Недавнее исследование Госконтроля Латвии определило, что многие многоквартирные жилые дома страны постепенно превращаются в развалины (из 119 проверенных зданий 60% подвержены серьезному риску пожара, и еще в 60% случаев обнаружены угрожающие повреждения). Как вы относитесь к такому выводу?
Отвечает Юрис Виджис, член правления Латвийской ассоциации управляющих недвижимостью, член правления ООО «Управление недвижимостью Елгавы» JNĪP, член правления Международной ассоциации менеджмента недвижимости (Беларусь).
Исследование проведено, и оно действительно очень важное. Но в чем причина плохого состояния многих домов? Я вижу ее в том, что с 2007 года в Латвии отсутствует государственная жилищная политика. Нам очень нужно государственное понимание, в котором определялись бы цели и приоритеты в этой сфере и на основе которого впоследствии разрабатывались бы нормативные акты. Без плана развития жилищной сферы жилой фонд действительно приходит в негодность. В своем исследовании Госконтроль нашел трех виновных: это владельцы квартир, управляющие и местные органы власти. С этим утверждением я согласиться не могу!
Почему мы забыли о четвертой заинтересованной стороне, о государстве? Давайте вспомним, как наши жители стали владельцами квартир. В середине 1990-х годов был принят Закон «О приватизации домов государства и местного самоуправления», который и позволил людям получить жилье в собственность. Но вопрос – был ли жилой фонд подготовлен к передаче в частные руки? А подготовило ли оно, государство, население к переходу из статуса потребителей в статус частных собственников? В конце концов, зависела ли приватизационная цена квартир от технического состояния дома и его износа? Нет, нет и нет, и теперь мы лишь пожинаем плоды старых ошибок самого государства.
Государство должно принять на себя ответственность за то, что оно не позаботилось подготовить и обучить новых собственников квартир.
Да, Центральная комиссия по приватизации жилых домов подготовила какие-то методические брошюры, но главной их мыслью было побудить жителей отказаться от профессиональных государственных домоуправлений, создать свои кооперативные общества и управлять домом практически самостоятельно. Я не хочу унижать такую форму управления, она имеет право на существование. Но напомню, что отдельные дома входят в инфраструктуру города и образуют ее. Если непрофессионал начинает управлять таким сложным элементом, как часть городской инфраструктуры, могут начаться сложности у всего города. Повторюсь, что я вполне поддерживаю такую форму управления домами, но считаю, что управляющий даже в самой небольшой структуре должен иметь хотя бы минимальные умения и соответствовать утвержденным квалификационным требованиям. Сейчас же государство своими нормативными актами позволяет самим собственникам управлять своими домами, не имея ни опыта, ни образования.
В заключении Госконтроля Латвии сказано, в частности, что дома приходят в негодность из-за нежелания владельцев квартир делать взносы в их восстановление. То есть якобы дело не в том, кто управляет домом, а в том, достаточно ли жители платят в «общий котёл» дома. Но для того, чтобы определить, какие платежи собственников являются достаточными для содержания дома в порядке, необходимо менять нормативные акты.
Приведу пример Елгавы: в нашем городе владельцы квартир практически во всех домах переняли права управления и заключили с нами, как управляющим, договор полномочий, то есть, они сами принимают решение по установлению платы за управление домом. Практика показывает, что если у общего собрания есть хотя бы какая-то возможность не повышать плату за обслуживание и ремонтные работы, то оно и голосует за то, чтобы плату не поднимать.
Необходимо на государственном уровне думать об определении обязательной платы за обслуживание и содержание дома. Но можно ввести обязательную плату, которая поможет спасти дома от разрушения, а что будет, если владельцы квартир не смогут столько платить?
Проблема многоквартирных жилых домов в Латвии в том, что срок службы домов советской постройки подходит к концу. И всё чаще возникает вопрос, что будет с этими домами дальше даже при условии самого хорошего управления? Так вот, государству необходимо решить, позволим ли мы эксплуатировать такие здания без всяких условий! Но в таком случае государство должно будет принять на себя ответственность за последствия такого разрешения, ведь состояние большинства жилых домов никому не известно.
Выход из сложившейся ситуации я вижу в проведении технического обследования для каждого дома, у которого, согласно правилам Кабинета министров, подошел к концу срок эксплуатации. Специалист сможет проверить все конструкции и коммуникации конкретного дома и определить, какие из них еще можно эксплуатировать, а какие подлежат срочной замене. Возможно, будут строительные элементы, которые невозможно восстановить, и в таком случае жители могут получить заключение о том, что дом эксплуатировать запрещено или его нецелесообразно восстанавливать.
Но что, если владельцы квартир не смогут так сразу заплатить за восстановление дома? Ответ на этот вопрос отчасти дают правила Кабинета министров № 408 об установлении платы за обслуживание в т.н. «непереданных» домах. В этих правилах ясно сказано, что управляющий обязан установить плату за обслуживание дома в следующем году с учетом стоимости восстановления этого дома. Далее эту плату за восстановление предлагали распределить на три года. Фактически правительство в этих правилах предусмотрело механизм, который позволил бы восстановить все дома страны за три года. Получается, что к концу этого года дома, в которых владельцы квартир не передали управление, должны были быть уже восстановлены
Но этот механизм не сработал! Мы в Елгаве добросовестно постарались применить эти правила и рассчитали владельцам квартир соответствующую плату за обслуживание. Самая высокая плата для одного из домов достигала 20 евро за квадратный метр в течение ближайших трех лет. Разве такие деньги кто-нибудь может заплатить? Но самое интересное произошло дальше. Как только мы сообщили своим клиентам о новой плате за управление, собственники квартир приняли решение взять себе права управления домами. При этом они оставались клиентами JNĪP, однако в новом статусе могли отказаться от ранее подсчитанной и предложенной им платы на восстановление.
Возвращаясь к началу – без возврата государственной жилищной политики проблема ветхого жилья в Латвии не сможет быть решена.
Геннадий Калёнов,
исполнительный директор МАМН
(по материалам латвийской газеты «Делаем вместе»)
