С 20 по 25 июня состоялась поездка в Германию в город Бохум рамках проекта PROMHOUSE «Профессиональная подготовка и квалификация для управляющих недвижимостью».
В мероприятии приняли участие представители ассоциаций, управляющих компаний образовательных учреждений, министерства образования республик Казахстан и Узбекистан, а также представители Казахстанской жилищной компании.
Проект финансируется Европейским союзом, через программу «Центральная Азия Инвест».
Функционирующий рынок управления жильем должен предоставлять и обеспечивать профессиональные качественные современные услуги по содержанию и ремонту жилых домов, что в конечном итоге необходимо для повышения уровня жизни и жилищных стандартов, а также для более интенсивной декарбонизации фонда зданий.
По мере возникновения конкуренции между компаниями поставщики услуг на рынке вынуждены делать свои услуги привлекательными и клиентоориентированными. Собственники должны получать больше возможностей для выбора и могут влиять на общее качество рыночных предложений через свои решения и размещение заказов.
И самое важное, что подчеркивали все спикеры – это обученные,сертифицированные профессионалы, которые должны приходить на рынок управления жильем.
Именно профессиональной подготовкой профессиональных управляющих занимаются в образовательном центре экономики жилищного хозяйства и недвижимости(EBZ).
Директор,Академии ЕБЦ, господин Клаус Лайхтман рассказал о том,как образовался центр и программах подготовки специалистов для отрасли ЖКХ. Об энергетической модернизации зданий и их возрастающем значении для управляющих МЖД.
Ассоциация среднего бизнеса в области недвижимости действует с 1946 г и функционирует как на федеральном, так и на земельных уровнях. Заказчики и разработчики строительных проектов, управляющие недвижимостью, управляющие объединениями собственников жилья, проектировщики и поставщики услуг в области жилья входят в состав членов федерального союза частных компаний, управляющих недвижимостью. Они основали Фонд, целью которого является: Содействие образованию, повышению квалификации, переподготовке кадров, высшему образованию и науке в сфере жилищного хозяйства, недвижимости и ипотечного кредитования. Фонд поддерживает образовательные структуры ЕБЦ / EBZ (см. Рис. 1 и Рис. 2)
.
- EBZ Berufskolleg – ЕБЦ Колледж
- EBZ Akademie – ЕБЦ Академия
- EBZ Business School– University of Applied Sciences – ЕВЦ Бизнес-школа – Университет прикладных наук
- InWIS GmbH / InWIS Forschung und Beratung GmbH – InWIS консалтинг и исследования, ГМБХ (ООО)
Доля жилой собственности в Германии на 2020 год составила 50,4 %, об этом информировал экономист по недвижимости,Массимо Фюльбек. Участниками процесса управления жилой собственностью являются – управляющие,собственники, мастера,арендаторы, обслуживающие подрядчики и все они подчиняются закону о жилой собственности,гражданскому кодексу ещё порядка 70 законам,которые их касаются.
И приоритетным является соблюдение закона, который превыше всего.
Собственники квартир простым большинством на собрании могут принять любое решение по своему дому. Это могут быть вопросы модернизации, ремонта, стоимости строительных материалов,определение размера ежемесячной квартплаты,отчетность управляющего.
При решение вопросов модернизации в процессе помимо управляющего участвуют архитектор, консультанты по энергосбережению, строительный инженер( прораб по нашему), электрики, сотрудник от администрации управляющий санацией, и от объединения собственников жилья — совет жильцов.Надо принять во внимание,что при строительстве, как и при модернизации домов большое значение придается именно энергосбережению в помещениях. Энергосберегающие мероприятия довольно дорогое удовольствие, но как показывает опыт необходимое. Многолетний срок эксплуатации многих домов показывает большие энерго и теплопотери,которые влияют на финансовое положение собственников.
В Германии профессиональные управляющие занимаются не только многоквартирными домами, но и другой недвижимостью — управляют гостиницами, супермаркетами, практически любыми зданиями.
Об этом рассказал, руководитель коммерческой недвижимостью, преподаватель EBZ – господин Ральф Леманн.
Кстати, в Германии довольно низкий процент частной собственности на многоквартирные дома. Если у нас государственное жилье было отдано гражданам под приватизацию, то в восточной части Германии оно было передано в собственность коммунальных предприятий, которые сдают квартиры в аренду и таким образом пополняют бюджеты своих населенных пунктов. Стоимость аренды доступна, это жилье востребовано гражданами. За все, что связано с содержанием домов, в том числе и энергосбережение, отвечают собственники жилья — коммунальные предприятия. Интересно, что квартиросъемщики там имеют гораздо больше прав, чем у нас. Так, например, о предстоящих ремонтах жителей предупреждают заблаговременно, с ними обсуждается не только время проведения ремонтных работ (например, замена окон, труб и т. д.), но даже и цвет облицовочной плитки в ванной той или иной квартиры! Словом, собственник уважает права квартиросъемщиков на комфорт в арендованном жилье.
P.S.Мы посетили несколько объектов, это и новые строящиеся дома, и проводящие капитальный ремонт (причем без выселения собственников) об этом материал отдельный.
У нас же 98% домов находятся в совместной собственности владельцев квартир. Поэтому нам самим приходиться решать вопросы, касающиеся содержания наших домов. В Германии, как только в доме появляются хотя бы два собственника, они автоматически обязаны создать организацию типа нашего кондоминиума.
Понятие «кондоминиум» широко используется в зарубежном праве. Однако содержание, которое вкладывается в данное понятие, неоднозначно. В международном публичном праве кондоминиум — это совместное осуществление на данной территории государственной власти двумя и более государствами. Например, в начале XX века Судан представлял собой англо-египетский кондоминиум. В частном праве этот термин означает, как правило, совместное владение и пользование каким-либо имуществом несколькими собственниками.
В римском частном праве и дореволюционном русском праве понятием «кондоминиум» обозначалось право общей собственности
По законодательству Казахстана кондоминиум — это особая форма собственности, при которой сочетаются раздельная собственность на квартиры и иные помещения и общая собственность на места общего пользования, в том числе на земельный участок.
Напрашивается вопрос – зачем создавать ОСИ, как форму управления, когда можно делегировать полномочия Совету дома. Очень практично и вполне реально делегировать полномочия собственников им и тем самым уходить в профессиональные управляющие компании, как это сделали в странах Европы. Ведь мы же хотим хотя бы приблизиться в международной практике управления домами.
Продолжение следует…
Главный редактор Алия Богаева
