7% годовых по ипотеке, еще и на 25 лет! Очень классно. Лет десять назад мы, казахстанцы, радовались, если удавалось взять ипотеку под 16% и максимальный срок 10 лет. А теперь – условия куда лучше. Государство облегчает финансовую нагрузку на граждан. Правда, как всегда, есть «НО».
Чтобы госпрограмма «7-20-25» стала массовой, нужно ее совершенствовать. Например, в этой программе не могут участвовать дольщики. Поэтому казахстанцы, желающие воспользоваться льготными условиями, вынуждены довольствоваться остатками квартир, не выкупленными на стадии котлована и строительства. А таковых остается всего 13%. Есть и другие негативные факторы. В итоге реализация «7-20-25» сильно тормозится. Предполагалось, что в 2018 году ипотечных займов будет на 100 млрд тенге. Оказалось – на 47 млрд тенге. На 2019 год план еще больше – 150 млрд тенге. Вытянем ли? И что необходимо сделать, чтобы люди могли воспользоваться поддержкой государства и получить наконец крышу над головой? Ответы на эти вопросы мы искали вместе с игроками рынка и операторами госпрограмм на круглом столе в Almaty Management University (AlmaU).
По словам спикеров, внутренняя миграция населения в Казахстане с каждым годом только растет. Желая новой жизни, казахстанцы устремляются в города с налаженной инфраструктурой, рабочими местами и образовательными учреждениями.
Согласно прогнозам Агентства по статистике РК, только Алматы ежегодный
прирост населения в ближайшие годы составит 65 тыс. человек. А столица уже
ежегодно прирастает на 45 тыс.человек.
Но сам тренд свойственен не
только таким крупным мегаполисам, как Нур-султан (ранее Астана) и Алматы, но и
областным центрам. В итоге на повестке дня вопрос — как обеспечить всех горожан
крышей над головой, в то время как спрос на жилье идет по нарастающей.
Первый очевидный ответ на него – строительство. Заместитель директора департамента внешних коммуникаций АО «Ипотечная организация «Баспана» Айбар Олжаев поделился с аудиторией круглого стола, как в Казахстане обстоят дела с этой отраслью все это время.
Так, по его словам, начиная с 1990 года до 2005 годы, в стране наблюдался полный провал в индустрии строительства жилья.
«Кто помнит, время было кризисное, страна стояла на краю пропасти, было не до строительства жилья. К примеру, рождаемость в 1997-2002 годах составляла рекордно низкие 15 детей на тысячу человек. Только к 2006 году рождаемость выросла до 20 детей, а сейчас составляет 23 ребенка на тысячу».
Отрасль строительства жилья, по его словам, начала оживать, начиная с 2005 года. Основной причиной стал рост цен на нефть, что повлекло за собой доступ к дешевой валюте и привело к бурному росту ипотечного кредитования и кредитования строительства.
Затем наступил ипотечный кризис 2008 года. В период кризиса строительство продолжалось, однако наблюдалось увеличение индивидуального строительства, которое стабилизировалось на уровне 20-30 тыс. жилищ в год.
Далее с 2015 года благодаря господдержке (программы «Доступное жилье» и «Нурлы жер») рост жилищного строительства возобновился, достиг советского максимума 80-х (9 млн кв.м.) и по итогам 2018 года превысил 12 млн кв. м в год, или, около 100 тыс. жилищ.
Кроме того, в 2018 году в рамках Первой социальной инициативы «Новые возможности приобретения жилья для каждой семьи» Национальным банком РК разработана программа «7-20-25». В ней учтены ошибки 1 этапа развития ипотечного рынка: фиксированная ставка в тенге, отсутствие жилья у заемщика, ограничения по стоимости жилья, приобретение только готового жилья.
Программа не предполагает вливания бюджетных средств. Финансирование программы налажено на рыночных условиях. В итоге благодаря «7-20-25» за счет средств ипотечной организации «Баспана» планируется построить 30 тыс. квартир.
