Квартирный ответ на урбанизацию


7% годовых по ипотеке, еще и на 25 лет! Очень классно. Лет десять назад мы, казахстанцы, радовались, если удавалось взять ипотеку под 16% и максимальный срок 10 лет. А теперь – условия куда лучше. Государство облегчает финансовую нагрузку на граждан. Правда, как всегда, есть «НО».

Чтобы госпрограмма «7-20-25» стала массовой, нужно ее совершенствовать. Например, в этой программе не могут участвовать дольщики. Поэтому казахстанцы, желающие воспользоваться льготными условиями, вынуждены довольствоваться остатками квартир, не выкупленными на стадии котлована и строительства. А таковых остается всего 13%. Есть и другие негативные факторы. В итоге реализация «7-20-25» сильно тормозится. Предполагалось, что в 2018 году ипотечных займов будет на 100 млрд тенге. Оказалось – на 47 млрд тенге. На 2019 год план еще больше – 150 млрд тенге. Вытянем ли? И что необходимо сделать, чтобы люди могли воспользоваться поддержкой государства и получить наконец крышу над головой? Ответы на эти вопросы мы искали вместе с игроками рынка и операторами госпрограмм на круглом столе в Almaty Management University (AlmaU).

Квартирный ответ на урбанизацию в Казахстане
Фото http://and.kz/

По словам спикеров, внутренняя миграция населения в Казахстане с каждым годом только растет. Желая новой жизни, казахстанцы устремляются в города с налаженной инфраструктурой, рабочими местами и образовательными учреждениями. 

Согласно прогнозам Агентства по статистике РК, только Алматы ежегодный прирост населения в ближайшие годы составит 65 тыс. человек. А столица уже ежегодно прирастает на 45 тыс.человек. Но сам тренд свойственен не только таким крупным мегаполисам, как Нур-султан (ранее Астана) и Алматы, но и областным центрам. В итоге на повестке дня вопрос — как обеспечить всех горожан крышей над головой, в то время как спрос на жилье идет по нарастающей. 

Первый очевидный ответ на него – строительство. Заместитель директора департамента внешних коммуникаций АО «Ипотечная организация «Баспана» Айбар Олжаев поделился с аудиторией круглого стола, как в Казахстане обстоят дела с этой отраслью все это время.

Так, по его словам, начиная с 1990 года до 2005 годы, в стране наблюдался полный провал в индустрии строительства жилья.

Айбар Олжаев (фото)
Айбар Олжаев

«Кто помнит, время было кризисное, страна стояла на краю пропасти, было не до строительства жилья. К примеру, рождаемость в 1997-2002 годах составляла рекордно низкие 15 детей на тысячу человек. Только к 2006 году рождаемость выросла до 20 детей, а сейчас составляет 23 ребенка на тысячу».

Отрасль строительства жилья, по его словам, начала оживать, начиная с 2005 года. Основной причиной стал рост цен на нефть, что повлекло за собой доступ к дешевой валюте и привело к бурному росту ипотечного кредитования и кредитования строительства.

этапы развития ипотечного рынка

Затем наступил ипотечный кризис 2008 года. В период кризиса строительство продолжалось, однако наблюдалось увеличение индивидуального строительства, которое стабилизировалось на уровне 20-30 тыс. жилищ в год. 

Далее с 2015 года благодаря господдержке (программы «Доступное жилье» и «Нурлы жер») рост жилищного строительства возобновился, достиг советского максимума 80-х (9 млн кв.м.) и по итогам 2018 года превысил 12 млн кв. м в год, или, около 100 тыс. жилищ.

Кроме того, в 2018 году в рамках Первой социальной инициативы «Новые возможности приобретения жилья для каждой семьи» Национальным банком РК разработана программа «7-20-25». В ней учтены ошибки 1 этапа развития ипотечного рынка: фиксированная ставка в тенге, отсутствие жилья у заемщика, ограничения по стоимости жилья, приобретение только готового жилья.

Программа не предполагает вливания бюджетных средств. Финансирование программы налажено на рыночных условиях. В итоге благодаря «7-20-25» за счет средств ипотечной организации «Баспана» планируется построить 30 тыс. квартир.

темпы реализации программы 7-20-25

«Таким образом, стоит отметить, что последнее десятилетие, с кризиса 2008 года, строительство жилья не останавливалось. Прогноз на 2019 год – 13 млн кв.м. жилья, что должно побить рекорд всех предыдущих лет», – добавил Айбар. 

Однако если темпы строительства активно растут, то почему казахстанцам все еще не хватает жилья?

