Цель доклада. Ответить на следующие вопросы:
- почему часть практик немецких ассоциаций управляющих недвижимостью не может быть использована в постсоветских странах по объективным причинам
- какие практики европейских ассоциаций могут быть использованы ·
на что самое важное обратить внимание при создании Ассоциации в Центральной Азии Состояние жилого фонда в странах Центральной Азии вызывает опасение специалистов. Вторичному жилью свойственно плохое техническое состояние, связанное с недостаточным ремонтом. Первичное жильё зачастую плохого качества из-за действий строительных компаний по принципу «продал и забыл». При этом, почти всё жильё находится в частной собственности, и большинство жилья – это совместные домовладения (кондоминиумы).
Ставка на «разумного собственника» и самоуправление не сработала. Управление кондоминиумами – главная проблема, потому что без надлежащего управления организовать ремонт и модернизацию жилья невозможно. Для реформирования системы управления можно использовать практики успешных в этом отношении стран мира. Поэтому создание Международной ассоциации в Центральной Азии представляется важным, такая Ассоциация могла бы содействовать разработке национальных моделей управления жильём.
Но для эффективной деятельности любой Ассоциации необходимо финансирование. Ранее были изучены практики финансирования крупных немецких ассоциаций и союзов управляющих недвижимостью. Но применение большинства этих практик не может быть использовано по объективным причинам. Рассмотрим некоторое из практик, которыми пользуются немецкие ассоциации управляющих и сервисных компаний.
Почему эти практики почти невозможно использовать?
Финансирование ассоциации коммерческими партнёрами. Это основная статья пополнения бюджета немецких ассоциаций управляющих недвижимостью. Причём есть «премиум партнёры» и другие (партнёры по инновациям, партнёры по сотрудничеству). Как правило, это известные компании, которые объединяет идентификация с немецкой сетью управляющих. А управляющие компании-члены ассоциации получают выгоду от соглашений о сотрудничестве и специальных условий.
Немецкое законодательство приветствует благотворительность фирм в пользу НПО. Перечисленные в пользу НПО деньги получают налоговые льготы. У фирм, как правило, стабильно высокая доходность и им есть что перечислить (подарить) партнёрам-НПО, из своей прибыли.
Но в постсоветских странах всё иначе. Благотворительность в пользу НПО является предметом тщательного надзора со стороны государства, в некоторых странах прямо запрещена и / или может быть использована только на строго определённые цели. Фирмы-благотворители обязаны тщательно отчитываться о подаренных НПО деньгах.
Кроме того, даже в странах Балтии, где законодательных ограничений нет, нет и таких фирм с высокой доходностью. Прибыль минимальна и её хватает лишь на текущие расходы и небольшое собственное развитие. Что говорить о странах СНГ, где законодательные барьеры сочетаются с низкими доходами фирм, связанными со сферой недвижимости и ЖКХ.
Использование преимуществ НПО. Например, ассоциация на какой-либо крупной выставке в Германии получает площади бесплатно, и часть площадей переуступает коммерческим фирмам за оплату, в пользу ассоциации. Так как полученные деньги используются на уставную деятельность, немецкий законодатель поощряет подобные действия НПО. Но в постсоветских странах всё иначе. Пример выше – это повод для штрафов.
Корпоративная выгода. Например, страхование доверия (fidelity insurance). Такой вид страхования обычен и можно сказать обыден в странах Запада. Услугодатели, заботясь о своей репутации у клиентов, минимизируют риски от неправомерных действий своих сотрудников. Например, менеджер управляющей компании, распоряжающийся счётом десятков кондоминиумов, допускает хищение денег собственников и это становится известно. Страховая компания покрывает все убытки собственников кондоминиума (они спокойны), и сама ведёт производство по возврату похищенных средств (в свою пользу). Тень недоверия ложится на менеджера, а не на управляющую компанию. Собственникам и управляющей компании не нужно предпринимать никаких действий (деньги целы, все процессуальные действия берёт на себя страховая компания).
Например, немецкие ассоциации имеют практику включения в цену членского взноса такое страхование, и являются единым заказчиком перед страховыми компаниями — в пользу всех членов ассоциации. Это приносит также дополнительный доход ассоциации и пользу, удобство для её членов.
Но – корпоративная выгода в страховой деятельности не представляется возможной в постсоветских странах, из-за отсутствия практики страхования вообще и корпоративной в частности. Собственники с невысокими доходами и слышать не хотят о том, чтобы страховать общее имущество, а компании не хотят страховать свою надёжность перед клиентами в силу низкой конкурентности на рынке (большинство компаний монополисты).
Политическое влияние. Представители политики финансируют экспертные заключения, которые разрабатывают ассоциации. Например, вход на мероприятие управляющих, где они обсуждают профессиональные проблемы, для политиков может быть платный, и это нормально. Ассоциации разрабатывают статистические исследования по различным вопросам из области жилищного хозяйства. За использование профессиональной/экспертной информации в политических целях на Западе принято платить.
