Выбрать форму управления недостаточно. Собственникам необходимо понимать, как принимаются решения, кто распоряжается средствами, какие отчёты должны предоставляться и какими механизмами контроля они могут пользоваться. Разбираем действующие нормы жилищного законодательства с учётом изменений 2026 года. Рис: https://kartinki.pibig.info/22938-mnogokvartirnyj-dom-kartinka.html
Превью: ОСИ, это не просто юридическое лицо, созданное для сбора взносов. Это механизм управления общим имуществом, в котором полномочия собственников, председателя, совета дома и контролирующих органов должны быть чётко разграничены.
1. ОСИ или непосредственное совместное управление: что предусматривает закон?
Собственники квартир и нежилых помещений многоквартирного жилого дома обязаны выбрать одну из двух форм управления объектом кондоминиума:
- непосредственное совместное управление;
- объединение собственников имущества (ОСИ).
Это предусмотрено статьёй 47 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях».
При непосредственном совместном управлении собственники самостоятельно организуют управление домом без создания юридического лица.
ОСИ, напротив, является некоммерческой организацией, которая приобретает статус юридического лица после государственной регистрации.
При этом собственники свободны в выборе и смене формы управления с учётом установленных законом ограничений.
В частности, изменения, внесённые Законом РК от 14 июля 2026 года № 350-VIII, предусматривают специальное ограничение для многоквартирных жилых домов, в которых насчитывается 200 и более собственников квартир и нежилых помещений: перейти от ОСИ к непосредственному совместному управлению можно не ранее чем через год после принятия собранием решения о выборе ОСИ.
Что это означает на практике? ОСИ нельзя рассматривать как единственно возможную модель для любого дома. Однако и переход к непосредственному совместному управлению не должен быть формальным решением, принятым без оценки организационных и финансовых последствий. До выбора формы собственникам необходимо понимать, кто будет организовывать текущую работу, вести документацию, обеспечивать учёт средств и контролировать выполнение обязательств по содержанию общего имущества. Источник: Закон РК «О жилищных отношениях», статьи 47–50.
2. Непосредственное совместное управление: важна численность дома
Статья 48 Закона предусматривает, что в доме, где количество квартир и нежилых помещений составляет менее 36, непосредственное совместное управление может осуществляться без открытия текущего и сберегательного банковских счетов и без привлечения субъекта управления.
Если количество квартир и нежилых помещений превышает 36, собственники обязаны привлечь субъект управления на основании протокола собрания.
Здесь необходимо обратить внимание на юридическую особенность формулировки: закон отдельно указывает на количество менее 36 и более 36. Случай, когда в доме ровно 36 квартир и нежилых помещений, этими двумя положениями прямо не урегулирован. Поэтому при подготовке конкретного решения необходимо дополнительно проверить применимые нормы и действующие правила.
Кроме того, непосредственное совместное управление не означает, что собственники освобождаются от расходов на содержание общего имущества или от обязанности принимать необходимые решения.
Практический вывод: выбирать форму управления следует не только исходя из количества квартир, но и с учётом реальных возможностей собственников организовать управление, обеспечить финансовый учёт и своевременное выполнение необходимых работ.
3. Общее собрание: кто принимает решения?
Общее собрание собственников, это основной механизм принятия решений по вопросам управления объектом кондоминиума.
В пределах установленной законом компетенции собственники рассматривают вопросы выбора формы управления, избрания председателя ОСИ и совета дома, утверждения сметы расходов, установления взносов и другие вопросы, предусмотренные законодательством.
Порядок проведения собрания и голосования регулируется статьями 42–44 Закона.
В зависимости от предусмотренной законом процедуры решения принимаются на собрании, посредством письменного опроса либо с использованием цифрового объекта в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства.
При этом необходимо соблюдать требования к уведомлению собственников, голосованию, подсчёту голосов и оформлению результатов.
Протокол собрания имеет принципиальное значение: он фиксирует принятое решение и служит подтверждением соблюдения установленной процедуры.
Но важно помнить: наличие протокола само по себе не делает любое решение законным. Необходимо учитывать компетенцию собрания, установленный порядок голосования и содержание самого решения.
Собственникам следует не просто голосовать, а предварительно знакомиться с вопросами повестки, расчётами расходов и документами, на основании которых предлагается принять решение.
4. Председатель ОСИ: полномочия и границы ответственности
Председатель ОСИ избирается на три года в соответствии со статьёй 51-1 Закона.
