С 1 июля 2026 года вступают в силу Правила по безопасной эксплуатации строительного объекта кондоминиума, утвержденные приказом Министра промышленности и строительства Республики Казахстан от 29 мая 2026 года №267. Ссылка: https://zan.gov.kz/client/#!/doc/225921/rus
На первый взгляд документ посвящен исключительно вопросам технической безопасности зданий. Однако его содержание показывает, что речь идет не только об эксплуатации объектов недвижимости, но и о вопросах организации управления, финансирования, принятия решений собственниками и привлечения специализированных организаций.
Именно поэтому новые Правила уже сегодня вызывают множество вопросов у управляющих компаний, КСК, ОСИ, профессиональных объединений и самих собственников.
Главная цель документа — безопасность здания
Безусловно, сама идея документа заслуживает поддержки. Государство постепенно переходит от подхода «устранять последствия аварий» к подходу «предотвращать аварии». В Правилах под безопасной эксплуатацией понимается комплекс мероприятий, направленных на поддержание строительного объекта в безопасном техническом состоянии на протяжении всего срока его службы. Фактически впервые на нормативном уровне делается акцент не на форме управления домом, а на результате — безопасном состоянии объекта, хотя о безопасности и комфортном проживании собственников мы пишем постоянно. Это же логично. И особенно актуально для Казахстана, где значительная часть жилого фонда эксплуатируется десятилетиями, а многие инженерные сети, кровли и фасады давно требуют капитального ремонта.
Но возникает главный вопрос: кого касаются новые Правила?
Наиболее интересной и одновременно спорной нормой является пункт 2 Правил:
«Действие настоящих Правил не распространяется на строительные объекты, эксплуатирующиеся в соответствии с Законом Республики Казахстан «О жилищных отношениях»».
Если читать эту норму буквально, возникает неожиданный вывод.
Сегодня подавляющее большинство многоквартирных жилых домов эксплуатируются именно в соответствии с Законом Республики Казахстан «О жилищных отношениях».
Это касается:
- ОСИ;
- КСК;
- управляющих компаний;
- непосредственного совместного управления собственников.
Следовательно, если следовать буквальному толкованию нормы, новые Правила на такие дома вообще не распространяются.
Именно здесь возникает первый принципиальный вопрос:
Если многоквартирные жилые дома исключены из сферы действия Правил, то для каких объектов они разработаны?
Новый термин, который может многое объяснить
Особое внимание заслуживает терминология документа.
В Законе «О жилищных отношениях» используется понятие:
«объект кондоминиума» — единый имущественный комплекс, состоящий из квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности, и общего имущества, которое не может находиться в индивидуальной (раздельной) собственности и принадлежит собственникам квартир, нежилых помещений, парковочных мест, кладовок на праве общей долевой собственности, включая единый неделимый земельный участок под многоквартирным жилым домом и (или) придомовой земельный участок;
В новых Правилах используется иное понятие:
«строительный объект кондоминиума» — единый имущественный комплекс, состоящий из помещений строительного объекта, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности и общего имущества строительного объекта;
На первый взгляд разница кажется незначительной.
В статье 137 Строительного кодекса Республики Казахстан предусмотрено следующее:
«При наличии двух и более собственников решения по безопасной эксплуатации строительного объекта и иным вопросам могут приниматься на общем собрании кондоминиума, созданного на добровольной основе, с учетом соразмерности доли каждого из них в общей площади строительного объекта в соответствии с правилами по безопасной эксплуатации строительного объекта кондоминиума, утвержденными уполномоченным органом по делам архитектуры, градостроительства и строительства».
Однако в юридической технике появление нового термина редко бывает случайным.
Не исключено, что разработчики намеренно пытались выделить отдельную категорию объектов недвижимости, регулирование которых будет осуществляться уже не через жилищное законодательство, а через Строительный кодекс.
Введенная норма фактически говорит о том, что если у строительного объекта (например, здания, бизнес-центра, торгового центра или другого объекта) есть два и более собственника, то вопросы его безопасной эксплуатации могут решаться коллективно через общее собрание.
Что означает «кондоминиум, созданный на добровольной основе»?
Речь идет не о кондоминиуме в понимании Закона РК «О жилищных отношениях» для многоквартирных жилых домов, а о кондоминиуме как форме общей собственности на строительный объект, где есть несколько владельцев.