Но только не в постсоветских странах, где всё с точностью до наоборот! Здесь политики ведут себя так, как будто они точно знают, что делать в реформировании кондоминиума (на самом деле нет). К НПО отношение настороженное, политики скорее склонны давать советы самим НПО. И деньги политиков к ассоциациям, конечно, не попадут. Частично в этом виноваты сами малочисленные ассоциации.
Региональное представительство. Небольшие ассоциации управляющих и сервисных компаний в Германии объединяются в центральную ассоциацию, которая как правило и является партнёром крупных промышленных фирм-доноров. При этом местные фирмы сотрудничают с местной ассоциацией, которая также нуждается в финансировании. Денежные потоки перераспределяются на благо всех участников.
Но в постсоветских странах такого структурирования нет в силу малочисленности членов ассоциаций и постоянной борьбе между ними за деньги доноров (фондов, программ, проектов). Выгоды регионального представительства и структурирования в центральные ассоциации, возможно, будут использованы в дальнейшем. Но не сейчас.
Конкурентные преимущества. Члены ассоциаций вызывают большее доверие у клиентов, но в то же время их услуги немного выше. Клиентов это устраивает – в западном мире доверие стоит денег. В постсоветских странах подавляющее большинство собственников выберет более низкую цену услуги, даже если за этой ценой стоит потенциальный мошенник. Отношение к взносам в ассоциацию у большинства собственников отрицательное, а к ассоциациям в целом настороженное. Десятилетия подозрений к НПО со стороны власти даром не прошли.
Но какие практики можно использовать?
Членские взносы. Размер этих взносов необходимо рассчитывать так, чтобы покрывались минимальные расходы ассоциации — оплата труда персонала, налоги, аренда помещения и коммунальные платежи, связь, содержание оргтехники и канцелярские товары. На большее денег всё равно не хватит. Образовательная деятельность. Здесь можно использовать платные услуги для членов ассоциации и третьих лиц по повышению квалификации, платную электронную библиотеку по управлению жилой недвижимостью, рекомендации, которые можно скачать из личного кабинета члена ассоциации (тоже за разумную плату).
Проектная деятельность. Для достижения какой-либо цели, важной для членов ассоциации, можно подготовить проектную заявку и направить её одному из многочисленных национальных и международных доноров. Не факт, что она будет сразу одобрена – но это вполне реальный инструмент, способствующий развитию ассоциации. Ассоциация как консультант по международным практикам. Большинство международных практик в секторе кондоминиума не известно, а когда известно – не понятно политикам, чиновникам, законодателям. Ассоциация может использовать международных членов и экспертов, их авторитет и знания, для консультирования заинтересованных. Отдельная важная работа – работа с прессой, которая к сожалению, часто публикует материалы из сомнительных и непроверенных источников.
Ассоциация как инкубатор городских и региональных ассоциаций. Для источников роста ассоциации важно увеличение членов. Некоторые члены могут вступить в ассоциацию, а в некоторых случаях ассоциация может оказать содействие их созданию (или например, местные власти созданию ассоциации объединений собственников жилья). Содействие созданию структуры из городских и региональных ассоциаций укрепляет весь сектор.
Ассоциация как проводник для международного бизнеса. Бизнес всегда ищет новые ниши, но ему важно знать рамочные условия. В секторе управления жильём и сервиса для многоквартирных жилых домов бизнес очень специфичен и подвержен рискам. Ассоциация может выступать проводником для международного бизнеса. На практике это реально работает.
На что самое важное обратить внимание при создании Ассоциации в Центральной Азии?
- Офис Ассоциации должен быть в крупном городе, удобном для транспортного сообщения.
- Самое пристальное внимание нужно уделить фирменному стилю Ассоциации – логотип, оформление документов, баннеры, значки для членов, возможно элементы одежды в соответствии с фирменным стилем. Это создаёт узнаваемость и привлекательность (визуализацию).
- Веб-сайт Ассоциации и странички в социальных сетях необходимо редактировать и постоянно обновлять.
- Первый год деятельности Ассоциации предполагает минимальное количество её членов. Поэтому необходимо обеспечить финансовую поддержку за счёт одного из доноров, а при возможности нескольких (фонда, проекта, программы).
- По возможности, нужно пригласить в Попечительский совет Ассоциации несколько уважаемых в Азии людей (допустимо не из сектора управления жилой недвижимостью).
- Необходимо наладить контакт с одним или несколькими специализированными издательствами (интернет-порталами, журналами). Информационные материалы необходимо сверять и редактировать. Таким образом Ассоциация всегда будет идентифицироваться как источник проверенной и достоверной информации в органах власти и у профильных специалистов.
Геннадий Калёнов, модератор международного сообщества менеджеров недвижимости (Беларусь)
