Обзор первичного рынка
По данным портала о недвижимости korter.kz, в июне текущего года на первичном рынке жилья Нур-Султана высшего класса комфортности[1] предлагалось к продаже 697 квартир в 13 жилых комплексах от 10 застройщиков.
Традиционное сезонное оживление рынка недвижимости столицы весной ознаменовалось стартом продаж сразу четырех жилых комплексов высшего класса комфортности, в то время как три комплекса к этому времени были до конца распроданы.
По данным korter.kz, новые вышедшие на рынок ЖК предложили уже более низкие цены, чем и объясняется среднее снижение в сегменте. Средняя цена предложения в июне составила 699,6 тыс. тенге за квадратный метр, что на 6,6% ниже, чем в начале года.
Динамика цен на квартиры верхней ценовой категории пошла вразрез с общей динамикой рынка. Так, расчеты показали, что за первое полугодие текущего года жилье бизнес-класса прибавило в среднем 9%, комфорт-класса – 11%, экономкласса – 19,6%.
В текущем году в верхнем ценовом сегменте Нур-Султана стали дороже только малочисленные и наиболее востребованные для инвестиций однокомнатные квартиры, цена на которые увеличилась на 20%.
В периоды экономической нестабильности и падения доходов спрос на жилье в первую очередь снижается в «дорогих» сегментах. Пандемия и экономический кризис привели к тому, что спрос в сегменте высшего класса комфортности сместился в более бюджетные классы, которые обычно дают большую доходность инвестиций.
Январь 2021 года оказался провальным как в отношении предложения, так и в отношении спроса. Предложение к началу нового года было исчерпано, а количество сделок сократилось в связи с праздниками.
Весной застройщики стали активно выводить новые проекты на продажу, что увеличило предложение в сегменте верхней ценовой категории жилья в два раза. На протяжении всего первого полугодия текущего года спрос на рынке жилья продолжал расти. Этому способствовали как сезонная активизация рынка, так и реализация отложенного спроса 2020 года. Количество сделок в июне возросло по отношению к началу года на 55%. Исключение составил май, в котором по причине праздников количество сделок сократилось на 17-20%. Кроме этого, замедление активности в мае было связано с новостями об отмене льготных ипотечных программ «Баспана-хит» и «7-20-25».
Основные показатели рынка жилья высшего класса комфортности Нур-Султана
С целью снижения стоимости жилья и поддержания спроса в сегменте жилья высшей категории комфортности застройщики пошли на пересмотр планировок в сторону снижения площади квартир. По сравнению с проектами 2018-2019 годов постройки средняя площадь этого сегмента квартир сократилась со 179 до 166 кв. м, или на 7,4%.
В денежном выражении больше всего просели в цене пятикомнатные квартиры. За полгода их средняя стоимость потеряла 17 млн (-7,2%) и установилась на уровне 219 млн тенге за квартиру. В процентом выражении лидерами по снижению стоимости стали двухкомнатные квартиры, потеряв в среднем 18%, или 11 млн. В июне их средняя стоимость составила около 49 млн тенге. Наиболее стабильным остался сегмент популярных – трехкомнатных квартир, их стоимость сократилась на 2,4%, до 80 млн тенге за квартиру. Значимо потеряли четырехкомнатные квартиры, став дешевле в среднем на 8,8 млн, или на 6,5%. В июне их средняя стоимость составила 219 млн тенге.
По данным korter.kz. Расчеты автора
В структуре предложения жилья 1-й категории преобладают форматы трех- и четырехкомнатных квартир – 34% и 33% соответственно. Минимальную долю занимают 1-комнатные квартиры – 4%, на 2-комнатные и 5-комнатные приходится 11% и 13% соответственно.
По данным korter.kz.
Расчеты автора Безусловным лидером по концентрации предложения объектов 1-го класса является район набережной реки Есиль, к которому привязана география строительства. Однако девелоперы продолжают выводить проекты в разных локациях. Из предлагаемых на продажу объектов три комплекса располагаются Комсомольском, два комплекса – в Чубарах.
Рисунок 1. Карта строящихся элитных ЖК в июне-июле 2021 г.
По данным korter.kz. В зависимости от стадии готовности в структуре предложения жилья высшей категории комфортности основную долю – 60% – занимают квартиры в сданных домах. При этом среди готовых объектов значатся дома, сданные еще в 2019-2020 годах. На текущий год запланирована сдача в эксплуатацию жилья в трех объектах, два из которых являются коттеджными городками. Четыре комплекса находятся на начальных стадиях строительства, ввод которых ожидается во второй половине 2022 года.
По данным korter.kz. Расчеты автора
В текущем году в сегменте жилья высшей ценовой категории отмечался рост доли предложения в отделке white box или с финишной отделкой. Предложение квартир в черновой отделке представлено введенными проектами годовой давности.
По данным korter.kz. Расчеты автора Общие тенденции первичного рынка элитного жилья в июне:
1.Старт продаж четырех новых ЖК.
- Более низкие цены от застройщиков по сравнению с началом года.
- Оптимизация планировочных решений квартир в сторону сокращения площадей. Ключевые события рынка недвижимости 1-го полугодия 2021 года:
- Февраль – разрешение на снятие пенсионных накоплений на покупку жилья.
- Июнь – окончание льготной ипотечной программы «Баспана хит», новость о предстоящей отмене «7-20-25».
- Июль – запуск инновационной цифровой ипотеки Freedom Finance Bank со ставкой кредитования 10,5% (ГЭСВ 11%), сроком займа от 3 до 15 лет и первоначальным взносом от 20%.
Анна Шацкая [1] Понятие соответствует I категории комфортности жилья по СНиП РК.
inbusiness.kz
