Основная задача подпрограммы «Ремонт жилищного фонда» принятой правительством государственной программы «Комфортное жилье и благоприятная среда на 2021–2025 годы» — недопущение ветшания жилищного фонда и обеспечение его эксплуатационной надежности и безопасного проживания граждан.
Факты, указывающие на то, что дом нуждается в ремонте, устанавливаются в ходе его плановых весенних и осенних осмотров мастерами организаций ЖКХ. Портал коммунальной грамотности подготовил информационный навигатор для тех, в чьих домах собираются или уже начали делать капитальный ремонт.
Сначала немного общей статистической информации.
На сегодняшний день около 36% (а это 45 млн м2) жилья эксплуатируется более 30 лет. Это жилфонд, который в той или иной степени нуждается или в капитальном, или в текущем ремонте. Порядка 14–15 млн м2 включены в перспективные программы по капремонту на ближайшую пятилетку, и это те дома, которые нуждаются в ремонте в первоочередном порядке. По госпрограмме каждый год в стране нужно ремонтировать 3% от общей площади жилых домов, эксплуатируемых организациями ЖКХ.
В законодательство о капитальном ремонте часто вносятся изменения: меняется и подход, и виды работ. Так, последнее обновление главного документа, регулирующего проведение капитального ремонта, — постановление Совета Министров № 324 от 21 апреля 2016 г. «Об утверждении Положения о порядке планирования, проведения и финансирования капитального ремонта жилищного фонда» — было в ноябре 2021 года. В нем законодатель конкретизировал работы по реновации общежитий государственного жилфонда, дополнил перечень работ новыми видами, внес изменения в сроки ввода дома в эксплуатацию, подключение квартир к газоснабжению, другие новшества.
КАКИЕ РАБОТЫ ПРОВОДЯТСЯ ПРИ КАПРЕМОНТЕ?
В перечень работ, выполняемых при капремонте, включены те из них, которые направлены на восстановление утраченных в процессе эксплуатации характеристик, то есть работы по ремонту ограждающих конструкций, инженерных систем, кровель, фасадов, теплоузлов — всего, что обеспечивает надежную эксплуатацию жилфонда. Полный перечень работ выгляди так:
– разработка предпроектной (предынвестиционной) и проектной документации, проведение государственной экспертизы проектной документации, ведение авторского и технического надзора, выполнение изыскательских работ;
– обследование специализированной организацией жилых домов, их конструктивных элементов, инженерных систем при проведении ею оценки технического состояния жилого дома в соответствии с законодательством;
– ремонт и замена внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, а также канализационных выпусков в соответствии с границами балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственностью, в том числе внутриквартирных распределительных трубопроводов (стояков) систем холодного и горячего водоснабжения, включая первую запорную арматуру по стоякам, и общих канализационных стояков системы водоотведения, включая раструб;
– замена (устройство) внутридомовой системы электроснабжения при повышении нагрузки для устройства отопления и (или) горячего водоснабжения от индивидуального отопительного (водонагревательного) оборудования (приборов);
– ремонт, замена и устройство противодымной защиты, установок противопожарной автоматики;
– ремонт и замена инженерного оборудования, обеспечивающего потребление коммунальных услуг, устройства рециркуляции внутридомовой системы горячего водоснабжения (без устройства наружных сетей);
– установка терморегуляторов на отопительных приборах в квартирах;
– ремонт и замена водомерных узлов с установкой дистанционного съема показаний с приборов группового учета расхода воды и индивидуальных тепловых пунктов (установка теплообменников, систем автоматического регулирования расхода тепловой энергии и системы диспетчеризации);
– устройство системы дистанционного съема показаний с приборов индивидуального учета расхода воды, газа в квартирах;
– ремонт крыши, в том числе переустройство совмещенных крыш под чердачные, с повышением при необходимости сопротивления теплопередаче промерзающих конструкций покрытий (перекрытий технических этажей) до установленного техническими нормативными правовыми актами нормативного значения для капитального ремонта зданий, устройства выходов на кровлю;
– ремонт фасадов с устранением сырости и продуваемости (без доведения сопротивления теплопередаче наружных ограждающих конструкций до установленного техническими нормативными правовыми актами нормативного значения), утепление фасадов (до требуемого значения сопротивления теплопередаче ограждающих конструкций) в соответствии с пунктом 9 Положения*;
– замена заполнений оконных и входных дверных проемов, расположенных во вспомогательных помещениях;