обеспеченность жильем в Казахстане
https://static.tildacdn.com/tild6261-6635-4234-a134-323133316134/noroot.png

По мнению директора юридического департамента BI Development 
Виктора Микрюкова, решить сложившуюся ситуацию можно несколькими путями:

1.Совершенствование имеющихся государственных программ, стимулирующих развитие ипотечного рынка.

2.Разработка государственных программ по развитию и обеспечению городов инженерными сетями и социальной инфраструктурой.

3.Пересмотр устаревших строительных норм и правил.

Виктор Микрюков (фото)
Виктор Микрюков

 «У нас сейчас есть отличные государственные механизмы, но они не до конца доработаны. Та же программа «7-20-25», которую запустили в прошлом году – очень хорошая инициатива, но проблема в том, что при ее создании государство поверхностно изучило емкость рынка. Например, у нас как у одного из крупнейших застройщиков Казахстана, на текущий момент наберется всего лишь 20-25 квартир, соответствующих критериям программы (первичное жилье стоимостью до 25 млн тенге в столице, Алматы, Шымкенте, 15 млн тенге – в регионах). Это при том, что мы сдаем по 1 млн кв.м. в год».

По его словам, связана такая ситуация с тем, что 87% квартир застройщика выкупаются еще на стадии строительства по принципу долевого участия. 

«Соответственно те, кто хочет приобрести жилье по программе «7-20-25» – не могут ничего найти на рынке», – поясняет он.

Поэтому первое, что необходимо сделать по предложению спикера, это допустить к данной программе объекты долевого строительства.

«Однако при этом не стоит забывать о хеджировании рисков. То есть допускать к участию в программе стоит только те объекты, которые получили гарантию Фонда гарантирования жилищного строительства», – добавляет Виктор.

Фонд гарантирования жилищного строительства – это квазигосударственная некоммерческая организация, гарантирующая при наступлении гарантийного случая завершение строительства и передачу доли в жилом доме дольщику.

Если эти предложения будут внесены в программу, то в объемах строительства BI Group «7-20-25» может занять до 50%. Выиграют и казахстанцы, получив право выбора и доступ к широкой линейке наиболее качественного жилья с хорошей локацией и инфраструктурой. 

«В случае, если мы сможем выгружать жилье в программу без ограничений Нацбанка в отношении недостроенных квартир, которые не могут считаться первичным жильем, людям в рамках «7-20-25» не придется выбирать себе жилье по остаточному принципу. Они будут брать то, что хотят, да и по более низкой цене – на стартовом этапе строительства. Это очень большая выгода для тех, кто планирует приобретать жилье», – поясняет директор юридического департамента BI Development.

https://static.tildacdn.com/tild6533-6239-4438-b136-356262616335/noroot.png

В этом его поддержала и председатель правления «Жилстройсбербанка» Ляззат Ибрагимова. Она также считает, что будущее программы зависит от движения в сторону долевого строительства. 

«Если застройщик имеет мощный бизнес, как например BI Group, которому верят люди, выкупая квартиры еще на уровне котлована, то почему бы и нет», – отметила г-жа Ибрагимова.

К слову, еще одно из предложений Виктора Микрюкова направлено на то, чтобы отменить по программе «7-20-25» ограничения по стоимости приобретаемых квартир.

«По программе можно приобретать квартиры на первичном рынке не дороже 25 млн тенге в Астане, Алматы, Шымкенте, и 15 млн тенге – в регионах. То есть в крупных городах покупатели могут рассчитывать максимум на двухкомнатную квартиру, да и в регионах за указанную сумму тоже приличного жилья не купишь. Отмена же этих ограничений откроет возможность для улучшения жилищных условий казахстанцев и вхождения в программу также и трехкомнатных квартир», – говорит спикер.

Кроме того, по его словам, можно работать и над удешевлением жилья на конечном этапе.

«Сегодня застройщик за свой счет строит инфраструктуру – все сети, которые потом безвозмездно передает местным исполнительным органам. Это отражается на стоимости жилья. При этом в Европе существуют механизмы возмещения затрат застройщикам – в частности, после введения жилья в эксплуатацию, они возвращают свои средства, получая деньги за транзит энергоресурсов по построенным ими сетям», – приводит Виктор опыт других стран. Соответственно, это повлияло бы на оптимизацию стоимости жилья.

https://static.tildacdn.com/tild3736-3339-4963-b363-336538653337/photo.png

Здесь представителя застройщика поддержал и управляющий директор «Казахстанской ипотечной компании» Еркин Сыздыков: «Мы в рамках своей программы «Аренда с правом выкупа» тоже столкнулись с необходимостью удешевления жилья. В итоге при помощи ГЧП проработали механизм, согласно которому местные исполнительные органы предоставляли участки для строительства жилья и подводили инфраструктуру за счет бюджетных средств. То есть строительной компании оставалось возвести непосредственно само жилье. Так стоимость жилья в регионах не превышала 150 тыс.тенге за 1 кв. м». 