Он представляет объединение, организует исполнение решений собрания и совета дома, обеспечивает сохранность документации, готовит проекты годовой сметы расходов и годового отчёта, выполняет другие предусмотренные законом функции.
В числе обязанностей председателя также предусмотрены действия, связанные с организацией банковских счетов, контролем поступления взносов, подготовкой отчётности и предоставлением собственникам установленной законом информации.
Однако председатель не является единоличным владельцем дома или средств, собранных на его содержание.
Его полномочия ограничены законом и решениями органов управления в пределах их компетенции. Он не вправе произвольно подменять решения собственников собственными распоряжениями по вопросам, отнесённым к компетенции собрания.
Необходимо разграничивать три составляющие управления:
Собственники принимают решения по вопросам, отнесённым законом к их компетенции.
Совет дома осуществляет предусмотренные статьёй 51 полномочия и участвует в организации контроля и управления.
Председатель ОСИ организует текущую работу, представляет объединение и обеспечивает исполнение принятых решений.
Эта система должна работать как единый механизм, а не как формальность, при которой собственники вспоминают о своих полномочиях только после возникновения конфликта.
5. Смета расходов: на каком основании устанавливаются взносы?
Собственники квартир и нежилых помещений обязаны участвовать в расходах на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества.
Законодательство предусматривает текущие, накопительные и целевые взносы.
Текущие взносы предназначены для управления домом и содержания общего имущества.
Накопительные взносы формируют средства на капитальный ремонт общего имущества.
Целевые взносы направляются на определённые цели в предусмотренных законом случаях и порядке.
Для парковочных мест и кладовок также установлены соответствующие обязательства по внесению взносов с учётом особенностей, предусмотренных законодательством.
Размеры взносов определяются в установленном порядке с учётом годовой сметы расходов и решений собственников. При этом необходимо учитывать требования законодательства к минимальному размеру текущих взносов и методикам расчёта расходов.
Следовательно, размер платежа нельзя обосновать исключительно ссылкой на то, что «так решили» или «денег не хватает». Необходимо учитывать предусмотренные законом требования, состав работ, расчёты и утверждённую смету.
Собственникам следует понимать:
- какие работы запланированы;
- сколько средств необходимо на их выполнение;
- какие поступления ожидаются;
- какие расходы уже произведены;
- какие средства предназначены для капитального ремонта;
- имеются ли дополнительные расходы, не относящиеся к обычному управлению домом.
Финансовая прозрачность начинается не с публикации итоговой суммы, а с возможности понять, из чего она складывается.
6. Отчётность: конкретные сроки, установленные законом
Один из важнейших механизмов контроля это отчётность по управлению объектом кондоминиума.
Статья 46 Закона устанавливает конкретные сроки представления отчётов председателем ОСИ или субъектом управления.
| Документ | Срок представления |
| Ежемесячный отчёт по управлению домом | До 20-го числа месяца, следующего за отчётным |
| Годовой отчёт по управлению домом | До 1 апреля года, следующего за отчётным |
Отчёты предоставляются собственникам и совету дома посредством цифровых объектов в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства и/или путём размещения в общедоступных местах.
В ежемесячном и годовом отчётах должны отражаться дополнительные расходы, не относящиеся к расходам на управление объектом кондоминиума, если такие расходы имелись.
При предоставлении информации необходимо соблюдать законодательство о персональных данных и их защите.
Это означает, что отчётность не должна сводиться к общей фразе о том, что «деньги потрачены на содержание дома». Собственникам необходима информация, позволяющая оценить поступления, расходы и выполнение обязательств по управлению.
Кроме того, закон предусматривает право собственника запросить копии финансовой документации, связанной с операциями по банковским счетам, ежемесячные и годовые отчёты и решения собрания. В предусмотренных законом случаях такая информация предоставляется в течение одного месяца после письменного требования.
7. Кто проверяет финансовую документацию?
Закон предусматривает не только обязанность предоставлять отчёты, но и механизм проверки финансовой документации.
В соответствии со статьёй 45 финансовая документация по управлению объектом кондоминиума проверяется ревизионной комиссией или ревизором не реже одного раза в год.
Результаты проверки рассматриваются на собрании собственников.
При смене формы управления или субъекта управления предусмотрена дополнительная проверка финансовой документации в течение одного месяца.
Такой порядок имеет особое значение при передаче управления: необходимо установить, какие средства поступили, какие расходы произведены, имеются ли задолженности и обязательства, а также в каком состоянии находится документация.