– ремонт и восстановление несущей способности конструктивных элементов, в том числе балконов и лоджий, замена ограждений, экранов и плит балконов и лоджий, устройство лоджий в жилых домах, где технические решения по восстановлению существующих балконов экономически нецелесообразны. Решение по устройству лоджий в жилых домах, где технические решения по восстановлению существующих балконов экономически нецелесообразны, принимается заказчиком по согласованию с областными или Минским городским исполнительными комитетами;
– устройство и замена козырьков над входами в подъезды, подвалы и над балконами верхних этажей;
– ремонт фундамента, восстановление или устройство отмостки;
– устройство систем уравнивания потенциалов и молниезащиты;
– ремонт и устройство заземления (зануления);
– установка сигнализаторов обнаружения угарного газа, ремонт системы вентиляции, ремонт или устройство системы дымоудаления;
– восстановление нарушенных при производстве работ по капитальному ремонту и ремонту существующих элементов благоустройства и озеленения придомовой территории (бортового камня, покрытия пешеходных дорожек, асфальтового покрытия дворового проезда (без доведения до требований технических нормативных правовых актов, предусмотренных при возведении объектов);
– восстановление отделки вспомогательных, жилых и (или) подсобных помещений жилых домов в местах, нарушенных при производстве работ по капитальному ремонту;
– замена заполнений оконных и дверных проемов в помещениях общежитий государственного жилищного фонда, в том числе жилых помещениях (блоках);
– ремонт и замена инженерных систем электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, мусоропроводов, распределительных и подводящих трубопроводов, замена непригодного к дальнейшей эксплуатации электрического (плиты, вытяжные электровентиляторы, водонагреватели и иное), газового (плиты, котлы, водонагреватели и иное), санитарно-технического (ванны, мойки, умывальники, унитазы, смывные бачки, смесители и иное) оборудования, электропроводки в помещениях общежитий государственного жилищного фонда, в том числе в жилых помещениях (блоках);
– ремонт вспомогательных помещений, помещений бытового и общественного назначения (кухни общего пользования, общие санузлы, общие душевые помещения (в том числе в блоках) и иные помещения общественного назначения) в общежитиях государственного жилищного фонда;
– ремонт и замена покрытий пола в помещениях общежитий государственного жилищного фонда, в том числе жилых помещениях (блоках).
По решению органов местной власти за счет средств капитального ремонта могут проводить работы по устранению аварийного состояния конструктивных элементов и инженерных систем жилых домов в целях обеспечения на необходимый срок безопасных условий проживания.
Между тем это вовсе не значит, что в каждом доме, где проходит капитальный ремонт, будут выполнены все работы из этого списка. Еще на стадии планирования капитального ремонта собирается группа специалистов, которые изучают дом и решают, что конкретно из вышеперечисленного перечня будет сделано. Зависит это не только от привязки к утвержденной законодателем стоимости ремонта квадратного метра жилья, превышать которую подрядчикам не рекомендуется, но и от других факторов. Например, комиссия в ходе осмотра пришла к выводу, что система теплоснабжения в доме гарантированно прослужит еще не одно десятилетие, поэтому менять ее в ходе капитального ремонта не будут.
ПОЧЕМУ ПРИ КАПИТАЛЬНОМ РЕМОНТЕ УТЕПЛЯЮТ НЕ ВСЕ ДОМА?
Утеплять фасады за счет средств капитального ремонта также будут далеко не во всех домах, а только там, где необходимо «довести уровень сопротивления теплопередаче наружных ограждающих конструкций» до уровня, соответствующего требованиями СН 2.04.02-2020 «Здания и сооружения. Энергетическая эффективность» для капитального ремонта зданий.
Например, во время обследования жилого дома, в котором планируется капитальный ремонт, специалисты выявили участки с сыростью, продуваемостью, разрушением кирпичной кладки или стыков стеновых панелей. Выяснилось также, что существующее значение по теплопередаче ограждающих конструкций не соответствует тому, которое было предусмотрено при строительстве дома. Тогда и принимается решение о необходимости довести теплосопротивление до требуемого значения. Но это может быть просто ремонт стыков или кладки с оштукатуриванием, иногда — утепление пенопластом, теплоизоляционной штукатуркой.
Чтобы утеплить дом основательно, сделав его максимально энергоэффективным, потребуется дополнительное участие собственников. С принятием Указа № 327 от 4 сентября 2019 года «О повышении энергоэффективности многоквартирных жилых домов», предусматривается возмещение жильцами 50% затрат на тепловую модернизацию и выплаты ежемесячно равными долями в течение 10 лет (для социально уязвимых и малообеспеченных граждан — 15 лет). Подробности здесь
КАК УЗНАТЬ, ЧТО В ДОМЕ ПЛАНИРУЕТСЯ КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ?
