В рамках изучения вопросов капитального ремонта и повышения энергоэффективности многоквартирных жилых домов (МЖД) мы направили запрос в акимат города Алматы, чтобы выяснить, как реализуется программа модернизации в городе, кто выступает её оператором, какие дома могут принять в ней участие и на каких условиях. Нас также интересовало, сколько многоквартирных домов уже прошли модернизацию, за счёт каких средств финансируются работы, кто выбирает подрядчиков и контролирует качество ремонта, а главное какие финансовые обязательства принимают на себя собственники квартир.
В Алматы продолжается реализация программы капитального ремонта и повышения энергоэффективности многоквартирных жилых домов. В ответе на обращение от 5 октября 2026 года № ЗТ-2026-0442703/1 уполномоченная сторона разъяснила, какие дома могут быть включены в программу, за чей счёт проводятся работы, как выбираются подрядчики и кто контролирует качество ремонта.
Разбираемся, что необходимо знать собственникам, прежде чем принимать решение об участии своего дома в модернизации.
Какая программа действует в Алматы
Модернизация, капитальный ремонт и повышение энергоэффективности многоквартирных жилых домов (МЖД) в Алматы осуществляются в рамках Концепции развития жилищно-коммунальной инфраструктуры на 2023–2029 годы, утверждённой постановлением Правительства Республики Казахстан от 23 сентября 2022 года № 736, с учётом изменений, внесённых постановлением от 28 марта 2023 года № 265.Оператором программы определено ТОО «Алматы тургын үй».
По представленным данным, в 2025 году капитальный ремонт провели в 132 многоквартирных домах, заменив 115 лифтов. На 2026 год запланирован капитальный ремонт ещё 68 домов и замена 13 лифтовых установок.
Финансирование формируется из двух основных источников: средств местного бюджета и возвратных средств, поступающих от домов, ранее прошедших ремонт. Такой механизм называется револьверным: возвращённые средства могут направляться на финансирование последующих проектов.
Какие работы могут проводиться в доме
До включения дома в программу специализированные проектные организации проводят предварительные технические осмотры и обследования конструктивных элементов и инженерных систем.
При разработке проектно-сметной документации оцениваются базовые показатели потребления тепловой энергии, теплотехнические характеристики стен и кровли, состояние внутридомовых систем отопления, а также окон и дверей в местах общего пользования.
В зависимости от технического состояния дома и предусмотренного финансирования комплекс работ может включать:
- ремонт фасадов;
- ремонт и утепление кровли и подвалов;
- модернизацию тепловых пунктов и установку автоматизированных индивидуальных тепловых пунктов (ИТП);
- балансировку системы отопления;
- замену инженерных сетей водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и отопления;
- замену лифтового оборудования;
- установку общедомовых приборов учёта тепловой энергии.
Для каждого дома разрабатывается индивидуальный проект либо дефектный акт со сметой. Объём работ определяется с учётом технических особенностей здания, выявленных дефектов и необходимости обеспечить надлежащее техническое состояние конструкций и инженерных систем, а также повысить энергоэффективность.
Таким образом, перечень мероприятий должен определяться не по единому шаблону для всех домов, а исходя из результатов обследования конкретного здания.
Кто принимает решение о ремонте
Ключевое решение принимают собственники квартир и нежилых помещений на общем собрании.
На голосование выносятся вопросы о согласии на проведение ремонта, утверждении видов работ и принятии условий возвратного финансирования. Без волеизъявления собственников и принятия ими соответствующих обязательств дом не может быть включён в программу.
До голосования жителям должна предоставляться информация о предварительной стоимости работ, их перечне, механизме финансирования и размере ежемесячных платежей в расчёте на одну квартиру.
Решение общего собрания, принятое в установленном порядке, является обязательным для собственников в соответствии с требованиями законодательства.
Следовательно, прежде чем поддержать участие дома в программе, собственникам важно понимать не только техническую необходимость ремонта, но и его стоимость, сроки возврата средств и размер финансовой нагрузки на каждую квартиру.
Как финансируется ремонт и сколько придётся платить
Средства на капитальный ремонт и модернизацию предоставляются на возвратной основе. Возмещение затрат осуществляется в рассрочку сроком от 7 до 15 лет без начисления процентов.
