Не успел казахстанский рынок недвижимости прийти в себя после пандемии коронавируса и «пенсионного» ажиотажа, как на него свалилось новое испытание – январская трагедия. Учитывая, что он в числе первых реагирует на любые катаклизмы, в том числе социальные, политические, экономические (а мы столкнулись сразу со всеми), многих казахстанцев сегодня волнует вопрос: как дальше будет развиваться ситуация? С этим вопросом мы обратились к Ирине Архиповой, руководителю практики «Арендный бизнес» в юридической компании Leila Zulfugarova & Rartners.
— Честно говоря, к началу года рынок недвижимости в себя так и не пришел, — говорит она. — Он находился в постшоковом состоянии. А потому реакции на январские события в Казахстане тоже пока нет. Объективную картину всех последствий мы сможем увидеть не раньше июня, если, конечно, за это время не произойдёт еще что-нибудь из ряда вон выходящее. Как мне кажется, даже одного не самого крупного «черного лебедя» в этом году будет достаточно, чтобы обвалился уже не только рынок недвижимости, но и вся экономика. Впрочем, остается надеяться на лучшее, потому как обвал рынка на самом деле выгоды никому не принесет.
— И все-таки, по вашим прогнозам, стоит ли ждать новой волны повышения цен на квадратные метры после того, как рынок немного придет в себя? Или же они, наоборот, поползут вниз?
— Люди привыкли оценивать состояние рынка по одному критерию: цены растут или цены падают. Однако в последние восемь лет цена предложения на недвижимость была оторвана от цены спроса и находилась в самостоятельном полете. Во-первых, строительные компании и банки не заинтересованы в снижении цен. Во-вторых, для большинства казахстанцев, владеющих недвижимостью, она является единственным активом, и отдавать ее за цену, которую могут предложить покупатели, они пока явно не готовы. Отсюда и ситуация, когда продавцы годами не могут продать свои дома, квартиры по, казалось бы, рыночной цене. Поэтому многие из них снимают свои предложения, чтобы не снижать стоимость, и ждут «лучших времен». Так что ценам в тенге не дадут ползти вниз.
Сейчас на казахстанском рынке цена предложения и цена реально заключаемых сделок сильно отличаются друг от друга. Исключение составляет только жилая недвижимость в ценовом сегменте до 35 миллионов тенге. Здесь цены могут продолжить свой рост вследствие общей инфляции. Дело в том, что какая-то денежная масса у населения накоплена, но кроме депозитов и не самых дорогих квартир больше вкладывать деньги у нас не во что. А хороших предложений на рынке очень мало.
— А какие последствия могут иметь январские события для сектора коммерческой недвижимости, если учесть, что во время массовых беспорядков пострадали многие субъекты МСБ?
— Если бы не тяжелая экономическая ситуация, то наш бизнес смог бы оправиться и вернуться к прежним позициям где-то осенью этого года. Но большой проблемой для субъектов МСБ в 2021 году стали падение покупательского спроса на фоне резкого роста общемировых цен. Так что январские события могут стать тем пёрышком, которое способно переломить горб верблюду.
Что касается коммерческой недвижимости, то здесь ситуация такая же, что и в жилом секторе. Очень низкий спрос на предложения стоимостью свыше 50 миллионов тенге. Более оптимистичными выглядят прогнозы по купле-продаже коммерческих объектов площадью до 100 кв. метров с отдельной входной группой в ценовом сегменте до 50 миллионов тенге. Арендная ставка на такие помещения будет стабильно высокой по причине оттока коммерсантов из торгово-развлекательных центров, что тоже может стать заметной тенденцией в 2022 году. Надо понимать, что у нашего малого бизнеса большого выбора нет, поскольку отсутствуют перспективы найти другую работу с достойной заработной платой. Поэтому МСБ до последнего будет стараться выжить.
— Как, на ваш взгляд, поведёт себя рынок арендного жилья?
— В Алматы цена предложения арендного жилья перешла свой рубикон еще осенью прошлого года. В случае дальнейшего её роста рынок аренды может ожидать искусственный коллапс. Вряд ли стоит доводить дело до этого. Но, как мы видим по рынку сделок купли-продажи недвижимости, многие владельцы готовы к тому, чтобы их объекты простаивали. Поэтому не стоит рассчитывать на то, что в ближайшее время будет много хороших предложений. Во всяком случае, в Алматы на рынке аренды квартир перемен к лучшему для арендаторов пока не будет.
— Могут ли в сложившейся ситуации измениться планы и стратегии застройщиков, которые в первую очередь ориентируются на стабильность и безопасность среды, где предполагают возводить свои объекты?
— Как только застройщик выкупил земельный участок – он должен довести проект до логического завершения. Ожидается, что в 2022 году многие объекты будут переходить от одной строительных компании к другой, меняться стратегии проектов. Но общая тенденция – это снижение себестоимости строящихся объектов и курс на их «социализацию». Подчеркиваю, не цены, а себестоимости.
Думаю, будет выброс квартир студийной планировки площадью 30-45 кв.м. Но при этом цена за квадратный метр на первичном рынке будет только расти. Даже если застройщик начнет банкротиться, цены на квартиры никто не понизит – есть шанс перепродать проект целиком другому рыночному оператору. Надо четко понимать, что дела застройщиков никак не отразятся на интересах рядовых покупателей. Это же бизнес, а не социальная жилищная программа.