Следовательно, контроль не должен ограничиваться оценкой внешнего состояния дома. Не менее важно проверить финансовую сторону управления и документальное подтверждение произведённых расходов.
При этом ревизионная комиссия или ревизор не заменяет государственный контроль и не освобождает председателя от обязанности представлять отчётность.
8. Банковские счета: что важно знать собственникам?
При управлении домом через ОСИ предусмотрены текущий и сберегательный банковские счета в соответствии с требованиями законодательства.
Председатель ОСИ обязан открыть текущий и сберегательный счета в банках второго уровня в течение 15 календарных дней в соответствии со статьёй 51-1 Закона «О жилищных отношениях». Текущий счёт используется для операций по управлению домом, а сберегательный — для накопления средств на капитальный ремонт общего имущества. Порядок открытия и использования счетов определяется законодательством Республики Казахстан.
Для собственников принципиально важно не только наличие счетов, но и соблюдение порядка использования средств, их целевого назначения и требований к отчётности.
При непосредственном совместном управлении применяются специальные положения статьи 48, предусматривающие возможность управления небольшими домами без открытия текущего и сберегательного счетов при соблюдении установленных законом условий.
Таким образом, порядок организации финансов зависит от выбранной формы управления и применимых норм. Нельзя автоматически переносить все требования, установленные для ОСИ, на непосредственное совместное управление или, наоборот, считать, что отсутствие юридического лица отменяет остальные обязанности собственников.
9. Что изменилось в 2026 году и почему это важно?
При анализе законодательства необходимо учитывать не только базовые положения Закона «О жилищных отношениях», но и последующие изменения.
В частности, Закон РК от 14 июля 2026 года № 350-VIII внёс изменения в регулирование выбора формы управления.
Для домов, где насчитывается 200 и более собственников квартир и нежилых помещений, установлен временной барьер для перехода от ОСИ к непосредственному совместному управлению: такой переход допускается не ранее чем через год после принятия решения о выборе ОСИ.
Это ограничение необходимо учитывать при планировании смены формы управления и подготовке соответствующих решений.
Одновременно действующие нормы предусматривают регулярную отчётность, проверку финансовой документации и разграничение полномочий участников управления.
Таким образом, законодательное регулирование ориентировано не только на выбор организационной модели, но и на формирование процедур, позволяющих контролировать управление домом и движение денежных средств.
10. Что должен делать собственник, если есть вопросы к управлению домом?
Если собственник сомневается в обоснованности расходов, качестве выполненных работ или законности решений, целесообразно действовать последовательно.
- запросить документы. Ознакомиться с решениями собрания, утверждённой сметой, отчётностью и доступной финансовой документацией.
- сопоставить расходы с решениями. Проверить, соответствуют ли произведённые расходы утверждённой смете и решениям собственников.
- использовать механизмы внутреннего контроля. Обратиться в совет дома или к ревизионной комиссии (ревизору), поставить вопрос о проверке финансовой документации.
4. инициировать рассмотрение вопроса собственниками. Если проблема требует коллективного решения, использовать предусмотренную законом процедуру собрания и голосования.
5. обращаться в жилищную инспекцию или суд, когда имеются основания. Выбор способа защиты зависит от характера нарушения и полномочий соответствующего органа.
При этом следует различать неудовлетворённость качеством управления, хозяйственный спор и нарушение конкретного требования закона. Для обоснованного обращения необходимо указывать факты, документы и существо претензии.
РЕЗЮМЕ: ОСИ, это инструмент организации управления многоквартирным жилым домом, а не гарантия того, что все проблемы решатся автоматически после регистрации юридического лица.
Качественное управление требует распределения полномочий, обоснованной сметы, регулярной отчётности, контроля финансовой документации и исполнения принятых решений.
Председатель не должен оставаться без контроля, но и собственники не могут полностью отстраняться от управления, ограничиваясь оплатой взносов.
Главный принцип прост: собственники должны иметь возможность понимать, как управляется их дом, на что расходуются общие средства и кто отвечает за исполнение принятых решений.
Именно сочетание профессионального управления, прозрачности и участия собственников позволяет рассматривать ОСИ не как формальную организацию, а как работающий механизм защиты интересов владельцев квартир и нежилых помещений.
В материале использована информация по ссылке:
https://adilet.zan.kz/rus/docs/Z970000094
Руководитель УЦ «ЖКХ-ИНФО» Алия БОГАЕВА