Также Еркин Сыздыков отметил, что программа «Аренда с правом выкупа» отличается от ранее приведенных мер господдержки населения в целях обеспечения жильем тем, что предназначена лишь для социально уязвимых слоев населения.

Еркин Сыздыков (фото)
Еркин Сыздыков

«То есть именно той категории граждан, которым недоступна ипотека, и которые не могут по каким-то причинам получить ипотечные займы в банках второго уровня. В рамках данной программы квартира выдается на 25 лет в аренду с правом выкупа, при этом арендные платежи фиксируются в тенге и не зависят от каких-либо факторов. В течение 25 лет арендодатели, делая арендные платежи, одновременно погашают стоимость жилья. То есть, по истечению срока договора, отдельных платежей на выкуп жилья не требуется».

портрет арендатора КИК

По его словам, в основном в программе участвуют многодетные и неполные семьи, дети сироты или семьи, в которых есть дети инвалиды, государственные служащие, работники бюджетных организаций. Кроме того, Еркин Сыздыков поделился, что с момента запуска программы в 2012 году профинансировано 163 млрд тенге.

«По результатам этой программы введено в эксплуатацию более 1 млн кв.м. арендного жилья по всему Казахстану. Это ориентировочно 18,5 тыс. квартир», – сказал он. 

Есть, конечно, еще одна достойная альтернатива в вопросе обеспечения жильем — система жилищно-строительных сбережений, представленная в Казахстане ЖССБ.

Ляззат Ибрагимова (фото)
Ляззат Ибрагимова

«Ипотека во всем мире – это дорогой продукт для среднего класса, которому свойственен долгий срок планирования. Возьмем ту же программу «7-20-25». Последняя цифра в ее названии — 25. Что будет с вами через 25 лет? Это целая жизнь! Такой большой срок не дает возможность планировать что-либо. Поэтому в ипотеку в западных странах всегда идут люди, чьи доходы намного выше среднего уровня».

«В ипотеку идут все и считается, что она является решением проблемы доступности жилья, – отметила в своем выступлении председатель правления ЖССБ Ляззат Ибрагимова. – На самом деле у жилищного вопроса и квартирного ответа в Казахстане есть альтернатива – это система жилищно-строительных сбережений, где доступен самый дешевый заем. Наша система работает как жилищно-сберегательная касса, куда участники каждый месяц приносят небольшую сумму. Мы платим всего 2% годовых по вкладу, но на ту сумму, которую вы накопили в течение года, государство дает премию 20% годовых. И после накопления необходимой суммы, можно выбрать квартиру по самой низкой ставке на рынке». 

Однако и здесь как оказалось займов недостаточно много. Казахстанцы, по словам Ляззат Ибрагимовой, имеют 6 млн кредитов, из которых ипотечных – не более 250 тыс. Размениваемся на мелочи, а живем без своего угла, что в корне неправильно. Именно поэтому она призвала аудиторию круглого стола к финансовой дисциплине, порекомендовав начать заранее накапливать на свои будущие квадратные метры.

Авторы материала: Екатерина Корабаева, Олег Хе

Источник: Бизнес & Власть and.kz


> При использовании материалов сайта обязательно наличие гиперссылки c указанием источника gkhsp.kz.
> Ответственность за содержание рекламы и объявлений несет рекламодатель.
> Опубликованные материалы не обязательно отражают точку зрения редакции.
> За достоверность авторских статей ответственность несет автор.

подписка на БюллетеньПОДПИШИТЕСЬ НА «БЮЛЛЕТЕНЬ СОБСТВЕННИКА И ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ЖКХ» И ПОЛУЧИТЕ ВОЗМОЖНОСТЬ:
> ИМЕТЬ ПОЛНЫЙ ДОСТУП КО ВСЕМ МАТЕРИАЛАМ САЙТА
> ЗАДАВАТЬ ВОПРОСЫ ЭКСПЕРТАМ ЖКХ И ПОЛУЧАТЬ КВАЛИФИЦИРОВАННЫЕ ОТВЕТЫ
> ПОЛУЧАТЬ ПОМОЩЬ В РЕГЛАМЕНТАЦИИ ПРОЦЕССОВ В КСК
> ПОЛУЧАТЬ НОВОСТНУЮ РАССЫЛКУ