В сфере содержания многоквартирных домов существует серьёзная налоговая несправедливость: управляющие компании (УК) обязаны платить НДС с начислений жильцам. Причём независимо от того, сколько средств реально поступило на счёт и как они были израсходованы. Разберёмся, почему эта система не просто неэффективна, но и разрушительна для добросовестных управляющих. Рассматриваем ситуацию, на примере одной из управляющих компаний.
Допустим, УК начислила 15 млн тенге ежемесячных взносов на содержание дома. Уже с этой суммы необходимо уплатить 12% НДС (в 2026 году — уже 16%), даже если жильцы оплатили только часть. Но:
- Это не доход. Это целевые взносы жильцов, а не прибыль компании.
- Эти деньги имеют строгое назначение. По действующим нормам, минимум 70% должно пойти на содержание и текущий ремонт.
- НДС взимается не с прибыли, а с обязанностей. Государство как будто берёт налог с крыши, подъезда и мусоропровода, а не с коммерческой выручки.
Такой подход противоречит логике налогообложения и делает содержание домов экономически убыточным. Собранные средства тратятся на оплату подрядчиков: уборку, ремонт, закупку материалов и ГСМ. Эти услуги уже включают НДС. В результате:
- Сначала УК уплачивает НДС с начислений.
- Потом — оплачивает те же средства подрядчикам, у которых НДС уже включён в стоимость.
Это классическое двойное налогообложение, причём не за счёт прибыли УК, а за счёт самих жильцов. В результате:
- растёт недоверие к управляющим организациям;
- искажается экономика управления домами;
- страдают все — и жители, и ответственные управляющие.
КСК после введения поправок в закон РК «О жилищных отношениях» НДС платить не будет, потому что считаются некоммерческими объединениями собственников. Они не ведут предпринимательскую деятельность, а взносы жильцов трактуются как внутренние расходы самих участников. Они часто не превышают лимит по обороту для обязательной регистрации как плательщика НДС.
В то же время, УК, даже работающая по прямому договору с жильцами, автоматически становится плательщиком НДС, как только её оборот превышает установленный лимит. Почему? Потому что она оформлена как ТОО.
Получается, разные субъекты управления при одинаковой сути — облагаются налогами по-разному. Это системная ошибка: налоговая нагрузка должна зависеть от характера деятельности, а не от юридической аббревиатуры.
Если государство хочет прозрачности, качества услуг и честной конкуренции между ОСИ, КСК и УК, нужно признать: взимание НДС с целевых начислений на содержание жилья — это налоговая аномалия.
Решение очевидно:
- освободить от НДС начисления, поступающие на содержание общего имущества;
- либо предоставить УК те же условия, что и ОСИ/КСК, если деятельность не выходит за рамки обслуживания жилья.
Пояснительная правовая позиция
О характере денежных средств, поступающих в распоряжение управляющей компании (КСК, ОСИ)
Суть позиции: управляющая компания — это посредник, а не собственник средств
Средства, поступающие на счета управляющей компании (далее — УК), не становятся её собственностью. Эти деньги направлены собственниками помещений многоквартирного жилого дома в рамках договора управления исключительно с целью обеспечения содержания, обслуживания и ремонта общего имущества.
УК действует как поверенный или комиссионер: она управляет чужим имуществом, от имени и за счет собственников, исполняя поручение. Соответственно, она не получает в собственность все поступающие суммы, а имеет право на оговоренное вознаграждение, как правило, в размере 25–30% от суммы поступлений.
Таким образом, 70–75% от поступающих денежных средств являются целевыми и не являются доходом УК, поскольку расходуются в интересах третьих лиц, по их поручению и за их счет.
2.1. Закон РК «О жилищных отношениях», пункт 14 статьи 2 закона гласит:
«Общее имущество объекта кондоминиума – части объекта кондоминиума (фасады, подъезды, вестибюли, холлы, коридоры, лестничные марши и лестничные площадки, лифты, крыши, чердаки, технические этажи, подвалы, общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок под многоквартирным жилым домом и (или) придомовой земельный участок, элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), кроме квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности, и телекоммуникационного оборудования, являющегося собственностью операторов сотовой связи». Но ничего не сказано про денежные средства, накапливаемые на капитальный и текущий ремонты.
Это означает, что законодатель осознанно выделил деньги в отдельную категорию, не отнеся их к общему имуществу, но и не определив принадлежность УК. Возникает правовая коллизия, которая требует толкования через гражданско-правовые отношения.
Позиция обосновывается аналогией с:
Договором поручения Ст. 847 ГК РК Исполнение поручения в соответствии с указаниями доверителя ;
Договором комиссии Ст. 865 ГК РК Договор комиссии
Доверительным управлением имуществом Ст. 886 Договор доверительного управления имуществом
Во всех этих случаях доверительный управляющий, комиссионер или поверенный не становится собственником имущества, полученного для исполнения поручения. Он действует в интересах другой стороны и за её счет, получая лишь вознаграждение за услуги.
Таким образом, УК/КСК/ОСИ в модели «раздельного учета» занимает юридически промежуточное положение, обслуживая денежные потоки и общее имущество, не присваивая средства себе.
В учетной политике и методике тарификации следует закрепить:
Из поступающих от собственников средств лишь 25–30% признаются доходом управляющей компании. Остальные 70–75% учитываются как целевые средства, поступившие на выполнение обязательств по договору управления. Эти суммы не формируют доход и не облагаются налогом на прибыль/доход в общем порядке.
Следует включить положение:
Денежные средства, поступающие от собственников, не являются собственностью управляющей компании. Управляющая организация удерживает вознаграждение за управление в размере 25–30% от суммы поступлений. Остальная часть расходуется строго на оплату содержание и текущий ремонт общего имущества, в соответствии с утвержденной сметой.
В случае разбирательств с налоговыми органами, прокурорским надзором или в судах, позиция должна строиться следующим образом:
- УК не ведет полноценную предпринимательскую деятельность, а исполняет поручение за вознаграждение;
- УК не приобретает право собственности на поступившие денежные средства;
- Эти средства целенаправленно направляются на обслуживание МЖД и не являются доходом в полном объеме;
- Законодатель прямо не указывает денежные средства в составе общего имущества, что делает необходимым правовое разграничение статуса этих средств;
- Доходом УК является только сумма вознаграждения, подлежащая отражению в налоговой и бухгалтерской отчетности.
Рекомендации при сложившейся ситуации:
- Не учитывать всю сумму поступлений как доход — только 25–30%;
- Задокументировать это в учетной политике, методике тарифа, договоре управления;
- Использовать ссылку на пп. 14 статьи 2 Закона «О жилищных отношениях»;
- В случае разногласий с фискальными органами опираться на нормы Гражданского кодекса.
В пояснительной части использованы материалы научного сотрудника НИИ финансового и налогового права, докторанта ВШП «Әділет» Каспийского общественного университета,магистра юридических наук— Проскуриной К.Ю., опубликованные https://online.zakon.kz/Document/?doc_id=34757350&pos=1;-16#pos=1;-16
Руководитель УЦ «ZHKH-INFO» Алия БОГАЕВА
