Комитет по делам строительства мининдустрии провел анализ регуляторного воздействия (АРВ) по вопросам саморегулирования в сфере строительства.
Как указывается в анализе, качество строительства в Казахстане вызывает много критики, остро стоит проблема с долгостроями. Не менее важной проблемой являются привлечение недобросовестными застройщиками денег дольщиков и продажа недвижимости без разрешительных документов, передает inbusiness.kz.
«Большинство строительных компаний продолжают привлекать средства дольщиков другими способами, то есть не через договор о долевом участии, а посредством предварительных договоров, договоров инвестиций и т. п. Данные мошеннические действия обходят национальное законодательство о долевом участии в жилищном строительстве, направленное на защиту интересов дольщиков, и, как правило, приводят к потере вложенных средств последних», – говорится в заключении.
Согласно официальным источникам, в 2020 году казахстанские строительные компании сдали свыше 14 млн кв. м жилья, а в текущем году планируется сдать более 15 млн кв. м жилья. Учитывая большое количество вводимых жилых квадратных метров в Казахстане, данные проблемы приобрели масштабный характер социального бедствия, приводят данные в МИИР.
По данным комитета строительства, к основным причинам низкого качества следует отнести нехватку квалифицированных работников в области строительных специальностей, недобросовестные действия застройщиков, отступление от проектных технологий, применение устаревшей и несовершенной техники, отсутствие должного контроля со стороны регулирующих органов.
При этом, как подчеркивают разработчики АРВ, действующие сегодня механизмы регулирования не всегда могут решить обозначенные проблемы. Например, безопасность и качество строительства обеспечивается лицензированием субъектов строительной деятельности, архитектурно-строительным контролем и надзором, стандартизацией строительной продукции.
Лицензирование в сфере архитектурной, градостроительной и строительной деятельности осуществляется акиматами, которые не несут материальную ответственность за деятельность строительных компаний и качество выполненных ими работ. В этой связи существует проблема с возмещением материального ущерба физическим и юридическим лицам, окружающей среде, памятникам культуры, пострадавшим от рисков, связанных со строительством.
«Более того, отсутствие прозрачности в получении разрешительной документации и лицензий, несовершенство законодательства в этой сфере создают ущемление прав субъектов строительной деятельности, создание волокиты при рассмотрении документов, а также для коррупционных проявлений, в том числе связанных с неправомерным тиражированием лицензий. Дальнейший контроль за деятельностью субъектов лицензирования как таковой не предусмотрен, механизмы для их проверки с определенной периодичностью на сегодняшний день не установлены, в результате чего лицензией оказываются наделены субъекты, не имеющие после получения лицензии соответствующего материально-технического оснащения (МТО) и штата специалистов. Широкое распространение получила порочная практика покупки предприятий с уже оформленными на них лицензиями на СМР любой категории, не имеющих ни МТО, ни квалифицированного состава сотрудников, ни опыта работы в строительстве», – аргументируют в МИИР.
В министерстве приводят данные, что только в Нур-Султане в период 2021-2023 годов для полного завершения 117 особо проблемных домов (в 33 объектах), с учетом ранее выделенных и планируемых к привлечению финансовых средств, дефицит средств составляет 76,4 млрд. тенге.
В этой связи комитет МИИР предлагает ввести саморегулирование, основанное на обязательном членстве (участии) организаций, осуществляющих строительно-монтажные работы и деятельность по привлечению денег дольщиков. Как полагают разработчики, в этом случае появляется возможность возмещения имущественного ущерба, нанесенного потребителям услуг деятельностью организаций в области строительства.
«Регулирование сферы деятельности со стороны СРО в целом повысит уровень компетентности строительных, проектных и изыскательных организации. Исключаются коррупционные риски в государственных органах, поскольку для допуска на рынок, а также получения разрешений не требуется обращение в государственный орган», – говорится в АРВ.
