а) Образование объединения собственников жилья
В Германии законом предусматривается две возможности создания объединения собственников жилья:
— договор между совладельцами
Все совладельцы здания договариваются между собой об образовании объединения таким образом, чтобы каждому совладельцу была предоставлена собственность в виде определенной квартиры. В Декларации о разделе общей собственности через цветную маркировку в поэтажных планах технического паспорта здания, как и в дополняющих словесных разъяснениях устанавливаются границы жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности членов объединения и устанавливается величина долевого соучастия каждого собственника квартиры в общей собственности. В уставе объединения в дополнение к законодательному регулированию прав и обязанностей каждого в отдельности собственника квартиры и компетенциям общего собрания приводятся дополнения. Как декларация о разделе общего имущества, так и устав объединения должны быть нотариально заверены и зарегистрированы в поземельной книге. Только лишь после того, как будет
произведена регистрация в поземельной книге, каждый в отдельности совладелец дома становится собственником квартиры.
— раздел общей собственности единоличным собственником
Второй способ образования объединения собственников жилья состоит в том, что единоличный собственник жилого многоквартирного здания (например, строительная фирма) самостоятельно составляет Декларацию о разделе общей собственности и разрабатывает устав объединения, нотариально их заверяет и регистрирует в поземельной книге. Таким образом, возникает квартира с правом собственности, лишь регистрация в поземельной книге делает возможным то, что не только дом в целом, а каждая в отдельности квартира в доме может быть самостоятельным правовым объектом. Уже при передаче права собственности только на одну квартиру единоличным собственником другому лицу возникает объединение собственников квартир, со всеми вытекающими отсюда правами и обязанностями.
б) Члены объединения
Членами объединения являются все физические и юридические лица, которые являются собственниками жилых и нежилых помещений здания. Наниматели и арендаторы не являются членами объединения. Они исполняют свои права и обязанности согласно договору найма или аренды квартиры со сдающим в наем/аренду лицом.
в) Органы управления объединения
Органами управления объединения собственников жилья в Германии являются:
— общее собрание членов объединения (§§ 23-24 Закона о праве собственности на жильё)
— управляющий — исполнительный орган и одновременно внешний представитель объединения
— объединение может из своей среды избрать правление или совет жильцов (Beirat). Совет жильцов имеет факультативные функции (§29 Закона о праве собственности на жильё).
г) Общее собрание
Общее собрание членов объединения в Германии является высшим органом управления объединения (парламентом объединения). Оно состоит из всех членов объединения, т. е. из всех совладельцев здания. Общее собрание объединения проводится по меньшей мере раз в год, кроме того, управляющим могут быть созваны внеочередные собрания.
Общее собрание собственников имеет следующие задачи:
— принимает решение по уставу объединения, а также по его изменениям и дополнениям. Также решением общего собрания устанавливается вид и объем отдельных объектов общей собственности. В Германии по этим вопросам решения принимаются только единогласно, поскольку, наряду с этим, требуется еще и внесение записи в поземельную книгу;
— избирает правление (совет жильцов) объединения;
— принимает решение о назначении управляющего, что касается как личности управляющего, так и принятия решений по содержимому договора управляющего. При необходимости принимает решение о досрочном расторжении договора с управляющим;
— принимает решение по составленной управляющим годовой смете доходов и расходов и устанавливает размер взносов и платежей членов объединения;
— утверждает, подготовленный управляющим годовой отчет и финансовый отчет;
— принимает решения по мероприятиям реконструкции и ремонта здания;
— принимает решения по использованию объектов общей собственности.
Правление (совет жильцов)
В Законе о праве собственности на жильё (§29) и в Декларации о разделе общей собственности в доме (Teilungserklärung) определена деятельность правления (совета жильцов Beirat). Члены правления избираются на общем собрании из числа членов объединения простым большинством голосов. Как правило, правление состоит из трёх членов – председателя и двух других членов (собственников). Правление является факультативным, т.е. необязательным органом объединения собственников жилья. Оно работает на общественных началах. Некоторая деятельность правление по решению общего собрания может оплачиваться.
Согласно немецкому Закону о праве собственности на жильё правление оказывает поддержку управляющему при выполнении им его задач. Правление контролирует и даёт своё заключение по хозяйственному плану и годовому отчету, подготовленными управляющим, прежде чем по ним будет принято решение общим собранием объединения.
Управляющий (управляющая компания)
Отношения собственников квартир между собой регулируются нормами закона «О праве собственности на жилье» и нормой Гражданского Кодекса Германии. Данные законы в обязательном порядке предписывают назначение управляющего жилищным объектом по окончании строительства. Застройщик жилищного объекта по договору назначает конкретного управляющего (физическое лицо) или управляющую компанию.
