Реформы в жилищной сфере, которые в странах бывшего Советского Союза начались с 90-х годов ХХ века с разрешения приватизации жилья гражданами, превратили огромное количество квартиросъемщиков в собственников недвижимости и привели к изменению отношений собственности в пределах каждого дома. Сегодня, наверное, невозможно найти многоквартирный дом, где не было бы хоть одного частного собственника — владельца приватизированной квартиры. Поэтому проблема управления многоквартирными домами, перешедшими в собственность нескольких домовладельцев, и правового урегулирования отношений между сособственниками общего имущества является актуальной для городов большинства стран на постсоветском пространстве. Специалисты в поисках решения проблем, связанных с управлением жилищным фондом, постоянно обращаются к зарубежному опыту. В большинстве западных стран граждане рассматривают приобретение жилья в собственность как инвестицию (вложение средств) и следят за тем, чтобы стоимость квартиры не уменьшалась со временем, а, по возможности, прирастала. Несмотря на то, что в странах бывшего соцлагеря многие люди получили квартиры бесплатно в результате приватизации, мы должны извлечь полезный урок из опыта рачительного отношения к своей собственности, исторически накопленного в других странах. В тех из них, где в жилищной сфере исторически преобладает частный сектор, применяются различные системы управления недвижимостью, включая и самоуправление собственников в многоквартирных домах.
Из истории многоквартирного жилья
История многоквартирного жилья насчитывает более двух тысяч лет. Первые многоквартирные дома, в привычном для нас понимании, появились во времена Римской империи, когда сенат принял законы, разрешавшие свободным гражданам Рима владеть отдельными жилыми помещениями в городских «многосемейных» домах. Тогда и появился употребляемый сегодня во многих странах термин «кондоминиум», то есть совладение. В Средние века дома со многими помещениями – отдельно для каждой семьи, которыми совместно владели собственники этих помещений, строились в огражденных стенами городах-крепостях, служивших убежищем от нападений противников по междоусобным войнам.
После Средневековья вплоть до начала ХХ века идея общей собственности на многоквартирный дом не возникала, хотя именно за счет быстрого и многочисленного строительства таких домов разрастались города в эпоху индустриализации – многоквартирные дома, как правило, полностью принадлежали богатым владельцам и являлись доходными, то есть помещения в них сдавались внаем. Только в первой половине ХХ века в Западной Европе (Германия, Австрия, Франция) квартиры в отдельных домах стали передаваться в собственность граждан. Бывшие владельцы домов распродавали свои здания, квартиру за квартирой, арендаторам и другим желающим получить собственное жилье – так в Европу вернулись кондоминиумы. Затем этот подход распространился на страны Латинской Америки и Пуэрто-Рико, где в 1951 году были приняты законы, создавшие правовые рамки для кондоминиумов как части корпоративного и жилищного права. Из Пуэрто-Рико идея общей собственности на многоквартирный дом распространилась на США, а оттуда – на Канаду.
После этого кондоминиумы как тип жилищных комплексов, в которых одновременно присутствует частная собственность на квартиры и нежилые помещения и общая долевая собственность на места общего пользования, получили широкое распространение во многих странах мира. Наибольшую долю многоквартирных домов кондоминиумы составляют в США и Мексике, также они распространены в странах Западной Европы. В Венгрии первые кондоминиумы – дома из 6-12 квартир начали строиться представителями среднего класса после Первой мировой войны, вторая волна строительства кондоминиумов началась в 60-е годы ХХ века, когда в жилищной политике Венгрии был взят курс на привлечение личных средств граждан для строительства жилья. С начала 90-х годов кондоминиумы как результат приватизации государственного и муниципального жилищного фонда появились в странах бывшего социалистического блока: Польше, Чехии, Словакии и др., а также в странах СНГ. Кроме того кондоминиумы стали возникать при строительстве многоквартирных домов, помещения в которых еще на этапе строительства или сразу по его завершении продаются различным собственникам, а дом становится их общим имуществом. Такое строительство превратилось в чрезвычайно выгодный бизнес: жилье в этих домах обладает стороцентной ликвидностью и приносит хорошие прибыли компаниям-застройщикам.
До начала 90-х годов прошлого века в названных странах государство было владельцем большей части жилищного фонда. В России государству принадлежало 67% всего жилья (в городах – 90%), которое находилось в управлении муниципалитетов либо государственных предприятий. Государственные организации и строили, и содержали жилищный фонд. Распределение квартир (жилых помещений) осуществлялось также государственными структурами между семьями-очередниками. Экономической базой демократического правового государства являются частная собственность и свободный рынок. В период перехода к рыночной экономике в последнее десятилетие прошлого века страны Восточной Европы и бывшего СССР определили правовую основу преобразования отношений собственности в жилищной сфере, существенной частью которой стала приватизация занимаемых гражданами жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.
