Управляющий жильем в Германии — профессиональный консультант (чаще юридическое лицо), выступающий в интересах домовладения, не имеющий дополнительного личного интереса и являющийся партнером в вопросах управления. У него хорошая репутация, высокий уровень ответственности и имеется страховка на случай, если что-то в его деятельности пойдет не так. Профессиональные качества управляющего стали одной из обсуждаемых тем на конференции «Стандарты по уходу за недвижимостью и цифровизация экономики недвижимости», прошедшей в Минске в октябре. Инициатором мероприятия выступила МАМН (Международная ассоциация менеджмента недвижимости).
УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛЬЕМ
В Германии за 70 лет опыта, богатого достижениями и ошибками в управлении недвижимостью, сформировали, если можно так выразиться, образ «идеального управляющего», который должен отвечать вышеперечисленным критериям. На данный момент там существует конкуренция среди управляющих разных направлений и специализаций. Так, сейчас управлением недвижимостью занимается более 22 тысяч человек. Кто-то работает в одиночку и специализируется на управлении только жилой собственностью, кто-то работает с арендными квартирами, а кто-то занимается исключительно производственной (коммерческой) застройкой или имеет в управлении более 100 тысяч квартир. Но объединяют их несколько важных моментов.
Первый — квалификация. Недвижимостью управляют профессионалы, обучающиеся делу около трех лет по формуле «два дня учеба, три дня — практика» и постоянно повышающие уровень знаний (26 часов в год).
Второй — репутация. Формируется годами. Рейтинг управляющих учитывает много факторов (эффективность деятельности, экономию, отсутствие судебных разбирательств и др.) и доступен в интернете любому гражданину — и собственнику, и представителям мэрии.
Третий — хорошая кредитная история, то есть отсутствие жалоб со стороны жильцов и темных финансовых эпизодов.
Четвертый — страхование. Чтобы исключить любые риски, немцы решили, что управляющий должен быть еще и застрахован от каких-либо ошибок в будущем.
Предусматривается три типа страхования его деятельности: 1) страхование ответственности за ущерб, который может быть причинен зданию по неосторожности; 2) страхование от неправильных финансовых решений; 3) страхование ущерба доверию или от возможных криминальных действий со стороны самого управляющего (например воровства). Хотя, что касается последнего, трудно поверить, что в Германии это частые случаи.
— Недоверие к управляющему со стороны собственников губительно не только для его репутации, но и карьеры, — считает председатель правления МАМН Вернер МЕРКЕЛЬ.
— От такого управляющего собственники могут легко избавиться, и вряд ли он потом найдет работу в этой сфере. Впрочем, государство также оставило за собой функции контроля за исполнением управляющим своих обязанностей, при этом в сам процесс оно не вмешивается. Безусловно, опыт Германии и Австрии (там практически те же законы) — самый прогрессивный в Европе, законы не менялись с 1951 года (за исключением новаций — электромобильности и цифровизации). По словам исполнительного директора Международной ассоциации менеджмента недвижимости в Беларуси Геннадия КАЛЁНОВА, разработанная специалистами МАМН «Универсальная система управления совместными домовладениями», которая подходит любой стране на постсоветском пространстве, в значительной степени наполнена немецко-австрийскими практиками и подходами к управлению. Пока в нашей стране нет профессиональных управляющих общим имуществом домовладений (как в Германии и других европейских странах), однако уже с января 2020 года подобный механизм запустится. В Беларуси начнут работать муниципальные управляющие компании — Службы заказчика (уполномоченные лица, назначаемые местными органами власти). Подобные полномочия в Минске уже возложены на КУП ЖКХ районов в качестве эксперимента.
У собственников появится договор на услугу управления, ежегодно на общем собрании Служба заказчика будет отчитываться о проделанной работе по управлению общим имуществом, планировать деятельность на будущее, заключать договоры с поставщиками услуг, проводить конкурсы на предоставление этих услуг, контролировать их качество. Иными словами, выступать в интересах собственников на возмездной основе (пока чисто символической). В извещении у всех собственников помещений многоквартирных домов появится еще одна строчка — управление общим имуществом. Очень важный момент — получать вознаграждение эта муниципальная компания будет только за управление, в отличие от «управляющих компаний» в России, Украине, Казахстане, Узбекистане и других странах, которые «сидят на финансовых потоках» и занимаются абсолютно всем — от начислений до прочистки канализации.