Стоимость ремонта распределяется между собственниками пропорционально полезной площади принадлежащих им квартир и нежилых помещений.
Возврат средств отражается отдельной строкой в Едином платёжном документе (ЕПД). Платежи вносятся ежемесячно в течение установленного периода рассрочки.
По информации, представленной в ответе, после завершения модернизации дополнительные целевые сборы именно за этот ремонт не предусмотрены: собственники продолжают возвращать средства по утверждённому графику платежей.
При этом для социально уязвимых категорий населения предусмотрена возможность получения жилищной помощи через органы социальной защиты города при соблюдении установленных критериев нуждаемости.
Отдельные виды работ могут выполняться безвозвратно за счёт бюджетных средств в рамках социальной помощи или аварийно-восстановительных мероприятий, в том числе при чрезвычайных ситуациях. Такие случаи не относятся к стандартному револьверному механизму финансирования.
Что важно собственникам: беспроцентная рассрочка не означает бесплатный ремонт. Если дом участвует в стандартной программе возвратного финансирования, затраты на проведённые работы необходимо возместить в установленные сроки.
Кто выбирает подрядчика
Строительно-монтажные работы выполняют специализированные подрядные организации.
Согласно представленному разъяснению, подрядчик выбирается собственниками квартир и нежилых помещений в установленном порядке на основании решения, оформленного протоколом общего собрания.
При выборе учитываются:
- опыт выполнения аналогичных работ;
- квалификация специалистов;
- наличие необходимых лицензий и разрешительных документов;
- стоимость и сроки выполнения работ;
- соответствие предлагаемого объёма работ утверждённому техническому заданию;
- наличие материально-технической базы и необходимых кадров.
Результаты выбора подрядной организации должны фиксироваться в протоколе собрания собственников.
Договоры, наименования подрядчиков и суммы по каждому объекту отражаются в проектной документации. По информации, изложенной в ответе, эти сведения можно запросить у ТОО «Алматы тургын үй».
Для собственников это означает, что при подготовке к ремонту необходимо уделить особое внимание не только согласованию перечня работ, но и выбору исполнителя, проверке его документов и изучению условий договора.
Кто контролирует качество ремонта и принимает работы
Контроль за качеством и объёмами выполняемых работ осуществляют сертифицированные инженеры и аккредитованные организации технического надзора, а также специалисты ТОО «Алматы тургын үй».
После завершения работ приёмку осуществляет комиссия, в состав которой, согласно ответу, входят представители ТОО, жильцов или ОСИ, подрядной организации, Управления коммунальной инфраструктуры и жилищной инспекции города Алматы, а также авторского и технического надзора.
За дефекты, выявленные в течение гарантийного срока, отвечает подрядная организация.
При этом собственникам важно понимать, что участие в приёмке не формальность. Необходимо сопоставить фактически выполненные работы с проектом, техническим заданием и сметой, проверить качество ремонта и зафиксировать выявленные недостатки до подписания документов о приёмке.
По каким показателям оценивается эффективность
В качестве основных показателей эффективности программы названы:
- снижение теплопотерь многоквартирных домов;
- увеличение межремонтного периода зданий;
- повышение комфорта проживания горожан;
- сокращение нагрузки на коммунальную инфраструктуру.
В ответе также сообщается, что за годы реализации программы в Алматы модернизировано более двух тысяч многоквартирных жилых домов.
Информацию о состоянии жилищного фонда, реализуемых программах и адресных списках предлагается отслеживать через официальные информационные ресурсы акимата города Алматы и профильные порталы жилищно-коммунального хозяйства.
Что следует учитывать собственникам
Разъяснение охватывает основные этапы модернизации: от технического обследования и принятия решения собственниками до финансирования, выбора подрядчика, технического надзора и приёмки выполненных работ.
Однако для принятия обоснованного решения жителям конкретного дома необходимо получить и изучить документы, непосредственно относящиеся к их объекту:
- Результаты технического обследования дома.
- Проектную документацию или дефектный акт со сметой.
- Полный перечень планируемых работ и их стоимость.
