- Обзор международного опыта
О развитии коммунальной инфраструктуры
К 2050 году 3,9 миллиарда человек (40 % население земли) вероятно будет жить в бассейнах рек в условиях сильного дефицита воды.
Прогнозируется увеличение потребления воды на 55 % в глобальном масштабе. Охват городского населения централизованным водоснабжением в странах, входящих в состав Организации экономического сотрудничества и развития, остается высоким, однако часто нарушаются условия водоснабжения, такие как прорывы трубопроводов и неучтенный расход. Доходы часто не покрывают эксплуатационные расходы, даже без учета технического обслуживания и капитальных затрат.
Почти 65 % проектов в области водоснабжения и санитарии использовали гранты Европейского союза на:
подготовку необходимой проектной документации, например, технико-экономических обоснований, анализа затрат и выгод;
поддержку создания и функционирования подразделения по реализации проектов;
наращивание потенциала местных органов власти и повышение их организационной эффективности;
совершенствование эксплуатации и технического обслуживания существующих систем.
По прогнозам Всемирного Банка многие инфраструктурные проекты водоснабжения и водоотведения будут развиваться через государственно-частное партнерство (далее – ГЧП).
Хотя этот общий термин широко используется, он не определяет никакой конкретной структуры проекта, кроме той, в которой два сектора тем или иным образом сотрудничают в области финансирования, управления и/или собственности проектов. Единого для всех решения не существует, и каждая модель финансирования структурируется с учетом конкретных обстоятельств.
Особенно это относится к водохозяйственной инфраструктуре, где отдельные проекты в значительной степени привязаны к конкретным объектам и часто включают в себя ряд заинтересованных сторон.
В большинстве зарубежных стран управление в сфере жилищно-коммунального хозяйства (далее – ЖКХ) рассматривается как отдельный вид предпринимательской деятельности, за которую управляющая организация получает вознаграждение от собственников помещений, а ответственность перед ними за содержание здания несет объединение (ассоциация, товарищество) собственников жилья.
«Голландская модель» – государственное владение и управление системой ЖКХ через создаваемое частное предприятие.
«Французская модель» – передача государственных активов системы ЖКХ под управление частному сектору через механизмы ГЧП.
«Британская модель» – частное владение и управление системой ЖКХ через приватизацию всех государственных активов в сфере ЖКХ. Роль государства ограничивается регулированием и поддержкой сектора.
В Финляндии всеми коммунальными системами владеет город, при этом множество электростанций находится в частных руках, а теплоснабжение –централизованное. В Финляндии у горожанина есть право и технические возможности выбора (у кого выгоднее покупать услуги).
Водоканал – структура, которой полностью владеет город. Это коммерческое предприятие со своим бюджетом. В его распоряжении находятся инфраструктура водоснабжения, канализационные сети и водонапорные башни.
Фирмы, занимающиеся электро-, газо- и водоснабжением, канализацией, сбором и переработкой мусора и всех промышленных отходов, работают по контракту с муниципалитетами.
Существуют разные типы контрактов, одни предусматривают только эксплуатацию указанных систем, другие – ответственность за ремонт, третьи – за строительство новых объектов, в том числе за строительство инфраструктуры ЖКХ для новых городских районов. Заказы на эксплуатацию и строительство распределяются через тендеры, которые проводятся муниципалитетами с обеспечением регулярного контроля.
Примечателен опыт Швеции в сфере теплоснабжения. Так, в 1949 году образована Шведская ассоциация централизованного теплоснабжения (SDHA), которая включает порядка 130 компаний, производящих 98 % централизованного теплоснабжения страны. Ассоциация действовала как независимый орган до 2016 года, когда она была объединена с национальной ассоциацией электроснабжения и распределения в Swedenergy.
Интересен опыт ассоциации в вопросах введения системы контроля качества для распределительных сетей, внедренной в 1970-х годах, которая показала свою эффективность в выявлении некачественного производства и установки материалов. Также ассоциация сыграла важную роль в разработке технических стандартов, которые внесли большой вклад в развитие сектора централизованного теплоснабжения Швеции.
