Сегодня можно совершенно точно констатировать: казахстанская реформа в сфере ЖКХ откровенно пробуксовывает. И это несмотря на то, что так долго обсуждаемый и ожидаемый закон РК «О жилищных отношениях» с поправками и изменениями был принят и утвержден на самом высшем уровне уже более года тому назад. И за прошедший срок он вполне мог бы быть исполнен. Но прошел уже год и два месяца, а исполнение вышеупомянутого документа – все еще находится в стагнации.
Многие СМИ, и наша газете в числе первых, объясняли народу и неоднократно, что такие формы управления МЖД, как ОСИ и Простые товарищества, идущие на смену КСК, это веление времени и закона. Но, воз с нововведениями, по большому счету, пока что с места так и не тронулся. Почему? Сегодня на эту тему рассуждает гость редакции председатель ПКСК «Самал» Ерлан Бисембаев.
НАША СПРАВКА:
Е. Бисембаев с 2010 года и по сей день – бессменный руководитель одного из самых больших и успешно действующих кооперативов в Медеуском районе. Кооператив не раз завоевывал призовые места в городских конкурсах среди кооперативов собственников квартир. По образованию Е. Бисембаев – инженер-строитель, проживает в одном из 41 МЖД возглавляемого им ПКСК.
Слово профессионалу:
— Сразу после прочтению новой редакции закона он показался мне, как, впрочем, и многим другим экспертам в области ЖКХ, сырым, однобоким и во многих аспектах недоработанным. Прошедший год подтвердил эти опасения. По истечению года стало понятно, что предлагаемая нам всем концепция «Один дом – одно ОСИ» применима только для крупных, причем новых жилых комплексов, а так же для домов имеющих дополнительные доходы от сдачи в аренду подвальных помещений и от рекламы. Остальным же МЖД в основном из числа вторичного жилья, а таких в стране насчитывается около 80%, такая форма управления, как ОСИ, в связи со своей экономической непривлекательностью и большими трудностями организационного характера, оказалась совершенно непригодной.
Во-первых, в небольших домах с регистрацией ОСИ появляются новые дополнительные статьи расходов, которые ложатся непосильной ношей на плечи собственников квартир, а именно: содержание собственного управленческого аппарата (председателя и бухгалтера), возможное (если на то будет решение общего собрания) содержание стороннего управленческого аппарата (УК или управляющего МЖД), и, наконец, содержание управленческих аппаратов всевозможных сервисных компаний. Данные статьи расходов, появившиеся буквально на ровном месте, неминуемо потянут за собой увеличению тарифов в 3-4 раза. Во-вторых, в доме (80 тысячах домах) очень трудно, и зачастую почти невозможно будет найти хотя бы одного грамотного собственника квартиры желающего занять должность председателя ОСИ.
Отсутствие денег и грамотного руководства – вот те две основные причины, которые отпугивают жителей домов вторичного жилья от принятия решения по организации на своем доме такой формы управления, как ОСИ. Результат очевиден – реформа стоит на месте.
Есть ли выход? Сейчас большинство экспертов единодушно сходятся во мнении, что для домов вторичного жилья более приемлема, при условии правильной ее организации, была и есть – форма управления КСК (ПКСК). В крупных кооперативах деньги в достаточном количестве уже имеются, поэтому нет необходимости увеличивать тарифы, и грамотное, опытное руководство там тоже в основном уже есть. Осталось лишь в недобросовестных КСК, такие тоже имеют место быть, помочь жителям избавиться, от неугодных и не оправдавших их доверие, председателей. То есть создать, наконец, реально действенные механизмы переизбрание руководителей КСК (ПКСК) и перехода домов из одних органов управления в другие, чего сейчас, к сожалению, нет.
Можно по этому пути пойти дальше, и для более успешной и продуктивной работы организовать по примеру нашего кооператива форму управления, работающую на принципах домоуправления со своей аварийной службой и бригадой дворников. Десять лет назад наш ПКСК «Самал» по наитию и на свой страх и риск организовал в границах своих полномочий домоуправление и уже через пять лет перешел из разряда одного из самых худших в разряд лучших кооперативов города.
Модель домоуправления, даже при наличии невысоких тарифов (25 т/м2), оказалась одной из самых перспективных и эффективных форм управления домами вторичного жилья. Высокий КПД работы в таких кооперативах обеспечивается за счет низких расходов на содержание управленческого аппарата (чем больше домов — тем ниже расходы) и наличием собственной недорогой сервисной службы. В то же время эта модель управления имеет огромный внутренний потенциал. Имея достаточные для нормальной работы низкие тарифы, при увеличении которых, хотя бы до уровня (40-50 т/м2), можно достичь значительного (двукратного) увеличения темпов, качества и объемов выполняемых работ. Такого нет, и никогда не будет ни в однодомных ОСИ, и тем более в однодомных ПТ, созданных на малоквартирных (до 100 квартир) домах вторичного жилья. Здесь, к сожалению, все дополнительные денежные средства, полученные от вынужденного увеличения тарифов, будут уходить исключительно на содержание дополнительных органов управления.
В то же время домоуправление, образованное на базе КСК – это сугубо некоммерческий аналог управляющих компаний, только с одной большой разницей: они в отличие от коммерческих структур освобождены от уплаты большинства налогов и, самое главное, их уставная деятельность не направлена на извлечение прибыли. В домоуправлениях все денежные средства идут только по прямому назначению, а именно: на содержание и ремонт общедомового имущества и на благоустройство придомовой территории.
И последнее: в крупных КСК (домоуправлениях) намного выгоднее иметь один общий счет, и не накапливать годами, а использовать денежные средства сразу на ремонтные работы по мере производственной необходимости. И одновременно с этим вести обязательный строгий внутренний подомовой учет расходов и доходов каждого дома. Вот здесь бы очень кстати и пригодились бы вновь образованные Советы домов.
Почему бы эту уже апробированную на нашем кооперативе фишку (домоуправление) не повторить, но уже в масштабах всей нашей необъятной страны?
Как говорится, вопрос интересный! Единственное, что смущает многих опрошенных редакцией оппонентов КСК – а не поздно ли он задан – все-таки закон уже принят, и отменять его, не попробовав новой формы управления на практике, вряд ли целесообразно.
А может быть действительно, инициировать поправки, предоставляющие людям право свободного выбора: создавать ли им новые формы управления ОСИ или ПТ, оставаться ли в тех КСК, работа которых их удовлетворяет, переходить ли в другие более благополучные КСК или заключать договора на управления с управляющими компаниями. Пусть народ сам решает, что да как! Что им выгодно, а что противопоказано!
Источник: Юридическая газета