Целями приватизации во всех странах были:
- снижение расходов государственного бюджета на содержание многоквартирного жилищного фонда (при возложении бремени расходов на новых собственников);
- повышение эффективности управления жилищным фондом (путем передачи права принятия решений на «низовой» уровень);
- привлечение средств населения к улучшению состояния и условий проживания в многоквартирных домах (собственники имущества заинтересованы в улучшении его состояния и повышении рыночной стоимости);
- развитие рынка жилищных услуг (за счет демонополизации заказа на услуги, поскольку заказчиками становятся собственники каждого многоквартирного дома). Обычные нормы процесса приватизации:
- квартиры передаются в собственность их нанимателям бесплатно (или по остаточной стоимости, составляющей 10-20% от рыночной);
- право льготной (бесплатной) приватизации может быть использовано гражданином только один раз.
Возможность бесплатной приватизации жилищного фонда привела к увеличению доли частного (индивидуального) жилищного фонда в рассматриваемых странах, например в России — с 30% в 1992 году (в основном в сельской местности) до 77,9% в 2006 году1. Бесплатная приватизация дала возможность стать собственниками жилья семьям с разным уровнем доходов. Вследствие этого сложилась значительная социальная неоднородность среди собственников квартир в жилых домах, что также создает проблемы в процессе управления жильем.
В бывших социалистических странах Восточной Европы жилищный фонд ранее принадлежал государству, как и в СССР, и его приватизация проходила по сходному пути. Законодательство, регулирующее вопросы управления объектами смешанной собственности в странах Восточной Европы, формировалось практически одновременно с аналогичным законодательством в республиках бывшего Союза.
Важнейший вопрос, который странам Восточной Европы и СНГ приходится решать при приватизации квартир, — это создание механизмов управления домами, принадлежащими множеству собственников. В некоторых странах Восточной Европы, например в Венгрии и Чехии, законодательством приватизация квартир в доме разрешалась только при условии образования в нем ассоциации кондоминиума (товарищества собственников квартир), принимающей на себя ответственность за содержание многоквартирного дома. Как следствие, в этих странах получило большее, чем у их восточноевропейских соседей, развитие профессионального управления жилищным фондом, осуществляемого частными компаниями, число которых сегодня возрастает.
Главным недостатком приватизации квартир в многоквартирных домах в ряде республик бывшего СССР явилось то, что, инициировав в начале 90-х годов процесс приватизации жилья, они не уделили должного внимания правовому определению ответственности граждан, приватизировавших квартиры, за содержание общего имущества в многоквартирных домах и созданию механизмов организации управления такими домами. Так, в Российской Федерации закон о приватизации жилищного фонда был принят в 1991 году, а право общей долевой собственности собственников квартир на общее имущество в многоквартирном доме было установлено Гражданским кодексом в 1994 году, а, например, в Таджикистане право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме до сих пор четко не определено законодательно: «…собственники приватизированных жилых помещений в домах государственного жилищного фонда являются совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования…»
В результате «пробелов» в законодательстве в России, Украине, Беларуси, Армении, Азербайджане, Молдове, Таджикистане до последнего времени сохранились постсоветские административные схемы управления многоквартирными домами (неслучайно именно жилищно-коммунальный сектор часто называют «последним оплотом социализма»). Практика показала, что государственные (муниципальные) жилищные организации характеризуются низкой эффективностью использования финансовых средств, в том числе вследствие искусственно созданной высокой занятости. Словацкие эксперты приводят пример жилищного предприятия в г. Мартин, где было около 450 работников, а после 1991 года там работало только 145 человек, которые справлялись с тем же самым объемом работы. Высокая доля затрат, связанных с оплатой труда, оставляет незначительные средства на выполнение непосредственно ремонтов, в результате техническое состояние многоквартирных домов постоянно ухудшается. Искусственное сохранение административно-централизованной государственной (муниципальной) системы управления и обслуживания многоквартирного жилищного фонда, при которой многоквартирные дома «закреплены» за определенными управляющими и обслуживающими организациями, не дает возможности возникнуть и развиваться рынку жилищных услуг, в отличие от рынка жилья.
В вышеназванных странах приватизированный, то есть частный жилищный фонд на практике не имеет методов и форм управления, соответствующих рыночному конкурентному сектору экономики, и до сих пор управляется муниципалитетами как социальный жилищный фонд. В последние два-три года в России государством через законодательное регулирование прилагаются значительные усилия для демонополизации системы управления и обслуживания многоквартирных домов.
Продолжение следует