Например – отдельно стоящие:
- торговый центр, где помещения принадлежат разным собственникам;
- офисное здание с разными владельцами этажей или офисов;
- административные здания;
- бизнес-центры;
- многофункциональные объекты;
- иные объекты кондоминиума, не относящиеся к многоквартирному жилищному фонду
Если данное предположение верно, то Правила могут быть ориентированы прежде всего на вышеупомянутые объекты.
Однако прямого ответа на этот вопрос документ не содержит.
Почему возникают сомнения
Если бы Правила регулировали исключительно вопросы технической безопасности, вопросов было бы значительно меньше.
Однако документ содержит положения, которые традиционно относятся к сфере жилищных отношений.
В частности, Правила регулируют: проведение собраний собственников,порядок голосования, утверждение смет, установление размеров взносов, принятие решений о ремонте, выбор эксплуатирующей компании, утверждение отчетности.
Все эти вопросы уже подробно урегулированы Законом «О жилищных отношениях».
Поэтому возникает закономерный вопрос: если Правила не распространяются на дома, управляемые по Закону «О жилищных отношениях», то зачем в них фактически создается собственная система управления кондоминиумом?
Именно это создает впечатление появления параллельного механизма регулирования.
Эксплуатирующая компания: новый субъект или новое название старых участников рынка?
Еще один вопрос связан с введением понятия «эксплуатирующая компания».
Согласно Правилам, такая организация обеспечивает: техническое обслуживание объекта,
эксплуатационный контроль, организацию текущего ремонта, подготовку отчетности,
выполнение мероприятий по безопасной эксплуатации.
По сути, речь идет о функциях, которые сегодня уже выполняют управляющие компании и иные субъекты управления объектом кондоминиума.
Отсюда возникает логичный вопрос:
является ли эксплуатирующая компания новым участником рынка или речь идет лишь о новом наименовании уже существующих субъектов управления?
От ответа на этот вопрос будут зависеть требования к квалификации персонала, профессиональным стандартам, признанию квалификаций и ответственности за эксплуатацию объектов.
Финансовая модель: новые механизмы или дублирование существующих?
Правила предусматривают:
- обязательные взносы на безопасную эксплуатацию;
- целевые взносы;
- отдельный сберегательный счет;
- ежегодную смету расходов;
- обязательный годовой отчет.
С точки зрения прозрачности это положительные инструменты.
Однако практически все перечисленные механизмы уже существуют в системе управления многоквартирными домами.
Поэтому остается открытым вопрос:
создается ли новый финансовый режим эксплуатации либо происходит дублирование механизмов, предусмотренных жилищным законодательством?
Для собственников это принципиально важно, поскольку речь может идти о появлении дополнительных обязательных платежей либо о пересмотре существующей структуры расходов.
Необходимы официальные разъяснения
До начала практического применения Правил представляется необходимым получение официальной позиции Министерства промышленности и строительства по следующим вопросам:
- Какие именно объекты относятся к категории «строительный объект кондоминиума»?
- Чем понятие «строительный объект кондоминиума» отличается от понятия «объект кондоминиума»?
- Является ли эксплуатирующая компания новым субъектом управления?
- Как будут соотноситься требования Строительного кодекса и Закона «О жилищных отношениях» в случае их одновременного применения?
- Не приведет ли внедрение новых Правил к возникновению двойного регулирования одних и тех же правоотношений?
Новые Правила по безопасной эксплуатации строительного объекта кондоминиума отражают правильное стремление государства усилить контроль за техническим состоянием недвижимости и предотвратить аварийность зданий. Однако документ поднимает значительно более широкий вопрос, чем просто безопасность эксплуатации. Сегодня остается неясным, создается ли новая система регулирования отдельных объектов кондоминиума в рамках Строительного кодекса либо речь идет лишь о дополнительном техническом регулировании существующей системы управления.
Пока данный вопрос не будет официально разъяснен, пункт 2 Правил — Действие настоящих Правил не распространяется на строительные объекты, эксплуатирующиеся в соответствии с Законом Республики Казахстан «О жилищных отношениях» способен стать источником различных толкований и правоприменительных споров.
А значит, ключевой вопрос отрасли, который мы зададим через портал в Министерство промышленности и строительства РК сегодня звучит так:
если Правила не распространяются на объекты, эксплуатируемые в соответствии с Законом «О жилищных отношениях», то кто именно станет их основным адресатом и зачем в документе фактически воспроизводится собственная модель управления кондоминиумом?
Именно ответ на этот вопрос позволит понять, идет ли речь о совершенствовании системы эксплуатации недвижимости или о формировании нового параллельного механизма регулирования кондоминиума в Казахстане.
Руководитель УЦ «ЖКХ-ИНФО» Алия БОГАЕВА
