Готовим многоквартирный дом к отопительному сезону. Пошаговая инструкция.
Этап 1. Проведите весенний осмотр
Проведите весенний осмотр МКД после таяния снега или окончания отопительного периода. Цель осмотра – выявить повреждения общего имущества, которые появились после зимы, и запланировать работу по устранению дефектов.
Конкретный срок, когда нужно провести сезонный осмотр общего имущества, может быть указан в документах:
- нормативном акте субъекта РФ;
- договоре управления МКД (при способе управления УО);
- решении общего собрания либо договоре оказания услуг или выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД – при непосредственном способе управления домом;
- внутреннем документе ТСЖ, ЖК или ЖСК – если домом управляет одна из этих организаций.
Во время осмотра проведите проверку состояния конструктивных элементов МКД и работоспособности инженерных систем дома. Вы можете провести технический и инженерный осмотр общего имущества поочередно или параллельно. При осмотре используйте фотосъемку – так вы точно зафиксируете объем дефектов и спланируете работы по их устранению. Результаты осмотра фиксируйте в акте.
Осмотр инженерных коммуникаций МКД
Начните инспекцию МКД с осмотра инженерных коммуникаций, так как это самый большой объем работ, он займет много времени. Кроме того, если понадобится приостановить снабжение МКД коммунальным ресурсом, отключение нужно согласовать с РСО – это займет время.
Осмотрите и оцените состояние всех инженерных коммуникаций в МКД. Вот четыре действия при осмотре:
- ревизия кранов и другой запорной арматуры, расширителей, воздухосборников, отверстий и пр.;
- проверка целостности изоляции трубопроводов, в том числе тепловой для неотапливаемых помещений (на лестничных клетках, чердаках, в подвалах и пр.);
- обследование труб и их опор на предмет коррозии, прогибов, течи;
- проверка работоспособности контрольно-измерительных приборов (термометров и манометров), средств автоматизации и ОДПУ, сроков их поверки.
Перед осмотром системы отопления проведите пробные гидравлические испытания. В результате испытаний вы выявите, какое оборудование вышло из строя и имеют ли течь составные элементы системы отопления. В день, когда будете проводить испытания, предупредите диспетчера, что может увеличиться число заявок на шум в системе отопления и течь под батареями. Все помещения, в которых будут жалобы на течь, нужно проверить.
Осмотр конструктивных элементов МКД
Проверьте состояние конструктивных элементов общего имущества МКД. Обращайте внимание на следующие дефекты:
- трещины, отслоения и деформации;
- нарушение гидроизоляции подвальных и чердачных помещений, лестничных клеток;
- неисправность автоматически запирающихся устройств и входных дверей;
- ненадлежащее состояние уплотняющих и утепляющих заполнений дверей, окон, люков;
- неисправности перекрытий чердачного и подвального помещений;
- намокание отмостки, спусков (входов) в подвал и их оконных приямков.
Этап 2. Запланируйте и проведите работы по результатам осмотра
По результатам весеннего осмотра сформируйте план-график подготовки МКД к отопительному периоду. Такой план удобно сделать в виде таблицы, в которой будет указано три вида работ. Например, как это реализовано в нашем сервисе.
Во-первых, внесите в график работы, которые помогут устранить обнаруженные при осмотре дефекты. Вы можете указать их в графике так же, как записали в акте осмотра.
Во-вторых, дополните план-график тремя видами работ:
- обязательные;
- по предписаниям ГЖИ;
- дополнительные.
Таблица 1. Пример работ, которые включают в план-график на летний период
Когда график будет заполнен мероприятиями, спланируйте даты. Сначала расставьте те сроки, которые регламентированы нормативными документами. Эти сроки уже заложены в нашем сервисе, вам не придется выставлять их вручную. Например, получить паспорт готовности МКД нужно до 15 сентября, а исполнить предписание ГЖИ – до 10 июля. Первая отметка в нужной строке таблицы уже стоит, укажите вторую нужную вам дату – 10 июля. Остальные работы планируйте по своему усмотрению.
Распределите объем работы между слесарями-сантехниками по устранению дефектов в инженерных системах и мастерами по благоустройству – по конструктивным элементам МКД. Так вы сможете запланировать несколько видов работ на один и тот же период. Например, работы по наладке системы ХВС проведите одновременно с работами по частичному ремонту фасада МКД.
Таблица 2. Рекомендации по планированию графика подготовки к отопительному периоду
Спланированные даты внесите в график. Направьте документ в орган местного самоуправления, чтобы его утвердить. Сроки начала и окончания работ утверждает орган местного самоуправления с учетом плана-графика, который вы ему представили.