По словам Геннадия КАЛЁНОВА, фактически в Беларуси формируется европейская система управления жильем, так работают австрийские, немецкие, швейцарские компании. Разница только в том, что наши управляющие компании будут иметь территориальный принцип (по районам) и назначаться местными органами власти.
— Чтобы у нас было как в Австрии, осталось только на государственном уровне создать стандарты и условия деятельности на рынке частных управляющих компаний, а также систему их допуска к профессии, чтобы исключить жульничество со стороны недобросовестных управленцев, — считает Геннадий КАЛЁНОВ. — Подобная система может быть создана за четыре-пять лет. Тогда возникает конкуренция и у собственников появляется право выбора.
Некоторыми рекомендациями при создании подобной системы специалисты МАМН готовы поделиться уже сегодня. В частности, по их мнению, на этапе проектирования дома необходимо создавать свод правил с подробной описью общего имущества и индивидуальной собственности. Покупая жилое или нежилое помещение в новостройке, кандидат в правообладатели детально знакомится с этими правилами и при оформлении сделки заверяет свои обязательства их соблюдать. В дальнейшем данные правила можно менять только в случае 100% (в некоторых случаях 75%) согласия всех собственников.
Объединение собственников создается дефакто. Иными словами, как только появляются два собственника и более, создается объединение, обладающее частичной правомочностью юридического лица. Объединение собственников не должно иметь руководителя, бухгалтера, офис, платить налоги, вести делопроизводство, то есть ничего из того, что сегодня законодательно предписывается не только в нашей стране, но и в России, Украине, Казахстане.
Объединение собственников должно получать название по адресу. Например, улица Широкая, дом 5. Не нужно изобретать сложных названий.
Далее объединение собственников выбирает на конкурсной основе управляющую компанию. Это может выглядеть так: менеджеры 3–4 управляющих компаний презентуют свои организации на общем собрании собственников, после чего проходит тайное голосование. С победившей компанией объединение заключает договор на управление общим имуществом и поручает открыть на имя объединения расчетный счет (финансовые потоки объединения через счет управляющей компании не проходят). Расторгнуть договор с этой компанией можно только по письменному заявлению членов объединения, обладающих более 25% голосов. В случае несогласия управляющей компании на расторжение договора спор рассматривается в суде. Если в течение месяца объединение собственников не заключило договор на управление, временную управляющую компанию назначает суд.
Услуга по управлению общим имуществом должна оказываться на возмездной основе, но тариф на оказание услуги, если говорить про Беларусь, в переходный период должно контролировать государство. В дальнейшем этот тариф будет определяться только на конкурсной основе путем прямой конкуренции.
Если по какой-либо причине законодатель не хочет создавать квазиюридическое лицо или юридическое лицо с частичной правомочностью, тогда можно использовать опыт стран Балтии, где руководителем объединения собственников является коллегиальный орган — правление. Все члены правления могут быть руководителями, информация об этом вносится в государственный регистр. Иными словами, если кто-то из членов правления не может выполнять обязанности — ничего страшного не произойдет, их будут выполнять другие. Члены правления в объединениях стран Балтии несут общую ответственность, например, могут подвергаться уголовному преследованию в течение 5 лет с момента сложения полномочий или же, в случае непринятия мер в течение года, обязаны компенсировать ущерб объединению собственников из собственного кармана. В Беларуси сегодня увольнение председателя товарищества собственников приводит к параличу: прекращается движение по расчетному счету, персонал не может уволиться или устроиться на работу, а процесс выбора руководителя может занять месяцы, а иногда и годы.
— В целом идея проста: сначала государство вырабатывает правила, потом создается совместное домовладение. В противном случае ничего работать не будет, — говорит Геннадий КАЛЁНОВ. — Кроме того, управлять общим имуществом совместного домовладения должны профессионалы, поэтому на государственном уровне необходимо разработать комплексную систему подготовки управляющих, которая будет включать в себя базовую подготовку в колледжах, повышение квалификации, курсы переподготовки и обучение в вузе.
Яна Щука