Рассмотренный опыт зарубежных стран показал наиболее приемлемые в условиях страны механизмы привлечения инвестиций для реализации проектов по развитию и модернизации коммунальной инфраструктуры через гранты (аналог целевые текущие трансферты и субсидии из республиканского бюджета), государственно-частное партнерство через внедрение эффективного менеджмента (доверительное управление, сервисные контракты, автоматизация процессов, приборизация).
О развитии жилищной инфраструктуры
Большинство стран принимает различные меры по повышению доступности жилья, реализуемые и в нашей республике. В соответствии с социальными стандартами Организации Объединенных Наций показатель обеспеченности жильем должен соответствовать 30 кв. метрам на одного жителя. Данного уровня достигли Китайская Народная Республика (32 кв. м.), Германия (39 кв. м.), Соединенные штаты Америки (далее – США) (69,7 кв. м.) и Соединенное Королевство Великобритании и Северной Ирландии (далее – Великобритания) (70 кв. м).
В Великобритании реализуется программа доступного жилья на 2021 – 2026 годы (AffordableHomesProgramme 2021 to 2026). Предоставление жилья основано на балльной системе и рассчитана для наиболее нуждающихся. По последней оценке фонд социального жилья в Великобритании составляет приблизительно 4 млн квартир и домов, тогда как число людей, ожидающих жилье в очереди, превышает 1,2 млн. Арендная стоимость социального жилья значительно ниже рыночной (до 80 % рыночной цены). После определенного времени жильцы муниципальных домов имеют право на выкуп жилья, а стоимость выкупа зависит от времени проживания. Также правительством Великобритании оказывается помощь в покупке жилья определенным группам людей. Так, по программе покупки жилья («Homebuy» scheme) выдается заемный капитал в размере 25 % от покупной цены недвижимости, который возвращается при перепродаже жилья, в сумме составляющей 25 % от стоимости имущества на момент продажи. По указанным кредитам не начисляются проценты.
В настоящее время в Канаде действует программа «Канадская национальная жилищная стратегия на 2019/20 – 2029/30 годы», которая направлена на оказание помощи гражданам страны, нуждающимся в недорогом современном жилье, а также предоставление ипотечных кредитов для стабилизации рынка жилья.
Предусмотрены строительство 100 тыс. жилых домов для обеспечения жильем 530 тыс. семей, а также субсидирование арендной платы и жилищное пособие. Арендная плата субсидируется, если аренда жилья превышает 30 % доходов семьи до уплаты налогов.
В Чили также предусмотрен ряд субсидий, нацеленных на помощь определенным группам общества в приобретении собственного жилья. На эти цели страна тратит около 0,5 % ВВП, что является относительно высоким показателем. Первая программа нацелена на обеспечение населения жильем, объем субсидий может превышать 30 тыс. долларов США (2014 год), тогда как аппликантам необходимо внести минимум 420 долларов собственного капитала (4 % средней годовой заработной платы). Также в стране действует программа по субсидированию арендного жилья. Программа создана для молодых семей, чьи потребности в жилплощади в среднесрочной перспективе могут измениться. Ежемесячный размер фиксированной субсидии составляет примерно 135 долларов США. Также следует отметить строительство полуготовых домов. Идея заключается в том, чтобы дать возможность для расширения площади жилья самостоятельно.
Почти во всех странах Организации экономического сотрудничества и развития жилищная поддержка предоставляется за счет жилищных пособий, на которые приходится от 0,6 до 1,8 % ВВП. Страны ОЭСР в основном поддерживают предоставление социального арендного жилья.
Кроме того, в странах ОЭСР получили распространение инвестиционные фонды недвижимости (REIT–RealEstateInvestmentTrust) – частные компании (фонды), которые за счет коллективных инвестиций (паев, долей) приобретают объекты недвижимости или ипотечные ценные бумаги (закладные, ипотечные облигации), затем предоставляют их в аренду с целью получения прибыли.