Проведение капремонта осуществляется на основании перспективных программ на пять лет и текущих графиков на один год, которые утверждают местные органы власти после предоставления сведений от организаций ЖКХ, проводящих обследование домов.
Программы и графики до 1 февраля каждого года публикуются в СМИ, а также размещаются на сайтах местных органов власти. В текущем графике указаны адреса домов, состав ремонтных работ, сроки их проведения и т. д., так что найти свой дом в этом перечне не составит труда.
Кроме того, законодательством о капитальном ремонте предусмотрена процедура организации собраний с собственниками квартир еще на стадии подготовки проекта капремонта дома (как минимум за год до начала физических работ), а это значит, что организация ЖКХ должна оповестить об этом всех жильцов заранее.
На первом собрании жильцам должны рассказать о работах, которые будут выполняться в их доме, обсудить возможность утепления дома и выслушать пожелания самих жильцов. От результатов этого собрания будет зависеть, включат в проект по капремонту тепловую модернизацию дома и другие дополнительные ремонтные работы или нет.
ВХОДИТ ЛИ РЕМОНТ ПОДЪЕЗДА В КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ?
В проект капитального ремонта дома ремонт подъезда не входит. Но его должны выполнить после завершения капремонта, правда, за счет собственников квартир. По законодательству это отдельный ремонт — текущий. При этом собственник должен быть в курсе, что обслуживающая организация собирается делать в его подъезде, в какие сроки, какими материалами и сколько это будет стоить, при этом рассчитывая на качественное проведение работ. В случае, когда решение о проведении ремонта принято (собственниками ли, эксплуатирующей ли организацией), ремонт не может быть начат без соблюдения установленной процедуры, которая предусматривает в том числе и проведение общего собрания, и обсуждение цветового решения стен, и прочих, важных для потребителя, моментов. Подробнее о ремонте подъездов читайте здесь.
КАК ДОЛГО ДЛИТСЯ КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ?
Сроки проведения капремонта уменьшены в три раза. Если, например, раньше нормативный срок составлял 11 месяцев, то сейчас на этом же объекте — 3 месяца.
Качество обязан контролировать заказчик жилищно-коммунальных услуг — управляющая компания. В последних изменениях в закон о капитальном ремонте домов была внесена поправка: местные органы власти теперь могут вводить дом в эксплуатацию, даже если в некоторых жилых помещениях не были завершены восстановительные работы, предусмотренные проектом. Речь идет о квартирах, в которые жильцы не предоставили доступ, а организация ЖКХ ведет с ними претензионно-исковую работу. Газ теперь также будут включать не после сдачи дома в эксплуатацию, а сразу после замены внутридомовых сетей газоснабжения по решению газоснабжающей организации.
ПЛАНИРУЮТСЯ ЛИ АЛЬТЕРНАТИВНЫЕ МЕТОДЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ КАПРЕМОНТА?
Почти весь жилфонд в Беларуси — это совместные домовладения. Многие дома обладают нежилым фондом, который может быть предоставлен по договору аренды, а эксплуатирующая организация за счет этого может получать дополнительное финансирование. Есть товарищества собственников, в домах которых при строительстве уже были запроектированы определенные помещения, которые также могут предоставляться в аренду.
Все собственники квартир в многоэтажном жилфонде делают ежемесячные отчисления на капитальный ремонт независимо от года постройки дома, в котором они живут. Деньги аккумулируются на общем целевом счете и должны использоваться исключительно для капитального ремонта жилых домов. Часть средств на эти цели выделяется из бюджета, это предусмотрено белорусским законодательством.
В товариществах собственников имеется возможность аккумулировать средства на депозитных счетах. При этом средства могут накапливаться путем ежемесячных взносов собственников, а также туда могут перечисляться средства от предоставления помещений в аренду. Это не запрещено, но слабо развито сегодня по той причине, что само понятие совместного домовладения только начинает развиваться, собственники лишь начинают овладевать грамотным отношением к своему жилью. Зарубежный же опыт показывает, что в некоторых странах на собственниках полностью лежит обязанность и ответственность за распоряжение средствами по эксплуатации совместного имущества, то есть они сами решают, когда и в каком объеме они отчисляют деньги на ремонт дома и когда они ими воспользуются.
Яна Щука
gkx.by
