Право собственности — это право лица на вещь (имущество), которое осуществляется в соответствии с законом по собственной воле, независимо от воли других лиц. Собственник владеет, пользуется, распоряжается своим имуществом по собственному усмотрению, а всем собственникам обеспечиваются равные условия осуществления их прав. Из этого вытекает, что владелец квартиры может по своему усмотрению осуществлять ремонт и изменения только индивидуальной собственности (квартиры), предоставленной ему для использования как единого целого, — при условии, что эти изменения не приведут к нарушению прав собственников других квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме и не нарушат санитарно-технических требований и правил эксплуатации дома. Порядок осуществления права индивидуальной и общей собственности определяет Гражданский кодекс Украины.
Согласно Гражданскому кодексу Украины, общее имущество — это имущество, которое находится в собственности двух или более лиц (совладельцев), принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может принадлежать лицам на праве общей долевой или на праве общей совместной собственности. Общая долевая собственность — собственность двух или более лиц с определением долей каждого из них в праве собственности. Право общей долевой собственности осуществляется совладельцами с их согласия. Совладелец соответственно своей доле в праве общей долевой собственности обязан участвовать в расходах на управление, содержание и сохранение общего имущества, в уплате налогов, сборов (обязательных платежей), а также нести ответственность перед третьими лицами по обязательствам, связанным с общим имуществом. Общая совместная собственность — общая собственность двух или более лиц без определения долей каждого из них в праве собственности. Совладельцы имущества, находящегося в общей совместной собственности, владеют и пользуются им совместно, если иное не установлено договором. Распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, осуществляется по согласию всех совладельцев.
Согласно Закону Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» от 14.05.2015 № 417 -VIII, а также Гражданскому кодексу Украины, все собственники квартир и нежилых помещений являются совладельцами многоквартирного дома и несут ответственность за общее имущество. Для подтверждения права собственности на такое имущество совладельцам не нужно получать никаких дополнительных документов: право общей совместной собственности в отношении общего имущества многоквартирного дома возникает на основании закона. Совладельцы многоквартирного дома имеют ряд прав и обязанностей и несут ответственность в отношении общего имущества в доме.
Так, совладельцы имеют право свободно пользоваться общим имуществом многоквартирного дома с учетом условий и ограничений, установленных законом или решением совладельцев, а также участвовать в управлении многоквартирным домом лично или через представителя. Вместе с тем они обязуются к надлежащему содержанию, эксплуатации, реконструкции, текущему и капитальному ремонту, техническому переоснащению общего имущества в доме, включая термомодернизацию. Общее имущество многоквартирного дома является общей совместной собственностью, не может быть разделено между совладельцами, и совладельцы не имеют права на выделение доли из общего имущества многоквартирного дома. Все вопросы, касающиеся общего имущества многоквартирного дома, решаются на общем собрании собственников. При термомодернизации положения законодательства об общей собственности применяются на этапах голосования на собрании, а также при определении размера необходимых взносов и платежей. Каждый совладелец (или его уполномоченный представитель) во время голосования имеет количество голосов, пропорциональное доле общей площади квартиры или нежилого помещения совладельца в общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме. Если одно лицо является владельцем квартир (квартиры) и / или нежилых помещений, общая площадь которых составляет более 50% общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, каждый совладелец имеет один голос — независимо от количества и площади квартир или нежилых помещений, находящихся в его собственности. Доля совладельца в общем объеме взносов и платежей на содержание, реконструкцию, выполнение текущего и капитального ремонтов в многоквартирном доме устанавливается пропорционально общей площади квартиры (квартир) или нежилых помещений, находящихся в его собственности. Информацию о площади квартиры (нежилого помещения) и об общей площади всех квартир и нежилых помещений можно получить из технических паспортов — квартиры (нежилого помещения) и многоквартирного дома соответственно. При отчуждении квартиры или нежилого помещения новый cобственник приобретает все обязательства предыдущего собственника как совладельца.
К общему имуществу многоквартирного дома относятся:
Таким образом, совладельцы многоквартирного дома — это все собственники квартир и нежилых помещений в нем. Общее имущество в доме невозможно разделить между совладельцами, оно является общей совместной собственностью. Все совладельцы несут за него ответственность, а все касающиеся общего имущества вопросы — решаются на общем собрании собственников.
