После 16 июля 2026 года жилищные инспекции должны приступить к инициированию судебных процедур принудительной ликвидации КСК и ПКСК, не прошедших перерегистрацию. Однако прежде чем запускать этот процесс, важно разобраться в причинах, по которым конкретные кооперативы не выполнили установленное требование, и оценить последствия для обслуживаемых ими домов.
АО «Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства» представило алгоритм ликвидации действующих кооперативов собственников квартир (КСК) и потребительских кооперативов собственников квартир и нежилых помещений (ПКСК). Документ описывает основания и последовательность ликвидационных процедур, а также порядок организации управления многоквартирными жилыми домами, входившими в состав кооперативов.
На первый взгляд, алгоритм определяет понятную последовательность действий: от обращения жилищной инспекции в суд до прекращения деятельности юридического лица и организации дальнейшего управления домами. Однако на практике возникает ряд вопросов, требующих внимания со стороны уполномоченных органов, самих кооперативов и собственников помещений.
Почему может начаться принудительная ликвидация?
Согласно представленному алгоритму, КСК и ПКСК, зарегистрированные и осуществлявшие деятельность до введения в действие Закона Республики Казахстан от 15 июля 2025 года «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, предпринимательства и деятельности экспортно-кредитного агентства», должны были пройти перерегистрацию до 16 июля 2026 года.
В случае невыполнения этого требования жилищная инспекция инициирует процедуру принудительной ликвидации через суд.
Правовой основой названы статьи 49 и 50 Гражданского кодекса Республики Казахстан. В частности, пункт 3 статьи 49 предусматривает возможность предъявления в суд требования о ликвидации юридического лица государственным органом, которому такое право предоставлено законодательными актами.
В представленном алгоритме указано, что соответствующие полномочия жилищной инспекции предусмотрены законодательством в сфере жилищных отношений.
При этом необходимо учитывать: непрохождение перерегистрации является основанием для рассмотрения вопроса о принудительной ликвидации, но само по себе не отменяет необходимости соблюдения установленной судебной и ликвидационной процедур.
Как будет проходить ликвидация КСК и ПКСК?
Представленный алгоритм предусматривает несколько последовательных этапов.
Первый этап — выявление кооперативов, не прошедших перерегистрацию.
После 16 июля 2026 года жилищные инспекции должны на основании данных Министерства юстиции Республики Казахстан сформировать перечень соответствующих КСК и ПКСК и приступить к подготовке исковых заявлений о принудительной ликвидации.
Второй этап — рассмотрение дела в суде.
Суд рассматривает заявление и при наличии предусмотренных законом оснований принимает решение о ликвидации юридического лица. Согласно пункту 3 статьи 49 Гражданского кодекса, одновременно с решением суд возлагает обязанность по ликвидации на собственника имущества юридического лица либо на орган, инициировавший процедуру принудительной ликвидации.
Третий этап — создание ликвидационной комиссии.
Лицо, на которое суд возложил обязанность по ликвидации, назначает ликвидационную комиссию и определяет порядок и сроки проведения процедуры в соответствии с законодательством.
Четвёртый этап — уведомление кредиторов и выявление задолженности.
Ликвидационная комиссия публикует информацию о ликвидации кооператива и сроках предъявления требований кредиторами. Одновременно принимаются меры по выявлению кредиторов, установлению обязательств кооператива и взысканию задолженности, причитающейся ему.
Пятый этап — составление промежуточного ликвидационного баланса.
После истечения срока предъявления требований кредиторами комиссия составляет промежуточный ликвидационный баланс. В нём отражаются сведения об имуществе кооператива, заявленных требованиях кредиторов и результатах их рассмотрения.
Шестой этап — расчёты с кредиторами.
Если денежных средств кооператива недостаточно для удовлетворения требований кредиторов, ликвидационная комиссия организует продажу имущества с публичных торгов в установленном законом порядке.
Расчёты с кредиторами производятся в очередности, предусмотренной статьёй 51 Гражданского кодекса Республики Казахстан.
Седьмой этап — завершение расчётов и утверждение ликвидационного баланса.
После завершения расчётов комиссия составляет окончательный ликвидационный баланс. Он утверждается уполномоченным лицом или органом в соответствии с законодательством.