Назначение управляющего (управляющей компании) допускается не более чем на 5 лет, но не менее чем на 1 год. Далее все зависит от имеющегося образования, профессиональных и финансовых знаний управляющего. Собственники сегодня предъявляют все больше требований к качеству обслуживания и профессионализму, честности и порядочности управляющего.
Профессиональными задачами управляющего (управляющей компании), является осуществление хозяйственно-управленческой деятельности и забота о сохранении стоимости строительных элементов здания, относящихся к объектам общей собственности, согласно предписаниям Закона о праве собственности на жильё. Он может принять на себя ряд иных дополнительных задач.
Закон о праве собственности на жильё содержит в § 27 перечень принудительных минимальных задач и обязанностей управляющего. Договором управляющего эти законодательно регулируемые задачи и компетенции не могут быть исключены или ограничены.
Следующие задачи и полномочия не могут быть ограничены решением членов объединения собственников жилья:
— исполнение решений собственников жилья, принятых на общем собрании;
— заботиться о выполнении правил порядка в доме;
— проведение текущего и капитального ремонтов, необходимых для поддержания в надлежащем состоянии здания или объектов общей собственности;
— принятия неотложных мер в аварийных случаях;
— управление общими денежными средствами объединения;
— прием от собственников жилья денежных сумм на покрытие налогов и текущих расходов, на погашение задолженностей и процентов по ипотечным кредитам;
— осуществление всех денежных операций и обеспечение всех необходимых действий, имеющих отношение к денежным операциям, в рамках управления общей собственностью;
— информирование собственников о судебных процессах.
Дополнительное регулирование задач управляющего (управляющей компании) может осуществляться в рамках Декларации о разделе общей собственности в доме; решений объединения собственников жилья; судебных решений; договора с управляющим; контрактов с собственниками жилых помещений.
Подразделение задач управляющего по их функциям:
а) основные услуги:
— коммерческое управление: разработка хозяйственного плана; подготовка годового отчёта; состояние счетов банка; управление денежными средствами и инвестициями; ведение бухгалтерской отчётности; контроль счетов и платёжного оборота; напоминание о выполнении обязательств; заключение, осуществление и расторжение договоров.
— техническое управление: по меньшей мере, раз в год, совершать осмотр объектов общей собственности с целью установления потребности проведения ремонтных работ; проверять насколько необходимо принятие срочных мер; привлекать экспертов и подготавливать заключения; информировать правление о текущем состоянии дел и способствовать принятию решений по ним; осуществлять мероприятия, по которым были приняты решения; контролировать выполнение гарантийных требований; требований о возмещении застрахованного ущерба.
— общее управление: подготовка и проведение общих собраний собственников; реализация принятых решений; ведение архива решений; составление протоколов собраний; обеспечение соблюдения правил совместной жизни в доме; проведение заседаний правления собственников; общение с собственниками, ведомствами, учреждениями, поставщиками услуг; информация о судебных спорах, подготовка материалов для адвокатов.
б) особые услуги:
— комплексное проектирование и контроль проведения строительных мероприятий;
— проведение активных и пассивных судебных дел;
— предоставление согласия управляющего в случае продажи квартир;
— разработка счетов расходов на тепло и воду;
— возбуждение и сопровождение судебных разбирательств, обеспечение доказательств;
— консультации по вопросам энергосбережения и выдача энергетических паспортов;
— управление индивидуальной, общей собственностью и помещений, сдаваемых в наём
Выборы управляющего и его назначение
Объединение собственников жилья, ищущее кандидатуру на роль управляющего, может использовать различные способы для вступления в контакт с подходящим на эту роль лицом:
— давать объявления о проведении конкурса на замещение должности управляющего в ежедневных газетах и специализированных журналах
— вступать в переговоры с управляющими близлежащих объединений (так называемая устная пропаганда)
— обращаться с просьбой в профессиональный союз управляющих объединениями жилья о предоставлении списка управляющих с именами и адресами.
После первого контакта лица, претендующие на роль управляющего, приглашаются (в основном по отдельности) вначале на предварительное собеседование с членами правления объединения (совета жильцов). Это собеседование носит ознакомительный характер, в течение которого правление может определиться по объему работы, целям и профессиональной квалификации претендента на должность управляющего, по его представлениям относительно оклада, а претендент в свою очередь также получить соответствующую информацию касательно дел объединения. Наряду с личным собеседованием могут рассматриваться также рекомендации от членов правлений других объединений, в которых претендент является управляющим, или рассмотрение составленных им хозяйственных планов и расчетов для этих объединений, как и посещение, осмотр зданий, которыми по настоящее время управляет претендент.
Составила по материалам Инициативы «Жилищного хозяйства в Восточной Европе», ИВО, Берлин Лариса Шреккенбах, руководитель проектов ИВО.
Источник: PROMHOUSE Webinar 1
Дуальное образование. Специалист по экономике недвижимости
18.06.2020
