалифицированные, например, ремонт электрощитовых. Но это неправильно и экономически нецелесообразно, или, как говорят немцы, непрофессионально.
Из истории наших стран видно, почему по-разному сложились системы обслуживания зданий. В Германии складывались поколения хаусмастеров, и обслуживание данного объекта переходило от отца к сыну, а жена хаусмастера часто осуществляла, например, уборку лестниц, подъезда и прилегающей территории, ухаживала за садом, косила и поливала газоны, выращивала цветы, оформляла живую изгородь. Такой вариант собственниками только приветствуется. Считается, что если супруги работают сообща, то они пришли надолго и будут выполнять обязанности добросовестно.
В Беларуси такое не принято. Многоквартирные дома всегда обслуживали государственные организации со штатом специалистов согласно стандартам времен СССР. А жаль!
Так, например, не менее одного раза в неделю хаусмастер обязан проводить консультации для жителей дома по вопросам эксплуатации здания. Для них он первый советчик. Прямой обязанностью хаусмастера является выслушивание всех просьб и пожеланий людей, причем даже личного характера, и в этом никаких ограничений не предусмотрено. А вот при возникновении аварийной ситуации обязанности хаусмастера расписаны досконально. От него требуется оперативно определить масштаб ущерба, постараться его минимизировать. К примеру, при затоплении квартиры — перекрыть стояк и вызвать ремонтников, проконтролировать их работу, обо всех случаях обязательно нужно проинформировать управляющего. Если в здании необходимо провести
значительный ремонт, то хаусмастер должен проанализировать предложения, изучить ценовой вопрос. При необходимости он имеет право пригласить профессиональных оценщиков. В данном случае хаусмастер выступает и как рабочий, и как менеджер. На него могут возлагаться и обязанности по сбору арендной платы. Он должен совершать обходы и производить тщательные осмотры квартир в присутствии арендатора, покидающего жилье или желающего вселиться в квартиру, составлять соответствующие протоколы и договоры аренды.
ТРАДИЦИОННЫЕ ЗАДАЧИ ХАУСМАСТЕРА:
- Надзор
- Контроль за общим состоянием жилого дома и внешних сооружений, включая внешние замки.
- Контроль за состоянием гаражей, включая подземные гаражи.
- Проверка работы отопительный системы (обслуживание, выпуск воздуха, заполнение водой, проверка соответствия стандарта м).
- Контроль за состоянием лифта.
- Курьерская служба — осуществление покупок, в т. ч. закупок материалов для совместного домовладения.
- Контроль за соблюдением правил внутреннего распорядка порядком.
- Проверка аварийных выходов, аварийного освещения и предупредительных надписей.
- Контроль за соблюдением сроков перепроверки противопожарной системы.
- Контроль за плотностью напорного водопровода, кранов и вентилей.
- Уход за зданием и территорией
- Работы по уборке подъездов, влажной уборке подъездов.
- Уход за садом и прилегающей территорией (косьба и полив газонов, удаление сорняков, оформление живой изгороди, полив цветов).
- Уборка мусора (очистка мусорных баков — служба уборки мусора).
- Зимняя служба уборки (уборка снега, посыпка противогололедной смесью).
- Освобождение от хлама и мусора чердака и иных помещений,
- вывоз негабаритного мусора.
- Очистка канав, канализационных решеток и водоприемных отверстий.
- Замена фильтров в вентиляционных и водопроводных системах.
- Борьба с вредителями (крысы, мыши, насекомые).
- Очистка водосточных желобов.
- Ремонт
- Замена прокладок в водопроводной арматуре.
- Устранение функциональных неисправностей в дверных замках (замена цилиндров замков).
- Замена ламп накаливания и люминесцентных ламп.
- Установка и замена мебельной фурнитуры.
- Устранение/шпатлевание повреждений в стене.
- Мелкий ремонт сухих поверхностей стен.
- Мелкие малярные работы/лакокрасочные работы.
- Смазывание маслом дверных петель.
- Обязанности, выполняемые в чрезвычайных обстоятельствах
- При разрыве водопроводной трубы, закупорке канализации,
- отключении электричества и в прочих чрезвычайных ситуациях
- необходимо немедленно устранить опасность, даже если она возникла вне рабочего времени (например, перекрыть воду).
- При возникновении ущерба необходимо проинформировать сотрудников домоуправления.
- Срочный ремонт должен выполняться безотлагательно в случае, если промедление представляет опасность.
- Прочие задачи
- Оказание помощи другим специалистам в ходе проведения оценки состояния здания и ремонта.
- Проверка договоров о техническом обслуживании, если таковые
- имеются, а также оценка качества работ по техническому обслуживанию.
- Прием арендной платы за квартиру (в случае оплаты наличными).
- Осмотр квартиры совместно с потенциальными съемщиками жилья.
- Процедура передачи квартиры в пользование съемщику жилья.
- Прием и передача ключей при смене съемщика жилья.
- Процедура приема квартиры при окончании срока аренды.
- Заказ специалистов по выполнению ремонтных работ (стоимостью до определенной суммы) и контроль за их выполнением.
- Снятие показаний общедомовых приборов учета.
В конечном счете главным документом, регламентирующим деятельность хаусмастера, является перечень работ и услуг, а также трудовой договор, подписанный нанимателем, то есть товариществом собственников квартир, и работником, то есть хаусмастером. Данные документы являются основой для принятия решений относительно выполнения тех или иных задач.
Интересный факт: в районе компактной застройки Берлина Марцан-Хеллерсдорф один хаус-майстер обслуживает до десяти 86-квартир жилых домов! Незаменимый работник для наших, белорусских, совместных домовладений, не правда ли? Но чтобы произошли серьезные изменения в управлении совместными домовладениями и у нас появились настоящие хаусмастера, наши граждане должны по-другому относиться к своим многоэтажкам. Для примера, влажная уборка в немецких подъездах осуществляется с такой же периодичностью, как в Беларуси (один раз в две недели), но при этом там практически никто не мусорит, хаусмастеру для мытья лестниц требуется минимум времени, и в подъезде всегда чисто. Если относиться к своим подъездам, как к враждебной территории, то никакие хаусмастера не изменят ситуацию — мы можем осуществить изменения только все вместе.
Геннадий Калёнов
член правления
Международная ассоциация менеджмента недвижимости