«Таким образом, стоит отметить, что последнее десятилетие, с кризиса 2008 года, строительство жилья не останавливалось. Прогноз на 2019 год – 13 млн кв.м. жилья, что должно побить рекорд всех предыдущих лет», – добавил Айбар.
Однако если темпы строительства активно растут, то почему казахстанцам все еще не хватает жилья?
По мнению директора
юридического департамента BI Development
Виктора Микрюкова, решить сложившуюся ситуацию можно несколькими путями:
1.Совершенствование имеющихся государственных программ, стимулирующих развитие ипотечного рынка.
2.Разработка государственных программ по развитию и обеспечению городов инженерными сетями и социальной инфраструктурой.
3.Пересмотр устаревших строительных норм и правил.
«У нас сейчас есть отличные государственные механизмы, но они не до конца доработаны. Та же программа «7-20-25», которую запустили в прошлом году – очень хорошая инициатива, но проблема в том, что при ее создании государство поверхностно изучило емкость рынка. Например, у нас как у одного из крупнейших застройщиков Казахстана, на текущий момент наберется всего лишь 20-25 квартир, соответствующих критериям программы (первичное жилье стоимостью до 25 млн тенге в столице, Алматы, Шымкенте, 15 млн тенге – в регионах). Это при том, что мы сдаем по 1 млн кв.м. в год».
По его словам, связана такая ситуация с тем, что 87% квартир застройщика выкупаются еще на стадии строительства по принципу долевого участия.
«Соответственно те, кто хочет приобрести жилье по программе «7-20-25» – не могут ничего найти на рынке», – поясняет он.
Поэтому первое, что необходимо сделать по предложению спикера, это допустить к данной программе объекты долевого строительства.
«Однако при этом не стоит забывать о хеджировании рисков. То есть допускать к участию в программе стоит только те объекты, которые получили гарантию Фонда гарантирования жилищного строительства», – добавляет Виктор.
Фонд гарантирования жилищного строительства – это квазигосударственная некоммерческая организация, гарантирующая при наступлении гарантийного случая завершение строительства и передачу доли в жилом доме дольщику.
Если эти предложения будут внесены в программу, то в объемах строительства BI Group «7-20-25» может занять до 50%. Выиграют и казахстанцы, получив право выбора и доступ к широкой линейке наиболее качественного жилья с хорошей локацией и инфраструктурой.
«В случае, если мы сможем выгружать жилье в программу без ограничений Нацбанка в отношении недостроенных квартир, которые не могут считаться первичным жильем, людям в рамках «7-20-25» не придется выбирать себе жилье по остаточному принципу. Они будут брать то, что хотят, да и по более низкой цене – на стартовом этапе строительства. Это очень большая выгода для тех, кто планирует приобретать жилье», – поясняет директор юридического департамента BI Development.
В этом его поддержала и председатель правления «Жилстройсбербанка» Ляззат Ибрагимова. Она также считает, что будущее программы зависит от движения в сторону долевого строительства.
«Если застройщик имеет мощный бизнес, как например BI Group, которому верят люди, выкупая квартиры еще на уровне котлована, то почему бы и нет», – отметила г-жа Ибрагимова.
К слову, еще одно из предложений Виктора Микрюкова направлено на то, чтобы отменить по программе «7-20-25» ограничения по стоимости приобретаемых квартир.
«По программе можно приобретать квартиры на первичном рынке не дороже 25 млн тенге в Астане, Алматы, Шымкенте, и 15 млн тенге – в регионах. То есть в крупных городах покупатели могут рассчитывать максимум на двухкомнатную квартиру, да и в регионах за указанную сумму тоже приличного жилья не купишь. Отмена же этих ограничений откроет возможность для улучшения жилищных условий казахстанцев и вхождения в программу также и трехкомнатных квартир», – говорит спикер.
Кроме того, по его словам, можно работать и над удешевлением жилья на конечном этапе.