Дальнейшая судьба оставшегося имущества определяется с учётом требований закона и учредительных документов кооператива.
Восьмой этап — прекращение деятельности юридического лица.
Ликвидация считается завершённой, а юридическое лицо — прекратившим деятельность после внесения соответствующих сведений в Национальный реестр бизнес-идентификационных номеров.
В презентации также отмечается возможность ликвидации кооператива по решению суда в случае обращения налоговых органов с заявлением о признании его банкротом. При этом банкротство представляет собой самостоятельную правовую процедуру со своими основаниями и последствиями.
Что будет с домами, которые обслуживал ликвидируемый кооператив?
Это один из наиболее важных вопросов. Ликвидация юридического лица сама по себе не решает проблему дальнейшего управления многоквартирными жилыми домами.
В представленном алгоритме предусмотрен механизм, направленный на то, чтобы дома не оставались без управления.
Одновременно с инициированием принудительной ликвидации жилищная инспекция должна организовать проведение собрания собственников квартир и нежилых помещений в домах, входивших в состав ликвидируемого КСК или ПКСК.
На повестку собрания выносятся два основных вопроса:
- выбор формы управления объектом кондоминиума — ОСИ или НСУ;
- выбор субъекта управления объектом кондоминиума.
Таким образом, собственникам необходимо определить, каким образом будет организовано управление домом и кто будет выполнять соответствующие функции.
Однако важно понимать, что переход к другой модели управления — это не просто смена наименования организации. Необходимо обеспечить передачу документации, финансовых сведений, информации о задолженности, действующих договоров и данных, необходимых для обслуживания общего имущества.
Особое значение имеет непрерывность управления: дом не должен оставаться без надлежащего обслуживания на период ликвидации прежней организации и организации новой системы управления.
Что произойдёт, если собственники не договорятся?
Алгоритм предусматривает и такой сценарий.
Если собственники не достигнут соглашения по выбору формы управления или субъекта управления, жилищная инспекция определяет и назначает временную управляющую компанию в соответствии с установленными правилами.
Временная управляющая компания должна выполнять функции по управлению объектом кондоминиума в переходный период — до принятия собственниками необходимых решений в предусмотренном порядке.
Этот механизм призван обеспечить непрерывность управления домом. Однако временное управление не заменяет решение собственников о дальнейшей модели управления и не снимает с них необходимости организовать её в соответствии с законодательством.
При этом для практической реализации такого механизма важны не только полномочия жилищной инспекции, но и готовность временной управляющей компании принять дом, получить необходимые документы и обеспечить выполнение обязательных работ.
Могут ли КСК и ПКСК ликвидироваться самостоятельно?
Да. В представленном алгоритме отдельно отмечено, что действующие кооперативы могут самостоятельно инициировать процедуру ликвидации и после истечения срока перерегистрации.
Таким образом, ликвидация может осуществляться как в принудительном порядке по инициативе жилищной инспекции, так и по инициативе самого кооператива — при соблюдении предусмотренных законом требований.
Однако в обоих случаях необходимо учитывать обязательства юридического лица, права кредиторов и вопросы дальнейшего управления многоквартирными домами.
КСК и ПКСК: есть ли разница?
В алгоритме отдельно упоминаются кооперативы собственников квартир (КСК) и потребительские кооперативы собственников квартир и нежилых помещений (ПКСК).
Эти обозначения не следует автоматически считать взаимозаменяемыми: правовой статус конкретной организации определяется её регистрационными документами, организационно-правовой формой, уставом и сведениями о государственной регистрации.
КСК — кооператив собственников квартир, форма, применявшаяся в жилищной практике для организации управления и обслуживания многоквартирных жилых домов.
ПКСК — потребительский кооператив собственников квартир и нежилых помещений, действующий в соответствующей организационно-правовой форме.
По одному только названию нельзя определить, какие дома обслуживает организация, как оформлены её отношения с собственниками и какие финансовые и договорные обязательства на ней лежат.
Поэтому при рассмотрении вопроса о перерегистрации или ликвидации необходимо исходить из правового статуса конкретного юридического лица, а не только из используемого в быту названия.
Важно также помнить: прекращение деятельности кооператива не означает автоматического прекращения всех его обязательств перед кредиторами и не решает вопрос о дальнейшей судьбе обслуживаемых домов.
