Вариант 1: домом управляет уполномоченное лицо
Поддержание и восстановление санитарного и технического состояния придомовой территории многоквартирного жилого дома осуществляются за счет средств местных бюджетов базового уровня и бюджета города Минска (ч. 1 п. 3 ст. 32 Жилищного кодекса Республики Беларусь).
Данный механизм применяется к домам, в которых не созданы организации собственников и которые управляются уполномоченным лицом, назначенным местным исполнительным и распорядительным органом (ст. 154 ЖК).
Поддержание и восстановление санитарного и технического состояния придомовой территории относится к обязанностям организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги (абз. 5 п. 2 ст. 90, п. 2 ст. 155 ЖК, подп. 6.1 п. 6 ст. 16 11 Закона Республики Беларусь от 16.07.2008 № 405-З «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг»), то есть и к обязанностям уполномоченного лица (подп. 3.1 п. 3 Типового договора на управление общим имуществом совместного домовладения, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 16.11.2020 № 654).
Уполномоченное лицо обеспечивает поддержание и восстановление санитарного и технического состояния придомовой территории на основании договора на управление общим имуществом совместного домовладения либо самостоятельно, либо с привлечением сторонней организации.
Поддержание и восстановление санитарного и технического состояния придомовой территории многоквартирного жилого дома не относится к жилищно-коммунальным услугам, оказываемым на конкурентной основе (п. 1 ст. 11 Закона № 405-З). Таким образом, в случае привлечения сторонней организации уполномоченное лицо выбирает ее самостоятельно, без проведения конкурса и согласования с жильцами.
Если жильцы дома недовольны качеством санитарного и технического состояния придомовой территории, они могут подать жалобу самому уполномоченному лицу, а также в местный исполком (абз. 5–6 ст. 25 Закона № 405-З), и требовать либо надлежащего оказания услуг, либо расторжения договора со сторонней организацией и заключения договора с иным исполнителем.
Вариант 2: домом управляет организация собственников
Поддержание и восстановление санитарного и технического состояния придомовой территории, переданной в аренду или для обслуживания жилых домов организациям собственников, организациям, имеющим в собственности, владении либо пользовании объекты жилищного фонда, осуществляются ими за счет собственных средств (ч. 2 п. 3 ст. 32 ЖК).
Отметим, что если придомовая территория передана в аренду или для обслуживания жилых домов организации собственников, но управление осуществляется уполномоченным лицом (например, не избран председатель правления), то поддержание и восстановление санитарного и технического состояния придомовой территории осуществляется уполномоченным лицом на основании договора на управление общим имуществом совместного домовладения либо самостоятельно, либо с привлечением сторонней организации за счет средств организации собственников (взносов членов).
Отказаться от исполнения договора на управление общим имуществом члены организации собственников не могут, поскольку потребитель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора в случаях, если участниками совместного домовладения принято решение:
- о создании товарищества собственников;
- об управлении общим имуществом непосредственно участниками совместного домовладения;
- о согласовании с местным исполнительным и распорядительным органом избранного на общем собрании участников совместного домовладения председателя правления товарищества собственников, организации застройщиков (п. 13 Типового договора на управление общим имуществом совместного домовладения).
Организация собственников обязана обеспечивать организацию обслуживания объектов недвижимого имущества, а также придомовой территории (абз. 2 п. 1 ст. 178 ЖК). Председатель правления организации собственников обязан выполнять требования актов законодательства по управлению общим имуществом совместного домовладения, в том числе по качественному и своевременному обеспечению предоставления жилищно-коммунальных услуг, содержанию общего имущества совместного домовладения и придомовой территории (абз. 3 п. 3 ст. 170 ЖК).
Организация собственников обеспечивает поддержание и восстановление санитарного и технического состояния придомовой территории либо самостоятельно, либо с привлечением сторонней организации (абз. 6 п. 1 ст. 177 ЖК).
В случае привлечения сторонней организации председатель правления организации собственников выбирает ее самостоятельно, если иное не предусмотрено решением общего собрания собственников (абз. 6 п. 2, ст. 170 ЖК).
Общее собрание организации собственников вправе принять решение о выборе определенной организации для поддержания и восстановления санитарного и технического состояния придомовой территории либо обязать председателя правления провести конкурс.
Если члены организации-собственников недовольны качеством поддержания и восстановления санитарного и технического состояния придомовой территории (или просто хотят сменить исполнителя), они могут принять на общем собрании организации собственников решение об одностороннем отказе от договора в соответствии со ст. 736 Гражданского кодекса Республики Беларусь.
Обустройство придомовых территорий элементами озеленения, благоустройства и их дальнейшее содержание
Обустройство придомовых территорий элементами озеленения, благоустройства и их дальнейшее содержание относится к дополнительным жилищно-коммунальным услугам (Перечень дополнительных жилищно-коммунальных услуг, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 27.01.2009 № 99).
Если потребителями принято решение об оказании соответствующей дополнительной жилищно-коммунальной услуги, то организация собственников обязана организовать ее оказание.
Данная услуга оказывается на конкурентной основе (п. 1 ст. 11 Закона № 405-З).
В случае, если управление общим имуществом совместного домовладения осуществляется организацией собственников, решение о выборе исполнителя жилищно-коммунальных услуг, оказываемых на конкурентной основе, в интересах потребителя может приниматься организацией собственников (ч. 2 п. 3 ст. 11 Закона № 405-З).
В случае, если управление общим имуществом совместного домовладения осуществляется уполномоченным лицом, решение о выборе исполнителя жилищно-коммунальных услуг, оказываемых на конкурентной основе, указанных в договоре на управление общим имуществом совместного домовладения, в интересах потребителя принимается уполномоченным лицом (ч. 3 п. 3 ст. 11 Закона № 405-З).
В указанных случаях выбор исполнителя осуществляется по результатам проведения конкурса в порядке, определяемом Положением о порядке проведения конкурсов на оказание жилищно-коммунальных услуг (выполнение работ), предоставляемых на конкурентной основе, утвержденном постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 02.12.2019 № 826.
Если жильцы дома недовольны качеством обустройства придомовых территорий, элементами озеленения, благоустройства и их дальнейшего содержания, они могут подать жалобу самому уполномоченному лицу с требованием расторжения договора с победителем конкурса и заключения договора с иным исполнителем.
В организации собственников аналогичные требования могут быть обращены председателю правления, в том числе путем принятия решения общим собранием организации собственников.
В заключение отметим, что все споры, связанные с поддержанием и восстановлением санитарного и технического состояния придомовой территории многоквартирного жилого дома, могут быть разрешены в административном (путем обращения в местный исполком) или в судебном (путем подачи жалобы в суд) порядке.
Олег БАНДЫК, юрист