В министерстве считают, что институт саморегулирования полностью решит проблемы строительной отрасли, такие как некачественное строительство, долгострои, неправомерные привлечения денег дольщиков, отсутствие действенных механизмов ответственности, в том числе материальной, недобросовестная конкуренция, перепродажа разрешительных документов («фирмы-однодневки») и другие.
Мнения экспертов
Как прокомментировала Inbusiness.kz вице-президент Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко, cфера строительства многоквартирных жилых домов и законность продажи объектов строительства частным лицам находится в проблемной зоне уже много лет.
«Я говорю о том, что, во-первых, качество строительства домов оставляет во многих случаях желать лучшего. Несмотря на существование лицензирования в данной области, мы имеем многочисленные проблемы, начиная от полного обрушения домов до случаев, когда целые комплексы дают крен, например в Алматы все дома в м-оне Зердели находятся в статусе укрепления фундаментных работ. И это после того, как дома уже сданы в эксплуатацию и даже заселены! Трещины в фундаменте, трещины в стенах после просадки домов, затопления подвалов уже никого не удивляют», – подчеркивает спикер.
Вторая проблема, по мнению Нины Лукьяненко, – это заключение договоров на продажу объектов в обход действующего законодательства, призванного стоять на страже интересов покупателей в первую очередь.
«С моей точки зрения, если один механизм, я говорю о контроле всех этих моментов со стороны проверяющих органов, не работает, значит, стоит быть мобильными и искать новые механизмы. Обязательное членство в СРО – это тоже не панацея. Однако при верной настройке, возможно, получится избежать 80% проблем, которые присутствуют сейчас. И проблема со лжепредприятиями, когда компания обладает лицензией на строительство, но при этом строительством может не заниматься много лет, и качеством произведенных работ и с заключением самих договоров на продаже объектов.
В этой связи вице-президент Объединенной ассоциации риелторов поддерживает инициативу обязательного членства в СРО. По ее мнению, это может дать толчок к тому, что компании, не соответствующие принятым нормам, могут уйти с рынка. А солидарная ответственность за членов СРО даст возможность более тщательного контроля как за произведенным строительством, так и за соблюдением действующего законодательства в отношении заключенных договоров на продажу объектов.
«Важно понимать, что при обязательном членстве в СРО возмещение за рухнувший дом производят не государство, а все участники конкретной СРО, в которой состоит неблагонадежный застройщик. Велика вероятность, что контролирующие органы СРО будут стоять на страже интересов своих членов и уже на этапе строительства смогут купировать подобные ситуации, чтобы не допустить финансовых потерь», – резюмировала Нина Лукьяненко.
Аналитик-консультант рынка недвижимости ТОО «Оценка собственности» также подчеркивает, что качество строительства и проблемы дольщиков в нашей стране являются давними болевыми точками. По ее мнению, предложение о переходе на систему саморегулирования продиктовано стремлением повысить качество и безопасность строительства, установив совместную ответственность членов СРО за вред, причиненный потребителям их услуг. Также это поспособствует уменьшению расходования средств государственного бюджета.
«На Западе развитие системы саморегулирования стало достойной заменой государственному регулированию. СРО держат под контролем деятельность всех участников рынка, и в их состав входят только опытные мастера. К компаниям, которые хотят стать членами саморегулируемых сообществ, предъявляются серьезные требования. Поэтому они должны эффективно контролировать свою деятельность, иметь определенную материально-техническую базу и квалифицированных специалистов. Все это должно привести к повышению качества работ, которые фирма выполняет», – полагает Анна Шацкая.
По ее словам, активную роль играет контроль со стороны СРО. Документы, которые регламентируют деятельность членов, а также проверки надзорного органа стимулируют к соблюдению стандартов качества, что является дополнительным плюсом СРО как для заказчиков, так и для самих компаний.
«Думаю, сложностей в становлении СРО у нас в стране будет достаточно, но при условии законного функционирования введение этого формата принесет ощутимую пользу», – считает спикер.
Майра Медеубаева
inbusiness.kz