К середине 70-х годов Швеция достигла самых высоких в мире стандартов качества жилья, благодаря реализации государственной программы «Программа миллиона квартир». Данная программа была из двух составляющих: субсидирование арендной платы и финансирование строительства напрямую из государственного бюджета при участии Центрального Банка Швеции.
В настоящее время доля государственного жилья в Сингапуре составляет 80 % от всего жилищного фонда страны, при этом порядка 86 % сингапурцев проживает в государственных общественных домах, которые были построены на условиях займа. Все работающие граждане Сингапура и их работодатели платят обязательные фиксированные ежемесячные взносы в Центральный сберегательный фонд CPF (CentralProvidentFund), которые распределяются на три индивидуальных счета работника: обычный (ordinaryaccount) – покупка жилья, оплата ипотеки, страхование семьи, образовательный заем, инвестиции; специальный (specialaccount) – накопления на будущую пенсию, инвестиции; медицинский (medisaveaccount) – расходы на медицинское обслуживание, приобретение полиса медицинского страхования.
С 1986 года, благодаря государственной поддержке, в США профинансировано 2,4 млн единиц доступного арендного жилья и привлечено более 75 млрд долларов прямых инвестиций. Государством предоставлены стимулы частным инвесторам, которые готовы строить арендное жилье для населения с низкими доходами. 40 % арендного жилищного фонда должно быть доступно семьям с доходом до 60 % медианного дохода либо 20 % тем, чьи доходы составляют 50 % и меньше.
Жилищная модель в Нидерландах основана на жилищных ассоциациях, которые обеспечивают 80 % социального арендного жилья. Социальное жилье в Нидерландах предоставляется через зарегистрированные организации социального жилья, которые являются частными некоммерческими организациями, на них возложена юридическая задача предоставлять приоритет обеспечения жильем семье с более низким доходом.
За последнее десятилетие политика в области строительства доступного жилья Турции вышла на новый этап в контексте создания единого оператора жилья «TOKi». Основным направлением является малоэтажная застройка с акцентом на «горизонтальную урбанизацию» (50 тыс. ед. жилья). Социальное жилье ориентировано на семьи с низким доходом, а ежемесячные платежи зависят от темпов роста заработной платы в государственном секторе и инфляции. Условия по ипотеке «TOKi» устанавливаются в зависимости от финансовых возможностей семьи (в среднем от 10 до 20 лет).
В целях комплексной поддержки жилищного сектора и обеспечения доступным жильем граждан России в 2018 году был создан единый институт развития жилищной сферы «Дом. РФ». Задачами института являются развитие рынка ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг, развитие рынка арендного жилья, в том числе с использованием механизмов коллективных инвестиций, обеспечение застройщиков земельными ресурсами, а также формирование комфортной городской среды.
Кроме того, Правительством Москвы в 2017 году запущена программа реновации жилья. Основная задача программы реновации – не допустить массового появления аварийного жилищного фонда в городе Москве и одновременно скорректировать накопленные за предыдущие десятилетия диспропорции развития города и сформировать городскую среду принципиально нового качества.
В программу реновации включены МЖД первого периода индустриального домостроения (аналогичные им по характеристикам конструктивных элементов), жители которых поддержали включение их домов в программу реновации (более 70 %).
На сегодня в программу реновации включено 5,2 тыс. жилых домов.
Всем собственникам и нанимателям жилья, включенным в программу реновации, бесплатно предоставляются равнозначные жилые помещения. Собственникам нежилых помещений гарантируется предварительное и равноценное возмещение в связи с изъятием таких нежилых помещений.
Финансирование программы реновации осуществляется путем привлечения средств бюджета города Москвы.
