Польза реформы для населения – в прозрачности использования собранных средств жителей для управления и содержания общего имущества объекта кондоминиума.
Концептуальные поправки в Закон РК «О жилищных отношениях» и переход на новые формы управления многоквартирных жилых домов (МЖД) обсудили эксперты сегодня, 24 марта, передает корреспондент inbusiness.kz.
В брифинге участвовали представители МИИР РК, АО «Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства», ОЮЛ «Национальная ассоциация кооперативов и других форм экономических сообществ».
Напомним, что 7 января 2020 года вступил в силу Закон «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства». Согласно принятому закону, на смену существующим кооперативам собственников квартир приходят объединения собственников имущества (ОСИ) или простые товарищества (ПТ). Эти объединения работают по принципу «одно объединение собственников имущества – один счет».
«В рамках данной инициативы собственники многоквартирных жилых домов сами следят и отвечают за свое жилье. Эффективность внедрения реформы для населения заключается в прозрачности использования собранных средств жителей, а также направление этих средств на управление и содержание конкретного многоквартирного жилого дома», – отметил Руслан Лепесов, директор департамента градостроительной и жилищно-коммунальной политики.
Ключевыми моментами экспертного обсуждения стали совершенствование Закона «О жилищных отношениях», улучшение механизма управления многоквартирными жилыми домами и обеспечение прозрачности в деятельности по управлению и содержанию общего имущества объекта кондоминиума.
Всего предусмотрено 164 поправки в девять законов: «О жилищных отношениях», «О нотариате», «Об особом статусе города Алматы», «О жилищных строительных сбережениях в Республике Казахстан», «О местном государственном управлении и самоуправлении в Республике Казахстан», «О национальных реестрах идентификационных номеров», «О статусе столицы Республики Казахстан», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам жилищно-коммунального хозяйства».
Концептуальными поправками Закона «О жилищных отношениях» названы:
- создание отдельной формы управления объектом кондоминиума (непосредственное совместное управление);
- привлечение временной управляющей компании;
- совершенствование вопросов управления многоквартирными жилыми домами;
- регистрация объекта кондоминиума;
- закрепление прав и обязанностей собственников парковочных мест и кладовок;
- субсидирование затрат работодателей, построивших жилье в селе, поселке.
«В многоквартирных жилых домах находятся учреждения с государственным участием. Для участия данных объектов в расходах на управление и содержание общего имущества, выплате взносов для накопления на капитальный ремонт, целевых взносов для оплаты мероприятий, не предусмотренных в смете расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума, требуется проведение процедур государственных закупок. Это, в свою очередь, требует определенного времени. В этой связи предлагается не распространять действие Закона «О государственных закупках» к указанным взносам, вносимым организациями с государственным участием», – отметил Маргулан Абдыкаримов, управляющий директор АО «Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства».
Также он отметил, что на сегодняшний день парковочные места и кладовки находятся в индивидуальной собственности и имеют кадастровый номер, поэтому, согласно Налоговому кодексу, являются объектами налогообложения. В связи с этим в статью 31 внесены соответствующие изменения и дополнения.
По словам спикера, имеются факты наличия бесхозных наружных инженерных сетей. Здесь законом предлагается законодательно закрепить за застройщиком обязанность передачи наружных инженерных сетей в коммунальную собственность.
Отмечено, что сегодня актуальны вопросы формирования земельного участка, входящего в состав объекта кондоминиума, и оформления прав на него. Земельный участок является составной частью объекта кондоминиума и должен быть сформирован до регистрации объекта кондоминиума. Между тем в настоящее время в стране земельные участки при многоквартирных жилых домах сформированы не во всех домах. Не определены их границы, площадь, нет акта предоставления их участникам кондоминиума. В связи с указанными проблемами регистрация объектов кондоминиума проходит очень медленно.
