Сейчас много говорится о развитии конкуренции, приходе на рынок частных компаний. ЖКХ — это не та сфера, где можно иметь заоблачную рентабельность, и каждая организация должна понимать, что за счет «дурных» денег здесь заработать не получится. Мы попросили прокомментировать ситуацию Вернера МЕРКЕЛЯ, эксперта из Германии, который занимается вопросами управления жильем уже 35 лет.
Вернер МЕРКЕЛЬ: член президиума Координирующего союза немецких земельных ассоциаций управляющих недвижимостью (DDIV), Германия; председатель правления Международной ассоциации менеджмента недвижимости (МАМН), Беларусь; директор и соучередитель управляющей и сервисной компании VEGIS Immobilien GmbH, г. Ильзенбург, Германия.
Если говорить о моем бизнесе, то управляющий недвижимостью — это профессия, которая, как и многие другие в сфере ЖКХ в Германии, не подразумевает быстрого обогащения, а предполагает профессиональное управление любой недвижимостью, а в нашем случае — многоквартирными жилыми домами.
У частных и муниципальных управляющих жилищных компаний в Германии, чьи доходы складываются из оплаты труда согласно договору и возможных дополнительных выплат в случае нештатных ситуаций, после вычета всех затрат (на персонал, аренду офиса, технические средства и другие) остается небольшая прибыль в 3-4 процента. В этих пределах (от 3% до 4%) и колеблется рентабельность немецких жилищных компаний.
Кроме того, профессия управляющего жилой недвижимостью предполагает также соблюдение четких правил, определяющих деятельность руководителя и накладывающих некоторые ограничения. Эти правила, или стандарты, являются существенной составной частью профессионального оказания услуг.
Другой составляющей данной профессии является образование. И если в Германии на протяжении 65 лет обучение управляющих рассматривается как важный элемент оптимального управления, то в постсоветских странах, например в России, такого не наблюдается. Насколько я осведомлен, в Беларуси планируется обучать управляющих совместными домовладениями в колледжах. По моему мнению, это очень важный и правильный шаг в направлении качественных и недорогих услуг.
Уровень оплаты труда в сфере ЖКХ, таким образом, зависит от качества оказанной услуги в соответствии с действующими рыночными отношениями. Требовать можно многого, но результат зависит от квалификации работников, например управляющего. Могу утверждать, что при правильном подходе уровень оплаты труда в ЖКХ никогда не взлетит вверх, принося с собой богатства в большом объеме. Напротив, в сфере деятельности управляющего жилой недвижимостью в Германии очень взвешенное соотношение производительности и оплаты труда. Также считаю важным, что управляющему в Германии никогда не было позволено принимать от любого подрядчика деньги и ценные вещи в качестве вознаграждения и подарков. Управляющий жилой недвижимостью обязан принимать решения на основании заключенных договоров с подрядчикам.
Задачей моей профессии является оптимальное и профессиональное управление любой недвижимостью, а в нашем случае — многоквартирными жилыми домами.
только в интересах собственников жилья (владельцев квартир), никоим образом не связывая эти условия с размером своего вознаграждения.
Я уверен, что в Беларуси управление жильем станет интересной профессией для молодежи, если она будет подкреплена соответствующим образованием и едиными для всех правилами, разработанными государством. Но, как я уже говорил ранее, это трудная и ответственная профессия, не способствующая быстрому обогащению.
КОММЕНТАРИЙ
Геннадий КАЛЁНОВ, исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости:
— К сожалению, в отличие от Германии, в России управляющие компании скорее посредники, чем управляющие в классическом понимании этой профессии. Если посмотреть с точки зрения экономики, то управляющие компании собирают денежные средства от собственников жилья, отвечают за их полноту и сохранность и передают компаниям — поставщикам ресурсов. Это и порождает все недоразумения — возможность распоряжаться деньгами собственников. В Германии совершенно иная схема — управляющие компании получают только вознаграждение за оказанную услугу по управлению общим имуществом совместного домовладения, согласно договорам с собственниками.
А у каждого многоэтажного жилого дома есть свой собственный расчетный счет, через который и проходят все финансовые потоки, минуя счет управляющей компании.
У каждого многоэтажного жилого дома есть свой собственный расчетный счет, через который и проходят все финансовые потоки, минуя счет управляющей компании.
Недавно Председатель Совета Республики Михаил МЯСНИКОВИЧ предложил создавать индивидуальные счета для каждого многоэтажного жилого дома, куда жильцы могли бы отчислялись деньги на капитальный ремонт. Так вот в Германии и многих других развитых странах ЕС действуют именно так. При такой схеме несоразмерное обогащение управляющих компаний, как в России, просто невозможно.