Рисунок 1. План-график подготовки к отопительному периоду
Организуйте выполнение работ по графику. Результат оформляйте актом или иным документом. Проведение работ контролируют органы местного самоуправления и представители ГЖИ, а также собственники помещений в МКД, в том числе совет МКД, правление ТСЖ. Предельный срок, когда нужно завершить работы по подготовке к эксплуатации в зимний период, зависит от территории нахождения МКД:
- в северных и восточных районах – до 1 сентября;
- в центральных – к 15 сентября;
- в южных – до 1 октября.
Такие сроки предусматривает пункт 2.6.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170..Воспользуйтесь сервисом, чтобы сформировать план работ по подготовке МКД к отопительному периоду. Выберите из списка обязательные виды работ и добавьте дополнительные. Отметьте галочкой то, что выбрали, и то, что вписали. Нажмите кнопку «Распечатать».
Этап 3. Составьте подтверждающие документы
Обязательный документ, который нужно составить и утвердить, – паспорт готовности дома к эксплуатации в зимних условиях . Рекомендованная форма паспорта утверждена приложением 9 к Правилам № 170
Остальные документы из пункта 2.6.10 Правил № 170 по умолчанию тоже нужно подготовить. Речь идет о пяти видах актов:
- об исправности автоматики безопасности и контрольно-измерительных приборов котельных и инженерного оборудования МКД;
- о техническом состоянии и исправности работы противопожарного оборудования МКД;
- о готовности уборочной техники и инвентаря;
- о готовности к зиме с оценкой качества подготовки самого МКД и квартир;
- об испытаниях, промывке, наладке систем холодного, горячего водоснабжения и отопления.
Вместе с тем информацию из перечисленных актов может потребоваться указать в региональной (специальной) форме готовности дома к эксплуатации в зимних условиях. При этом составлять сами акты законодательство субъекта РФ может не обязывать.
Все документы, которые в субъекте РФ подтверждают готовность МКД к отопительному периоду, необходимо утвердить и сдать в орган МСУ до 15 сентября .
Этап 4. Пройдите проверку готовности к отопительному периоду
После выполнения работ пройдите проверку готовности МКД к эксплуатации в зимний период. Один из этапов проверки – гидравлическое испытание отопительной системы. Ее результаты покажут, готова ли система к эксплуатации. Порядок проведения проверки регламентируют Правила оценки готовности к отопительному периоду, утвержденные приказом Минэнерго от 12.03.2013 № 103. Проверку проводят совместно с комиссией, которую образовывают Ростехнадзор или орган МСУ.
Итоги проверки оформите актом готовности к отопительному периоду. Если акт не содержит замечаний, вам выдадут паспорт готовности МКД к зиме. Вы получите паспорт в течение 15 дней с момента подписания акта.
Если же комиссия приложила к акту перечень замечаний, их необходимо устранить. Срок для этого определяет комиссия. Когда он истечет, пройдите повторную проверку. По ее результатам комиссия составит новый акт. Но паспорт готовности в текущий отопительный период вы уже не получите.
Ситуация: как действовать, если управляющая МКД организация вовремя не получила паспорт готовности к отопительному периоду
Этап 5. Проведите осенний осмотр и составьте акт
Осенний осмотр – вид сезонного осмотра состояния общего имущества в МКД. Вы обязаны провести такой осмотр в силу пункта 2.1.1 Правил № 170. Результаты осмотра необходимо оформить актом.
Акт составьте по общим правилам. В частности, зафиксируйте в нем техническое состояние общего имущества по итогам работ и мероприятий по подготовке МКД к отопительному периоду.
Внимание: нормативный акт субъекта РФ может предусматривать конкретную форму акта осмотра. В таком случае акт нужно составить именно по этой форме.
Конкретный срок, когда нужно провести осмотр и составить акт, федеральное законодательство не предусматривает. Оно содержит лишь формулировку «до отопительного сезона» (абз. 5 п. 13(1) Правил № 491). На практике акт составляют непосредственно перед началом отопительного периода. Вместе с тем более определенный срок могут устанавливать:
- нормативный акт субъекта РФ;
- договор управления МКД – если домом управляет УО;
- порядок, определенный в уставе ТСЖ, ЖК или ЖСК, – если домом непосредственно управляет одна из этих организаций;
- решение общего собрания собственников помещений в МКД либо договор оказания услуг или выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД – при непосредственном способе управления домом.
Это следует, в частности, из пункта 2 Правил № 290.
Источник: gkh.ru
