СИТУАЦИЯ: Поликлиника находится на 1 этаже многоквартирного жилого дома, расходы на содержание общего имущества не оплачивают, так как считают, что помещение выведено из жилого фонда дома и не является частью кондоминиума МЖД.
РАЗБОР СИТУАЦИИ: В многоквартирных жилых домах (МЖД) нередко на первом этаже располагаются коммерческие помещения. Некоторые из них утверждают, что не обязаны участвовать в содержании общего имущества, так как, помещение «выведено из жилого фонда», инженерные коммуникации проведены автономно — отдельно от общедомовых.
Но эти аргументы не освобождают от обязанности участвовать в расходах. Закон говорит: всё, кроме стен и внутренних систем — общее.
Согласно пункту 14 статьи 2 Закона РК «О жилищных отношениях» — “Общее имущество объекта кондоминиума – части объекта кондоминиума (фасады, подъезды, вестибюли, холлы, коридоры, лестничные марши и лестничные площадки, лифты, крыши, чердаки, технические этажи, подвалы, общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок под многоквартирным жилым домом и (или) придомовой земельный участок, элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), кроме квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности, и телекоммуникационного оборудования, являющегося собственностью операторов сотовой связи;»
То есть, общее имущество кондоминиума — это всё, что НЕ является индивидуальной собственностью: фасады, крыша, фундамент, инженерные системы, земельный участок и так далее.
Даже если канализация и отопление у поликлиники проведены отдельно, она всё равно:
использует фундамент, перекрытия, внешние стены и фасад, проходит по общим входам или техническим помещениям, имеет коммуникации, проходящие через общие конструкции (например, вентиляция, электричество).
Кондоминиум — единое целое, и это прописано в пункте 16-5 Закона так: «Кондоминиум многоквартирного жилого дома (далее – кондоминиум) – форма собственности, зарегистрированная в порядке, определенном законодательством Республики Казахстан, при которой квартиры, нежилые помещения, парковочные места, кладовки находятся в индивидуальной (раздельной) собственности, а те части, которые не находятся в индивидуальной (раздельной) собственности, принадлежат собственникам квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок на праве общей долевой собственности, включая единый неделимый земельный участок под многоквартирным жилым домом и (или) придомовой земельный участок;»
Выделить поликлинику «отдельно» невозможно без полного прекращения статуса кондоминиума. А это, по статье 31, возможно только при передаче всех помещений одному собственнику, либо изъятии земли для госнужд.
В пункте 5 статьи 32 Закона, написано: Собственники квартир, нежилых помещений обязаны оплачивать расходы на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума.» В которые входят: ремонт фасадов, кровли, фундаментов, освещение подъездов и придомовой территории, обслуживание общедомового имущества.
Проведение отдельной канализации и отопления не освобождает от:
- использования фасада (например, под кондиционеры),
- ответственности за пожарную безопасность,
- содержания конструктивных элементов здания, от которых зависит и их безопасность.
Если нежилое помещение не участвует в расходах, оно фактически пользуется чужим имуществом бесплатно, создаётся прецедент неравного распределения нагрузки между собственниками.
А также согласно Закона РК «О жилищных отношениях», ст.34, п 4. «Собственник нежилого помещения обязан участвовать во всех расходах на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума.
Собрание вправе устанавливать для собственников нежилых помещений иной размер ежемесячных расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума, который не должен превышать размер ежемесячных расходов, установленных для собственников квартир, более чем в два раза.»
Таким образом, если поликлиника не платит за содержание общего имущества, пользуется фасадом (для вывода оборудования), утверждает, что помещение выведено из объекта кондоминиума (что, по сути, нереально), что имеет отдельно выведенные коммуникации, это не освобождает от ответственности, и собственники МЖД вправе:
- Направить официальную претензию с требованием погасить долю расходов.
- Обратиться в жилищную инспекцию или суд, приложив выписки из закона.
- Потребовать демонтажа оборудования с фасада до погашения обязательств.
Тревожным сигналом, в этом же доме является, то, что помещение, где находится элеваторный узел (тепловой узел, узел ввода тепла) — это ключевой элемент инженерной инфраструктуры дома, тоже в частных руках. Элеватор однозначно относится к общедомовому имуществу и не может находиться в частной собственности и быть недоступным для управления домом.
Для информации всем собственникам нежилых помещений — автономные инженерные сети и нежилой статус не дают право бесплатно пользоваться фасадом, фундаментом, кровлей, участком.
В данном случае поликлиника — такая же часть МЖД, как и квартиры. И она обязана участвовать в содержании общего имущества наравне с остальными.
Руководитель УЦ «ZHKH-INFO» Алия БОГАЕВА