Прежде чем ликвидировать, необходимо разобраться в причинах
На мой взгляд, при реализации алгоритма принудительной ликвидации действующих КСК и ПКСК важно учитывать не только сам факт непрохождения перерегистрации, но и причины, по которым она не состоялась.
За каждым кооперативом стоят конкретные многоквартирные дома, собственники квартир, действующие договоры, финансовые обязательства, персонал и налаженные процессы обслуживания общего имущества.
Причины непрохождения перерегистрации могут быть разными. В одних случаях речь может идти о бездействии руководства, уклонении от исполнения требований или несоблюдении установленных законом условий. В других — о замечаниях к документам, необходимости устранения выявленных нарушений, сложностях с оформлением документов или иных обстоятельствах, требующих отдельного рассмотрения.
Поэтому применение единого сценария ко всем кооперативам без выяснения конкретных обстоятельств представляется не вполне обоснованным.
Если КСК или ПКСК готов устранить замечания и привести свою деятельность в соответствие с законодательством, необходимо рассмотреть возможность предоставления ему такой возможности в установленном законом порядке. Разумеется, это не означает автоматического продления сроков или права на повторную перерегистрацию во всех случаях: возможность и условия повторного обращения должны определяться действующими нормами законодательства.
Если же нарушения носят существенный характер, руководство уклоняется от исполнения законных требований либо отсутствуют правовые основания для продолжения деятельности, должны применяться предусмотренные законом меры.
Принципиально важно разграничивать намеренное неисполнение требований законодательства и ситуации, в которых причины непрохождения процедуры необходимо установить и оценить.
Нельзя забывать и о последствиях ликвидации для собственников. Прекращение деятельности кооператива затрагивает не только юридическое лицо, но и управление многоквартирными домами. Возникают вопросы передачи технической и финансовой документации, сведений о задолженности, действующих договоров, обязательств перед поставщиками услуг и обеспечения непрерывного обслуживания общего имущества.
Поэтому до принятия решения о принудительной ликвидации важно оценить не только формальные правовые основания, но и практические последствия для каждого дома.
На мой взгляд, в этой ситуации не стоит действовать по принципу «сначала ликвидировать, а потом разбираться». Более взвешенный подход предполагает выяснение причин непрохождения перерегистрации, оценку возможности устранения нарушений и одновременное решение вопроса о дальнейшем управлении домами.
Три вопроса, требующих внимания уполномоченных органов
- Проводится ли анализ причин непрохождения перерегистрации? Необходимо ли рассматривать обстоятельства по каждому КСК и ПКСК отдельно, прежде чем инициировать судебную процедуру?
- Предусмотрена ли возможность устранить замечания и повторно пройти перерегистрацию? Если организация готова привести документы и деятельность в соответствие с законодательством, каким правовым механизмом она может воспользоваться?
- Как будет обеспечена непрерывность управления домами? Кто и в какие сроки передаст документацию, финансовые сведения, информацию о задолженности и действующих договорах, а также обеспечит обслуживание общего имущества в переходный период?
РЕЗЮМЕ: Представленный алгоритм определяет последовательность действий при ликвидации КСК и ПКСК и предусматривает механизм временного управления домами. Но его практическая реализация требует внимания не только к юридической процедуре, но и к последствиям для собственников.
Реформа должна быть направлена на повышение качества управления многоквартирными жилыми домами, а не на ликвидацию организаций ради самой ликвидации.
Если кооператив не прошёл перерегистрацию, необходимо выяснить причины, оценить возможность устранения нарушений и только после этого принимать соответствующие решения. Ведь за каждым таким решением стоят люди, дома и повседневная работа по содержанию общего имущества.
Важно, чтобы, устраняя нарушения, «не выплеснули вместе с водой и ребёнка». Иными словами, стремясь навести порядок в сфере управления жильём, нельзя допустить, чтобы последствия реформы оказались тяжелее самих проблем, которые она призвана решить.
P.S. В материале использована информация с презентации АО «Казцентр ЖКХ» по ссылке: https://www.gov.kz/org/almobl-zkh/documents/details/1079669?lang=ru
Руководитель УЦ «ЖКХ-ИНФО» Алия БОГАЕВА