- Расчёт ежемесячных платежей и график возврата средств.
- Протокол общего собрания собственников.
- Документы о выборе подрядчика и условия заключённого договора.
- Порядок технического надзора, приёмки работ и устранения гарантийных дефектов.
Именно эти документы позволяют оценить, насколько предлагаемый ремонт соответствует реальным потребностям дома, обоснована ли его стоимость и какие обязательства принимают на себя собственники.
Главный вывод: участие в программе модернизации, это не только возможность обновить инженерные системы и улучшить состояние дома, но и долгосрочное финансовое обязательство собственников. Поэтому решение должно приниматься на основании технического обследования, понятного расчёта затрат и полной информации об условиях ремонта, а контроль за качеством и объёмами выполненных работ должен осуществляться на всех этапах реализации проекта.
Ремонт фасадов за счёт бюджета
Помимо программы капитального ремонта и модернизации МЖД, в Алматы реализуется ещё одна инициатива, как текущий ремонт фасадов многоквартирных домов, расположенных вдоль магистральных автомобильных дорог.
Об этом сообщил аппарат акима Медеуского района в ответ на наше отдельное обращение.
Согласно предоставленной информации, в рамках этой программы ремонт проводится в 54 многоквартирных жилых домах, а общий объём финансирования составляет 10 млрд тенге за счёт городского бюджета.
Главный критерий отбора домов их расположение вдоль магистральных улиц общегородского значения в Медеуском районе.
До начала работ аккредитованная организация обследует каждый дом, определяет состояние фасада и выбирает подходящий способ ремонта и отделки. В зависимости от результатов обследования могут применяться облицовка камнем, алюминиевыми композитными панелями либо штукатурка с последующей покраской.
В ответе также сообщается, что во всех 54 домах до начала ремонта проведены общие собрания собственников с оформлением соответствующих протоколов.
Ключевое отличие этой программы, это источник финансирования.
В отличие от стандартной программы капитального ремонта и модернизации, предусматривающей возврат средств в течение 7–15 лет, текущий ремонт фасадов в рамках данной инициативы полностью оплачивается из городского бюджета. По информации районного акимата, собственники квартир и нежилых помещений не несут расходов на эти работы.
Подрядные организации определяются на конкурсной основе в соответствии с законодательством о государственных закупках через соответствующий портал.
Две программы с разными условиями
Таким образом, в Алматы действуют программы с различными целями, условиями участия и механизмами финансирования.
| Критерий | Капитальный ремонт и модернизация | Текущий ремонт фасадов в Медеуском районе |
| Основная цель | Ремонт конструкций и инженерных систем, повышение энергоэффективности | Ремонт и обновление фасадов |
| Отбор домов | По результатам обследования и условиям программы | Расположение вдоль магистральных улиц общегородского значения |
| Финансирование | Бюджетные и возвратные средства | Городской бюджет |
| Расходы собственников | Возврат затрат в рассрочку на 7–15 лет | По информации акимата, отсутствуют |
| Выбор подрядчика | В установленном порядке с участием собственников согласно представленному разъяснению | Конкурс на основании законодательства о государственных закупках |
| Критерий | Капитальный ремонт и модернизация | Текущий ремонт фасадов в Медеуском районе |
Что важно знать собственникам
Само по себе проведение ремонта фасада за счёт бюджета не означает, что такой порядок распространяется на все многоквартирные дома Алматы. В рассматриваемой программе определяющим условием является расположение дома вдоль магистральных улиц общегородского значения в Медеуском районе.
Поэтому собственникам важно выяснять, в рамках какой именно программы предлагается ремонт их дома, какие работы предусмотрены, кто их финансирует и возникают ли у жильцов обязательства по возврату средств.
Различия между программами принципиальны: в одном случае модернизация может сопровождаться многолетними платежами собственников, в другом ремонт фасада полностью оплачивается из городского бюджета.
P.S.Выражаю благодарность за обратную связь и предоставление информации акимат Медеуского района г. Алматы, КГУ «Управление коммунальной инфраструктуры и жилищной инспекции города Алматы»
Руководитель УЦ «ЖКХ-ИНФО» Алия БОГАЕВА