«Сегодня застройщик за свой счет строит инфраструктуру – все сети, которые потом безвозмездно передает местным исполнительным органам. Это отражается на стоимости жилья. При этом в Европе существуют механизмы возмещения затрат застройщикам – в частности, после введения жилья в эксплуатацию, они возвращают свои средства, получая деньги за транзит энергоресурсов по построенным ими сетям», – приводит Виктор опыт других стран. Соответственно, это повлияло бы на оптимизацию стоимости жилья.
Здесь представителя застройщика поддержал и управляющий директор «Казахстанской ипотечной компании» Еркин Сыздыков: «Мы в рамках своей программы «Аренда с правом выкупа» тоже столкнулись с необходимостью удешевления жилья. В итоге при помощи ГЧП проработали механизм, согласно которому местные исполнительные органы предоставляли участки для строительства жилья и подводили инфраструктуру за счет бюджетных средств. То есть строительной компании оставалось возвести непосредственно само жилье. Так стоимость жилья в регионах не превышала 150 тыс.тенге за 1 кв. м».
Также Еркин Сыздыков отметил, что программа «Аренда с правом выкупа» отличается от ранее приведенных мер господдержки населения в целях обеспечения жильем тем, что предназначена лишь для социально уязвимых слоев населения.
«То есть именно той категории граждан, которым недоступна ипотека, и которые не могут по каким-то причинам получить ипотечные займы в банках второго уровня. В рамках данной программы квартира выдается на 25 лет в аренду с правом выкупа, при этом арендные платежи фиксируются в тенге и не зависят от каких-либо факторов. В течение 25 лет арендодатели, делая арендные платежи, одновременно погашают стоимость жилья. То есть, по истечению срока договора, отдельных платежей на выкуп жилья не требуется».
По его словам, в основном в программе участвуют многодетные и неполные семьи, дети сироты или семьи, в которых есть дети инвалиды, государственные служащие, работники бюджетных организаций. Кроме того, Еркин Сыздыков поделился, что с момента запуска программы в 2012 году профинансировано 163 млрд тенге.
«По результатам этой программы введено в эксплуатацию более 1 млн кв.м. арендного жилья по всему Казахстану. Это ориентировочно 18,5 тыс. квартир», – сказал он.
Есть, конечно, еще одна достойная альтернатива в вопросе обеспечения жильем — система жилищно-строительных сбережений, представленная в Казахстане ЖССБ.
«Ипотека во всем мире – это дорогой продукт для среднего класса, которому свойственен долгий срок планирования. Возьмем ту же программу «7-20-25». Последняя цифра в ее названии — 25. Что будет с вами через 25 лет? Это целая жизнь! Такой большой срок не дает возможность планировать что-либо. Поэтому в ипотеку в западных странах всегда идут люди, чьи доходы намного выше среднего уровня».
«В ипотеку идут все и считается, что она является решением проблемы доступности жилья, – отметила в своем выступлении председатель правления ЖССБ Ляззат Ибрагимова. – На самом деле у жилищного вопроса и квартирного ответа в Казахстане есть альтернатива – это система жилищно-строительных сбережений, где доступен самый дешевый заем. Наша система работает как жилищно-сберегательная касса, куда участники каждый месяц приносят небольшую сумму. Мы платим всего 2% годовых по вкладу, но на ту сумму, которую вы накопили в течение года, государство дает премию 20% годовых. И после накопления необходимой суммы, можно выбрать квартиру по самой низкой ставке на рынке».
Однако и здесь как оказалось займов недостаточно много. Казахстанцы, по словам Ляззат Ибрагимовой, имеют 6 млн кредитов, из которых ипотечных – не более 250 тыс. Размениваемся на мелочи, а живем без своего угла, что в корне неправильно. Именно поэтому она призвала аудиторию круглого стола к финансовой дисциплине, порекомендовав начать заранее накапливать на свои будущие квадратные метры.
Авторы материала: Екатерина Корабаева, Олег Хе
Источник: Бизнес & Власть and.kz