Яркий пример программы реновации продемонстрировала Америка в период с 1949 по 1974 годы. Грандиозный проект охватил 458 городов, было переселено 2 миллиона семей и осуществлено 2100 проектов за счет федерального бюджета. Силы программы были направлены на преобразование бедных районов, устранение старого жилищного фонда и создание нового привлекательного облагороженного жилья.
Программа вызвала большой резонанс. Некоторые города и районы действительно улучшались, появлялись обновленные дома, офисные здания и парки. Однако были и жители бедных, подлежащих программе реновации районов, которые так и не получили взамен новое жилье. Так, в 1954 году в юго-западном районе Вашингтона были переселены тысячи семей, которым не предоставили взамен никакого жилья, так как на тот момент это не было предусмотрено Законом. Многие из тех семей были афроамериканскими.
В настоящее время согласно исследованиям можно заключить, что опыт реновации с США все же был позитивным.
Впервые потребность в реновации в Японии ощутили в начале XX-го века после землетрясения. Многие люди лишились домов, и весь деревянный жилой фонд заменили постройками из бетона. На месте разрушенных появилось около 2,5 тысяч домов. В 50-е годы и они были разрушены, так как перестали отвечать потребностям в комфорте и безопасности. В 1986 году в Японии была проведена очередная программа реновации. В отличие от США программа финансировалась не только бюджетными, но и частными средствами. В реновации участвовало 22 города, но из-за экономического кризиса программа была приостановлена и реализована позже намеченного срока на 10 лет.
Не все дома проекта подлежали замене. Некоторые постройки обошлись
незначительными преобразованиями, что позволило избежать серьезных конфликтов.
Для того, чтобы процесс реновации проходил спокойнее для жителей, их вовлекали в обсуждение планов проекта. В Японии организовывали переговоры с инвесторами и строителями, чтобы избежать недовольств. На заключение соглашения иногда уходило много времени, но этому уделялось достаточно внимания, и лишь, когда проект был одобрен 90 % собственников, приступали к его реализации.
Одним из самых позитивных опытов перестройки считается опыт, полученный в Восточной Германии. Панельные дома послевоенного времени устарели и обветшали, некоторые приобрели статус аварийных. Разработка проекта началась в начале 1990-х годов. Немецкий архитектор Штефан Форстер принимал непосредственное участие в перестройке. Суть проекта заключалась не в сносе домой, а в их модернизации.
Оглядываясь на опыт зарубежных стран можно заключить, что программы реновации в зависимости от целей, задач и ресурсов могут осуществляться по-разному. Некоторые, чаще всего европейские, страны предпочитают сносу реконструкцию и модернизацию старого жилищного фонда. Другие же, такие как США, Япония, Турция, заменяли старые кварталы новыми.
В Германии законодательством определены организационные принципы жилищных кооперативов собственников жилья, которые осуществляют некоммерческую деятельность. С целью накопления средств для осуществления мелкого либо капитального ремонта здания, а также мест общественного пользования, существует коммунальная касса. Ежегодно на собраниях домоуправления и владельцев принимаются решения о планируемых мероприятиях, проводимых в доме (покраска фасада, установка лифта, ремонт, строительство детской площадки и т.п.), и объеме средств, которые владельцы будут вносить в коммунальную кассу.
Рассмотренный опыт зарубежных стран показал ряд аналогичных инструментов, применяемых в республике для решения жилищных вопросов населения. К примеру, по опыту Великобритании и Канады оказывается помощь в приобретении жилья определенным группам населения через строительство социального жилья, льготных займов и жилищных сертификатов. Кроме того, по опыту Канады и стран ОЭСР внедряются жилищные выплаты на субсидирование арендной платы в частном жилищном фонде. По опыту России создана Казахстанская жилищная компания (аналог «Дом. РФ»), специализирующая на привлечении инвестиций в строительство жилья через различные механизмы. По опыту России, Японии и Германии внедряются программы реновации «старых кварталов». На основе германского опыта в 2020 году внедрили на законодательной основе переход на новые формы управления объектами кондоминиума.