«Регистрация заключается в занесении в регистрационные документы сведений о земельном участке, первичных объектах, вторичных объектах и размерах долей участников кондоминиума в общем имуществе. Отсутствие государственной регистрации объекта кондоминиума может иметь негативные последствия по управлению общим имуществом объекта кондоминиума», – отметил Маргулан Абдыкаримов.
По данным МИИР РК, на сегодняшний день 50,8% от общего количества многоквартирных жилых домов (МЖД) – 54 731 дом – не зарегистрированы как объект кондоминиума из-за пассивности граждан в подаче заявления в регистрирующий орган, как это требует действующее законодательство. В целях ускоренной регистрации и упрощения процедуры регистрации объекта кондоминиума предлагается предоставить возможность местным исполнительным органам инициировать данную процедуру.
Имеются факты регистрации объекта кондоминиума без земельного участка под домом, поэтому законопроектом предлагается законодательно закрепить за застройщиком обязанность по передаче земельного участка в состав общего имущества при регистрации объекта кондоминиума, а также в передаче наружных инженерных сетей в коммунальную собственность.
Отмечено, что законодательно закреплена норма, по которой собственники квартир, нежилых помещений самостоятельно производят демонтаж конструкций, ограничивающих доступ к общему имуществу, расположенному в квартире, нежилом помещении.
Также закреплен запрет на изменение конструктивной части и функционального назначения паркинга, входящего в состав общего имущества объекта кондоминиума, или парковочного места либо кладовки. Более того, в законе прописано, что слаботочные инженерные системы входят в состав общедомовых инженерных систем. Поскольку слаботочные инженерные системы расположены в местах общего пользования, то по определению являются сетями и оборудованием общего пользования.
В рамках действующего Закона РК «О жилищных отношениях» предусмотрены две формы управления: объединение собственников имущества (ОСИ) и простое товарищество (ПТ).
«На сегодняшний день в рамках реформы по переходу на новые формы из 54 731 МЖД подлежит созданию ОСИ/ПТ 46 714 МЖД. Не подлежат МЖД, находящиеся в собственности у одного собственника (в государственной собственности и т. п.), аварийные, бесхозные дома и так далее. С момента вступления в силу закона обеспечен переход 45 425 МЖД, или 97,2% из них, создано 5572 ОСИ и 39 853 простых товарищества», – добавили участники круглого стола.
По мнению экспертов, на практике в ходе реализации выявлен ряд проблемных вопросов, касающихся малоквартирных домов. По республике насчитывается порядка 10 211 домов до 16 квартир. В данных многоквартирных домах сборы средств ведутся одним инициативным человеком. Для срочных ремонтных работ с согласия всех жильцов осуществляются целевые сборы. Ввиду малого количества квартир и дополнительных затрат по деятельности юридического лица или ПТ создание ОСИ или образование простого товарищества нецелесообразно.
В связи с чем предлагается дополнительно дать новую форму управления – непосредственно совместное участие. Такая норма была в Законе «О жилищных отношениях» до 2019 года, когда жильцы дома (в старой редакции было до 20 квартир) могли управлять совместно, сообща, без образования каких-либо сообществ. Эта форма возвращается, но предел ставится до 16 квартир включительно, когда жильцы могут сообща управлять своим домом.
При этом собственники квартир и нежилых помещений малоквартирных домов, то есть до 16 квартир, свободны в выборе и смене форм управления объектом кондоминиума. Кроме того, предлагается ограничить количество квартир для образования ПТ, если их количество не превышает 30 квартир. Данная мера связана с тем, что ПТ не является юридическим лицом и на сегодняшний день имеются сложности в открытии текущего и сберегательного счетов на простое товарищество.
Также отмечено, что проводится работа по цифровизации процедуры голосования и регистрации ОСИ. В марте текущего года подписан совместный приказ о реализации пилотного проекта. В настоящее время данная функция реализована в мобильном приложении «Управдом». После прохождения необходимых требований к обеспечению информационной безопасности эта функция будет доступна и в других приложениях, а также на Egov mobile.
